La Société civile immobilière (SCI) peut choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix dépend de la situation de la SCI et peut avoir des avantages différents pour la société et ses associés.
Comment choisir entre SCI à l’IS ou à l’IR : tableau comparatif
SCI à l’IR:
- Mode d’imposition : Paiement de l’impôt sur les revenus des associés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
- Déduction du déficit foncier : Déduction du déficit sur les revenus personnels de l’associé dans la limite de 10 700€.
- Déduction de frais : Frais de gestion du bien, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais d’acquisition.
- Taxation des plus-values immobilières : Régime des plus-values immobilières des particuliers avec possibilité d’abattements fiscaux.
- Obligations comptables : Pas d’obligations comptables.
SCI à l’IS:
- Mode d’imposition : Paiement de l’impôt par la société selon le taux normal fixé à 25%.
- Déduction du déficit foncier : Report du déficit possible sur les 10 années suivantes.
- Déduction de frais : Frais de gestion du bien, amortissement du bien, rémunération du gérant associé, taxe foncière.
- Taxation des plus-values immobilières : Régime des plus-values immobilières professionnelles sans abattement fiscal pour durée de détention.
- Obligations comptables : Obligation de tenir une comptabilité.
Pourquoi choisir la SCI à l’IS ?
La SCI soumise à l’IS est dite opaque. La société paie l’impôt sur les bénéfices qu’elle dégage, et non les associés, contrairement au régime des sociétés de personnes (IR). Cela peut être avantageux pour les associés qui ne sont pas imposés sur leurs revenus personnels. Cependant, il faut bien comprendre les implications de ce choix.
Les caractéristiques de la SCI à l’IS
Dans le régime de l’IS, la SCI déduit certaines sommes des bénéfices, telles que les frais d’acquisition du bien, les frais de gestion, l’amortissement du bien et la rémunération du gérant associé. Les bénéfices sont ensuite taxés à un taux particulier en fonction de leur montant.
Le taux réduit de 15% s’applique lorsque le chiffre d’affaires hors taxes de la société est inférieur à 10 millions d’euros et jusqu’à 75% du capital est détenu par des personnes physiques. Le surplus des bénéfices peut être affecté à la réserve légale ou statutaire, ou bien distribué aux associés qui seront alors taxés à titre personnel.
Les obligations comptables de la SCI à l’IS
La SCI à l’IS doit obligatoirement tenir une comptabilité, contrairement aux sociétés transparentes. Cela implique de dresser certains documents tels que les comptes annuels, le livre-journal et le grand-livre. Ces documents doivent être conservés pendant au moins 10 ans.
Pourquoi conserver le régime de l’IR pour une SCI ?
La plupart des sociétés civiles préfèrent conserver le régime de l’IR qui est favorable aux associés dans la plupart des cas. Bien que l’administration fiscale exige le régime de l’IS pour certaines activités commerciales, elle fait preuve de tolérance dans certains cas. L’option à l’IS permet cependant d’optimiser la fiscalité de la société et de ses associés lorsque la situation le permet.
Régime micro-foncier
Pour les revenus fonciers inférieurs à 15 000€, le régime micro-foncier est automatiquement appliqué. L’administration applique un abattement fiscal de 30% et l’associé n’est taxé que sur 70% des revenus. Cependant, il n’est pas possible de déduire les travaux et charges afférents à l’immeuble. L’option au régime réel est possible et irrévocable pendant 3 ans.
Régime réel
Pour les revenus fonciers supérieurs à 15 000€, le régime réel est appliqué. Les revenus fonciers sont taxés suivant le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Quel régime fiscal choisir pour votre SCI ?
Pour choisir le régime fiscal adapté à votre SCI, vous devez prendre en compte plusieurs éléments tels que le mode d’imposition, la déduction du déficit foncier, la déduction de frais avant imposition, la taxation des plus-values immobilières et les obligations comptables.
Il est essentiel de faire une analyse approfondie de votre situation avant de faire un choix définitif.
