Avec la baisse constante des rendements du fonds euros, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont devenues des alternatives incontournables. En effet, elles offrent des rendements stables et relativement élevés, tout en présentant un niveau de risque inférieur aux placements boursiers. Cependant, les SCPI ne sont pas exemptes d’inconvénients, notamment en ce qui concerne leur fiscalité. C’est là que l’assurance-vie entre en jeu ! En investissant dans des SCPI depuis une assurance-vie, vous pouvez profiter de la fiscalité avantageuse offerte par ce type de contrat.
SCPI en direct ou dans une Assurance-vie ?
Pour bien comprendre les avantages de l’assurance-vie pour investir dans des SCPI, comparons les deux options :
- D’un côté, l’investissement en direct dans une SCPI.
- De l’autre, l’investissement depuis une assurance-vie.
Les avantages de l’assurance-vie pour investir en SCPI
La fiscalité de l’assurance-vie : un argument massue
L’avantage principal de mettre vos parts de SCPI dans une assurance-vie est bien sûr fiscal. En effet, en temps normal, les loyers que vous percevez d’une SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Avec l’assurance-vie, vous bénéficiez d’un taux global de taxation de 30%, comprenant l’impôt sur le revenu (12,8%) et les prélèvements sociaux (17,2%). De plus, après 8 ans de détention d’une assurance-vie, vous profitez d’un abattement annuel de 4 200 € (9 200 € pour un couple marié) et d’un taux d’imposition réduit de 7,5%. Cette différence fiscale a un impact considérable sur le taux de rendement de votre investissement.
Prenons un exemple : si vous percevez 10 000 euros de loyers d’une SCPI et que vous êtes imposé à la tranche marginale d’imposition de 41%, en investissant directement, vous paierez environ 5 820 € de taxes. En revanche, dans le cadre d’une assurance-vie après 8 ans, vous paierez environ 1 780 € de taxes. Dans cet exemple, l’assurance-vie vous permet d’économiser 4 040 € d’impôts !
Avantage successoral
L’avantage fiscal de l’assurance-vie ne se limite pas à l’imposition des plus-values. C’est aussi un outil de transmission efficace pour réduire les droits de succession. Contrairement aux SCPI en direct, qui entrent dans l’assiette successorale à votre décès, l’assurance-vie est soumise à un barème plus avantageux et offre à chaque bénéficiaire un abattement de 152 500 €.
Des frais d’entrée plus faibles
Les frais d’entrée élevés sont souvent un frein à l’investissement en SCPI. Cependant, dans le cadre d’une assurance-vie, vous bénéficiez généralement de frais d’entrée réduits, compris entre 4% et 8%.
Votre épargne disponible en trois clics
Contrairement à une action, une SCPI n’est pas cotée en bourse, ce qui peut rendre la revente de vos parts plus complexe. Au sein d’une assurance-vie, l’assureur garantit la liquidité de vos parts, vous permettant ainsi de récupérer votre épargne en seulement trois clics.
Pas de ticket d’entrée
L’investissement dans une SCPI peut nécessiter un budget minimum d’au moins 1000 €. En revanche, dans le cadre d’une assurance-vie, cette contrainte n’existe pas, car vous pouvez détenir des fractions de parts. Cela vous permet de diversifier plus facilement votre placement et de programmer des versements mensuels de quelques centaines d’euros.
Un délai de jouissance réduit
Le délai de jouissance est une période pendant laquelle vous ne touchez pas les loyers de la SCPI. Au sein de l’assurance-vie, vous commencez à percevoir vos loyers dès le mois suivant votre souscription, ce qui vous permet de rentabiliser votre placement plus rapidement.
Les inconvénients de l’assurance-vie pour investir en SCPI
Des frais de gestion supplémentaires
Comme toute unité de compte, les SCPI au sein de votre contrat d’assurance-vie sont soumises à des frais de gestion annuels, généralement compris entre 0,5% et 1%.
Des loyers partiellement distribués
Certaines assurances-vie ne redistribuent pas la totalité des loyers des SCPI, ce qui peut être considéré comme des frais supplémentaires. Toutefois, la part réservée à l’assureur ne peut dépasser 15% des loyers. Soyez vigilant sur ce point, car cette information n’est pas toujours clairement communiquée.
Un choix de SCPI plus restreint
Alors qu’il existe près de 200 SCPI commercialisées en France, le choix au sein de l’assurance-vie est souvent plus limité, avec une trentaine de supports immobiliers proposés par les meilleurs contrats.
L’achat à crédit impossible
Investir dans l’immobilier implique souvent un recours au crédit, permettant ainsi de constituer un capital plus rapidement. Malheureusement, l’achat de SCPI à crédit n’est pas possible dans le cadre d’une assurance-vie.
Ce qui ne change pas
Il est important de noter que l’épargne investie dans une SCPI reste soumise à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), qu’elle soit logée dans une assurance-vie ou non. L’IFI s’applique lorsque votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros.
Les meilleures assurances-vie pour investir en SCPI
Nous avons sélectionné 4 contrats d’assurance-vie particulièrement adaptés à l’investissement immobilier. Notre choix repose sur les critères suivants :
- Accessibilité en ligne
- Absence de frais d’entrée (excepté sur les SCPI)
- Absence de frais d’arbitrage
- Frais de gestion réduits
À cette sélection, nous pouvons également ajouter le contrat EasyVie, assuré par CNP Assurances, ce qui peut vous rassurer quant à la sécurité de votre épargne. Ce contrat sans frais d’entrée propose 5 SCPI.
Mentionnons également Evolution Vie, un contrat intéressant pour la qualité de son fonds en euros et sa sélection de SCI sans frais. Cependant, il ne propose pas de SCPI.
Conclusion
Investir dans des SCPI au sein d’une assurance-vie offre de nombreux avantages : une fiscalité avantageuse, des frais d’entrée réduits, une liquidité garantie, la possibilité de diversifier son placement et de programmer des versements mensuels. Cependant, il est important de prendre en compte les frais de gestion supplémentaires et le choix restreint de SCPI. Avant de vous lancer, n’hésitez pas à comparer les différents contrats d’assurance-vie et à consulter les avis détaillés pour choisir celui qui correspond le mieux à vos besoins.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les SCPI, les SCI ou les OPCI, consultez notre tableau comparatif et notre sélection de supports immobiliers éligibles à l’assurance-vie. N’oubliez pas que l’assurance-vie reste soumise à l’IFI, alors prenez cela en considération dans votre stratégie d’investissement.
Enfin, pour mieux comprendre les frais liés aux SCPI au sein de l’assurance-vie, nous vous expliquons en détail la répartition des frais d’entrée et de gestion. Gardez à l’esprit que l’avantage fiscal offert par l’assurance-vie compense généralement ces frais et rend cette option attrayante pour les investisseurs soumis à une taxation de 30% ou plus.
N’hésitez pas à consulter notre comparatif complet des SCPI et de l’offre disponible sur le marché pour constituer votre portefeuille immobilier dans votre assurance-vie.
Si vous avez des questions supplémentaires, consultez notre FAQ. Nous sommes là pour vous aider à prendre les meilleures décisions en matière d’investissement en SCPI dans le cadre de l’assurance-vie.
