Viele Haus- oder Grundbesitzer denken frühzeitig über die Zukunft ihrer Immobilie nach. Die Entscheidung, ob sie diese verschenken oder vererben möchten, sollte gut überlegt sein. Um hohe Schenkungssteuern zu vermeiden, können die neuen Eigentümer den Nachweis über einen niedrigeren Verkehrswert erbringen. Ein unabhängiger Sachverständiger für Immobilienbewertung kann hierbei helfen.
Die wichtigsten Fakten im Überblick
Immer mehr Immobilienbesitzer ziehen die Schenkung ihres Grundbesitzes an ihre Liebsten statt der klassischen Vererbung in Betracht. Es gibt gute Gründe, diese Variante zu wählen. Zum einen freuen sich die Begünstigten in der Regel sehr darüber. Zum anderen kann man sich beim Verschenken das eigene lebenslange Wohnrecht sichern. Zusätzlich ergeben sich steuerliche Vorteile für den Beschenkten, die im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz definiert sind. Im Gegensatz zur Erbschaftssteuer erlaubt die Schenkungssteuer den mehrfachen Abzug eines Freibetrags alle 10 Jahre.
Der Verbleib des Hauses innerhalb der Familie und die Vermeidung eines möglichen Verkaufs durch eine zerstrittene Erbengemeinschaft sind weitere Aspekte, die für eine Schenkung sprechen.
Freibeträge für Immobilienschenkungen im Jahr 2023
Bei jeder Übertragung von Immobilien fällt Schenkungs- oder Erbschaftssteuer an. Jeder neue Eigentümer hat jedoch einen steuerfreien Freibetrag. Die Höhe des Freibetrags hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Nächste Angehörige (Steuerklasse I) können bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, während entferntere Verwandte oder Bekannte niedrigere Freibeträge haben.
Gerade bei Neffen und Nichten (Steuerklasse II) oder guten Freunden (Steuerklasse III) kann es sinnvoll sein, die Schenkung der Vererbung vorzuziehen, da die Freibeträge hier deutlich geringer ausfallen. Bei einer Schenkung kann der Freibetrag alle 10 Jahre genutzt werden. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer hat sich im Jahr 2023 nicht verändert und liegt zwischen 7% und 50%, abhängig vom Verwandtschaftsgrad und der Steuerklasse.
Bewertung des Immobilienverkehrs bei Schenkungen
Für eine Immobilienübertragung erhebt der Staat Schenkungs- oder Erbschaftssteuer. Die Höhe dieser Steuer hängt vom Verkehrswert ab, den das Finanzamt anhand standardisierter Verfahren ermittelt. Dabei wird jedoch oft der Verkehrswert höher eingeschätzt als er tatsächlich ist, da individuelle Merkmale der Immobilie bei diesem Verfahren außen vor bleiben. Zur genauen Wertermittlung spielen Faktoren wie Ausstattung, Zustand und Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie sowie die Lage eine Rolle. Eine pauschale Wertermittlung führt oft zu einem höheren Verkehrswert als der tatsächliche Marktwert.
Um einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen, kann ein unabhängiger Immobiliensachverständiger beauftragt werden. Dies ist auch bei der Erbschaftssteuer von Immobilien möglich.
Das Wertgutachten des Sachverständigen
Gemäß dem Bewertungsgesetz dient der Verkehrswert als Grundlage für die Besteuerung bei Schenkungen und Erbschaften. Eine frühzeitige Wertermittlung der Immobilie ist daher unerlässlich, um die steuerliche Belastung des Verkehrswerts zu prüfen. Der Begünstigte kann den Nachweis über einen niedrigeren Verkehrswert erbringen, um die Steuerlast zu reduzieren. Hierbei kann ein unabhängiger Gutachter für Immobilienbewertung helfen.
Die Sachverständigen verwenden je nach Art der Immobilie und Aufgabenstellung die gesetzlich vorgeschriebenen Bewertungsverfahren: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.
Das Finanzamt prüft die Ergebnisse des Gutachtens sorgfältig, um Manipulationen zu vermeiden, da der ermittelte Verkehrswert nicht bindend ist.
Wann ist ein Sachverständigengutachten besonders empfehlenswert?
Es gibt verschiedene Indikatoren, die auf einen niedrigeren Verkehrswert hinweisen können, wie beispielsweise Modernisierungsrückstand, Schäden am Gebäude, langer Leerstand bei Mietobjekten oder fehlende alternative Nutzungsmöglichkeiten.
Ein Gutachten von unabhängigen Sachverständigen ist auch beim Verkauf der Immobilie unverzichtbar und dient als Entscheidungsgrundlage für Preisverhandlungen. Es sorgt für Sicherheit, falls die Beschenkten unvorhergesehen in finanzielle Schwierigkeiten geraten und das Haus verkaufen müssen.
Fazit: Wertgutachten spart Geld
Vor einer Schenkung oder Erbschaft sollte der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden, um eine korrekte Besteuerung zu gewährleisten. Um eine zu hohe steuerliche Belastung zu vermeiden, ist es ratsam, einen unabhängigen Gutachter zu Rate zu ziehen, der den Verkehrswert professionell berechnet. Diese Vorgehensweise spart bares Geld und sorgt für Klarheit in steuerlichen Angelegenheiten.
