Pourquoi révoquer le syndic en cours de mandat
La révocation du syndic est un droit accordé aux copropriétaires en vertu de l’article 25 de la loi de 1965 régissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle intervient lorsque les propriétaires souhaitent changer de syndic en cours de mandat. Il s’agit en fait de rompre le contrat de syndic, ce qui nécessite un vote à la majorité absolue lors d’une assemblée générale. Une fois révoqué, le syndic perd immédiatement sa fonction.
La révocation du syndic est possible à condition de justifier d’un motif légitime et sérieux démontrant une mauvaise gestion administrative ou financière de la copropriété. Sans motif valable, il est impossible de révoquer le syndic.
Motifs valables pour révoquer un syndic
La loi ne prévoit qu’un seul motif de révocation : le défaut d’édition de la fiche synthétique. Toutefois, la jurisprudence a établi d’autres motifs, notamment :
- Le non-respect du règlement de copropriété sans avertissement aux copropriétaires et locataires ;
- L’absence de documents administratifs obligatoires (carnet d’entretien, diagnostic technique global, etc.) ;
- La négligence dans l’entretien des parties communes ;
- L’absence de compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;
- Le redressement fiscal du syndicat à cause d’une mauvaise gestion financière ;
- La facturation d’un état-daté dépassant le plafond de 380 € TTC imposé par la réforme de la copropriété en juin 2020 ;
- Le non-respect de la périodicité des appels de fonds ;
- L’absence de procédure pour le recouvrement des impayés de copropriété ;
- Le refus de convoquer une assemblée générale lorsqu’une demande en bonne et due forme a été formulée par le conseil syndical ;
- Le refus d’ajouter à l’ordre du jour une résolution proposée par un copropriétaire ou le conseil syndical ;
- Le non-respect des décisions prises en assemblée générale ;
- Le choix d’un prestataire différent de celui choisi en assemblée générale ;
- La réalisation de travaux non urgents sans autorisation du syndicat des copropriétaires ;
- La non-souscription aux assurances obligatoires, telles que l’assurance multirisque immeuble, etc.
Quand la révocation du syndic est abusive
La révocation du syndic sans motif légitime est considérée comme abusive. Dans ce cas, le syndic peut porter plainte contre le syndicat des copropriétaires auprès du tribunal judiciaire du lieu où se trouve l’immeuble. Si le juge donne raison au syndic, le syndicat des copropriétaires est condamné à verser des dommages et intérêts au syndic pour compenser le préjudice subi. Le montant correspond généralement aux honoraires que le syndic aurait perçus entre le jour de sa révocation et la date initiale d’échéance du mandat.
Voici quelques exemples de révocations jugées irrecevables en justice :
- Le manque de confiance envers le syndic ou le manque de transparence dans la gestion courante de la copropriété ;
- Le retard dans la communication des documents comptables ;
- L’absence de mise en concurrence des prestataires en assemblée générale ;
- La facturation de frais annexes jugés abusifs par les copropriétaires mais conformes au contrat type signé, etc.
Comment révoquer son syndic en 3 étapes
La procédure de révocation d’un syndic en cours de mandat est similaire à celle du changement de syndic en fin de mandat, la différence étant principalement la justification du motif de révocation. Voici comment procéder en 3 étapes :
Étape 1 : Demander la mise à l’ordre du jour de la révocation
Pour pouvoir voter la révocation du syndic en cours de mandat, il faut ajouter la résolution à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Un copropriétaire ou un membre du conseil syndical doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic pour demander l’ajout de la révocation à l’ordre du jour.
Il est recommandé d’envoyer cette lettre au moins deux mois avant la date de l’assemblée générale, car le syndic est tenu de convoquer l’AG au moins 21 jours à l’avance. Si la lettre est envoyée après l’envoi des convocations, il ne sera plus possible de modifier l’ordre du jour.
Étape 2 : Mettre en concurrence et choisir plusieurs candidats syndics
C’est généralement le conseil syndical qui procède à la mise en concurrence des syndics et à la sélection de plusieurs candidats. Cependant, les copropriétaires peuvent également trouver un syndic et proposer les contrats de leur choix.
Il existe trois modèles de gestion à mettre en concurrence pour la copropriété :
- Le syndic professionnel : un cabinet prend en charge la gestion moyennant des honoraires. Les syndics professionnels doivent obligatoirement être titulaires d’une carte professionnelle délivrée par la Chambre des Commerces et d’Industrie (CCI) pour une durée de 3 ans, d’une garantie financière et d’une assurance en responsabilité civile ;
- Le syndic bénévole : la gestion est confiée à un copropriétaire élu en assemblée générale. Si les copropriétaires le souhaitent, ils peuvent voter à la majorité absolue pour rémunérer le syndic bénévole ;
- Le syndic coopératif : tous les conseillers syndicaux assurent la gestion administrative et financière de la copropriété. Seul le président du conseil syndical a le titre de syndic. Chaque membre du conseil syndical s’investit en fonction de ses disponibilités.
Étape 3 : Justifier et voter la révocation en assemblée générale
Lors de l’assemblée générale, la révocation du syndic est votée à la majorité absolue. Cela signifie que les tantièmes des copropriétaires présents, représentés et absents sont pris en compte.
La résolution de révocation est validée si elle obtient au moins la moitié des tantièmes de la copropriété. Le gestionnaire de copropriété est alors destitué immédiatement et l’assemblée générale se poursuit avec la nomination d’un nouveau syndic. Une fois élu, le nouveau syndic prend ses fonctions, clôture l’assemblée générale et envoie le procès-verbal aux copropriétaires.
Le syndic révoqué a un mois pour transférer toutes les archives administratives et comptables au nouveau syndic.
FAQ Révocation du syndic
Comment révoquer un syndic de copropriété ?
Un copropriétaire ou un membre du conseil syndical doit demander l’ajout de la résolution de révocation à l’ordre du jour de l’assemblée générale. La révocation doit être votée à la majorité absolue, conformément à l’article 25 de la loi de 1965.
Quels sont les motifs de révocation d’un syndic ?
La seule raison légitime définie par la loi de 1965 est le défaut de réalisation de la fiche synthétique. Toutefois, selon la jurisprudence, d’autres motifs valables incluent :
- Des problèmes de comptabilité ou de gestion administrative de la copropriété ;
- Le refus du syndic de convoquer une assemblée générale ou d’ajouter les résolutions des copropriétaires à l’ordre du jour ;
- La non-souscription aux assurances obligatoires, etc.
Qui peut demander la révocation du syndic ?
N’importe quel copropriétaire peut demander la révocation du syndic, mais généralement, c’est le conseil syndical qui s’en occupe. Il doit présenter un projet de nomination d’un nouveau syndic en même temps que la révocation du syndic actuel. Cela nécessite la mise en concurrence de syndics professionnels, bénévoles ou coopératifs. Notez que le syndic lui-même peut également demander la fin de son contrat en cours !
Que deviennent les documents de la copropriété ?
Le syndic sortant doit transmettre certains documents de la copropriété au nouveau syndic, qui sont les suivants :
- La situation financière de la copropriété ;
- Les références des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires.
D’autres documents doivent également être remis dans les délais suivants :
- L’ensemble des documents et archives du syndicat de copropriétaires, ainsi que les documents dématérialisés liés à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés ;
- Les documents contractuels ou techniques concernant l’immeuble (notamment le diagnostic technique global) ;
- L’état des comptes des copropriétaires et du syndicat de copropriétaires après apurement et clôture.
N’hesitez pas à contacter notre cabinet de syndic professionnel pour plus d’informations et d’assistance concernant la révocation de votre syndic de copropriété.
