Révocation du syndic en cours de mandat : définition
La révocation du syndic est un droit accordé au syndicat des copropriétaires selon l’article 25 de la loi de 1965 qui régit le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle survient lorsque les copropriétaires de l’immeuble souhaitent changer de syndic en cours de mandat. En d’autres termes, la révocation est la résiliation du contrat de syndic votée à la majorité absolue lors d’une assemblée générale. En conséquence, le syndic perd immédiatement son statut de syndic de l’immeuble.
Pour révoquer un syndic, il est nécessaire de présenter une raison légitime et sérieuse, démontrant une négligence dans la gestion administrative ou financière de la copropriété. Sans cela, la révocation du syndic est impossible.
Motifs légitimes et sérieux pour révoquer un syndic
La loi ne prévoit qu’un seul motif de révocation, à savoir le défaut d’établissement de la fiche synthétique. Les autres motifs sont basés sur la jurisprudence. Voici quelques exemples :
- L’absence de notification aux copropriétaires et locataires en cas de non-respect du règlement de copropriété.
- Le défaut de documents administratifs obligatoires tels que le carnet d’entretien, le diagnostic technique global, la description de division, etc.
- La négligence de l’entretien des parties communes.
- La non-ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
- Le redressement fiscal du syndicat des copropriétaires suite à une mauvaise gestion financière du syndic.
- La facturation d’un état-daté dépassant le plafond de 380€ TTC imposé par la réforme de la copropriété en juin 2020.
- Le non-respect de la périodicité d’envoi des appels de fonds.
- L’absence de démarches pour le recouvrement des impayés de copropriété.
- Le refus de convoquer une assemblée générale suite à une demande conforme du conseil syndical.
- Le refus d’ajouter une résolution proposée par un copropriétaire ou le conseil syndical à l’ordre du jour.
- Le non-respect des décisions prises lors de l’assemblée générale.
- Le choix d’un prestataire différent de celui sélectionné par les copropriétaires lors de l’assemblée générale.
- La réalisation de travaux non urgents sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires.
- La non-souscription aux assurances obligatoires telles que l’assurance multirisque immeuble.
Qu’est-ce qu’une révocation abusive du syndic de copropriété ?
La révocation du syndic sans motif légitime est considérée comme abusive. Dans ce cas, le syndic peut porter plainte contre le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire du lieu où se situe l’immeuble. Si le juge donne raison au syndic, le syndicat des copropriétaires est condamné à verser des dommages et intérêts au syndic pour compenser le préjudice subi. Le montant correspond généralement aux honoraires que le syndic aurait dû percevoir entre le jour de sa révocation et la date initiale d’échéance du mandat.
Voici quelques exemples de révocations jugées irrecevables en justice :
- Le manque de confiance envers le syndic ou le manque de transparence dans la gestion courante de la copropriété.
- Le retard dans la communication des documents comptables.
- Le défaut de mise en concurrence des prestataires lors de l’assemblée générale.
- La facturation de frais annexes jugés abusifs par les copropriétaires, mais conformes au contrat-type signé.
Procédure pour révoquer son syndic en 3 étapes
La procédure de révocation du syndic en cours de mandat est similaire à celle du changement de syndic en fin de mandat, excepté pour la justification du motif de révocation. Voici les étapes à suivre pour révoquer un syndic en trois étapes :
Étape 1 : Inclure la révocation du syndic en cours de mandat à l’ordre du jour
Pour pouvoir voter la révocation du syndic en cours de mandat, le projet de résolution doit être ajouté à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Pour cela, un copropriétaire ou un membre du conseil syndical doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic, demandant l’inclusion de la révocation à l’ordre du jour.
Il est recommandé d’envoyer cette lettre au moins deux mois avant la date prévue de l’assemblée générale. En effet, le syndic est tenu d’envoyer les convocations de l’AG au moins 21 jours avant la réunion. Si la lettre est envoyée après l’envoi des convocations, il ne sera pas possible de modifier l’ordre du jour.
Étape 2 : Mettre en concurrence et choisir plusieurs candidats au poste de syndic
C’est généralement le conseil syndical qui se charge de mettre en concurrence les syndics et de sélectionner plusieurs candidats. Cependant, les copropriétaires peuvent également trouver un syndic et proposer les contrats de leur choix.
Il existe trois modèles de gestion à mettre en concurrence pour la gestion de la copropriété :
- Un syndic professionnel : un cabinet s’occupe de la gestion de la copropriété moyennant des honoraires. Les syndics professionnels doivent obligatoirement être titulaires d’une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) pour une durée de 3 ans, d’une garantie financière et d’une assurance responsabilité civile professionnelle.
- Un syndic bénévole : la gestion de la copropriété est confiée à un copropriétaire élu en assemblée générale qui devient syndic. Si les copropriétaires le souhaitent, ils peuvent voter à la majorité absolue en assemblée générale pour rémunérer le syndic bénévole.
- Un syndic coopératif : il s’agit d’un modèle de gestion collégiale où tous les membres du conseil syndical assurent la gestion administrative et financière de la copropriété. Cependant, seul le président du conseil syndical est désigné comme syndic. On l’appelle également président-syndic. Dans un syndic coopératif, chaque membre du conseil syndical s’investit en fonction de ses préférences et disponibilités.
Étape 3 : Justification et vote de la révocation lors de l’assemblée générale
Lors de l’assemblée générale, la révocation du syndic est soumise au vote à la majorité absolue, en prenant en compte les quotes-parts des copropriétaires présents, représentés et absents.
Le projet de révocation est approuvé si la résolution obtient au moins la moitié des quotes-parts totales de la copropriété. Ainsi, le syndic en poste est immédiatement démis de ses fonctions, et l’assemblée générale se poursuit avec la désignation d’un nouveau syndic. Une fois élu, le nouveau syndic prend ses fonctions, conclut l’assemblée générale et envoie aux copropriétaires le procès-verbal de l’AG.
Le syndic révoqué dispose d’un mois pour transférer l’ensemble des archives administratives et comptables du syndicat des copropriétaires au nouveau syndic de copropriété.
FAQ : Révocation du syndic
Comment révoquer le syndic de copropriété ?
Un copropriétaire ou un membre du conseil syndical doit d’abord demander l’inclusion de la résolution de révocation et de désignation d’un nouveau syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Lors de cette réunion, la révocation du syndic est votée à la majorité absolue selon l’article 25 de la loi de 1965.
Quels sont les motifs de révocation d’un syndic ?
Le seul motif légitime défini par la loi de 1965 est le défaut de réalisation de la fiche synthétique. Cependant, la jurisprudence énonce d’autres motifs de révocation valables, tels que :
- Des défauts dans la comptabilité ou la gestion administrative de la copropriété.
- Le refus du syndic de convoquer une assemblée générale ou d’ajouter à l’ordre du jour les résolutions des copropriétaires.
- Le non-respect des assurances obligatoires, etc.
Qui peut demander la révocation du syndic ?
N’importe quel copropriétaire peut demander la révocation du syndic, mais c’est généralement le conseil syndical qui s’en occupe. En effet, il est obligatoire de présenter un projet de désignation d’un nouveau syndic en même temps que la révocation du syndic actuel. Cela nécessite donc la mise en concurrence de syndics professionnels, bénévoles ou coopératifs. De plus, le syndic lui-même peut également demander la résiliation de son contrat en cours.
Que deviennent les documents de la copropriété ?
Le syndic sortant est tenu d’assurer la passation en transmettant certains documents de la copropriété au nouveau syndic. Voici les documents à remettre :
- Dans un délai de 15 jours à partir de la cessation des fonctions : la situation financière de la copropriété, ainsi que les références des comptes bancaires du syndicat de copropriétaires et les coordonnées de la banque.
- Dans un délai de 1 mois à partir de la cessation des fonctions : l’ensemble des documents et archives du syndicat de copropriétaires, ainsi que tous les documents dématérialisés liés à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés, sous une forme téléchargeable et imprimable. Ces documents doivent être accompagnés d’un bordereau récapitulatif, dont une copie doit être remise au conseil syndical. Si le syndicat a choisi de confier ses archives à un prestataire spécialisé, le syndic doit informer ce prestataire du changement en lui communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
- Dans un délai de 3 mois à partir de la cessation des fonctions : l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat de copropriétaires après vérification et clôture.
