Les SCPI, ces dernières années, sont devenues l’un des placements préférés des Français. Dans un contexte de taux bas et de rendements peu attractifs, la stabilité et la régularité des rendements offerts par les SCPI en font le choix idéal pour ceux qui recherchent un bon rapport rendement/risque.
Cependant, la fiscalité reste le principal point faible des SCPI. Alors que les produits financiers ont bénéficié d’une fiscalité plus avantageuse en 2018, les placements immobiliers continuent de subir le poids du barème progressif.
En parallèle, l’assurance vie, le placement financier le plus important en termes de capitalisation, voit le rendement des fonds en euros diminuer. De plus, les assureurs imposent de plus en plus de contraintes sur la composition des allocations en assurance vie pour des raisons de rentabilité.
Face à ces constats, la combinaison d’un produit offrant un bon rendement et d’une enveloppe fiscale cherchant un second souffle semble idéale. Pour les SCPI, cela permet de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse et d’une liquidité garantie par l’assureur. Pour les assureurs et les conseillers, cela permet de diversifier facilement leurs portefeuilles.
Mais est-ce que cette combinaison est vraiment parfaite ?
Pour en avoir le cœur net, il faut comparer les chiffres.
Les hypothèses de départ :
Avant de procéder à la comparaison, il est important de détailler les hypothèses retenues :
- Placement d’un capital de 100 000 €
- Frais d’entrée de la SCPI de 10 % en direct, 7,5 % en assurance vie
- Frais d’entrée de l’assurance vie de 1 %
- Frais annuels de gestion de 1%
- Rendement des SCPI de 4 %
- Taux de distribution du revenu des SCPI en assurance vie de 85 %
- TMI de 30 %
- Couple ayant moins de 150 000 € chacun placé en assurance vie
- Valeur d’une SCPI en année 1 : 100 €
- Revalorisation annuelle d’1 % des prix de part
- Délai d’entrée en jouissance : aucun en assurance vie, 6 mois pour la SCPI détenue en direct
Dans cet exemple, nous ne prendrons pas en compte les différentes optimisations possibles car nous cherchons simplement à comparer une SCPI détenue en direct et la même SCPI détenue en assurance vie.
1- SCPI en direct :
Un capital de 100 000 € placé à un rendement de 4 % rapporte 4 000 € par an.
En tenant compte d’un TMI de 30 %, des prélèvements sociaux de 17,2 % et d’une CSG déductible de 6,8 %, la fiscalité représentera 1 806,40 €, ce qui donne un rendement net de 2 193,60 € par an, soit 2,19 %.
2- SCPI en assurance vie :
En assurance vie, les choses sont plus compliquées avec les frais d’entrée sur le contrat, les frais d’entrée réduits sur les SCPI, la distribution partielle du revenu, le calcul de la base imposable du retrait, etc.
Après déduction des frais d’entrée de 1 %, un capital de 99 000 € rapporte un revenu annuel de 3 366 € (4 % x 99 000 € x 85 %). Après déduction des frais annuels de gestion de 1 %, le revenu net s’élève à 2 450,25 €.
Après déduction des prélèvements sociaux de 17,2 %, le revenu net est de 2 028,81 €, soit un rendement de 2,03 %.
3- Premières conclusions :
Dans cette comparaison, on constate que l’avantage fiscal offert par l’assurance vie est compensé par les frais de gestion, ce qui donne un rendement légèrement inférieur à celui de la SCPI détenue en direct.
La SCPI en assurance vie n’est donc pas une solution miracle, mais elle reste intéressante. L’assurance vie présente de nombreux avantages tels que la capitalisation des revenus, une fiscalité avantageuse sur la transmission du patrimoine, un arbitrage facile et rapide, et une liquidité garantie par l’assureur.
Comparé au rendement net de 0,83 % offert par les fonds en euros, le rendement de 2,03 % offert par les SCPI reste très intéressant, même s’il est inférieur aux 4 % bruts initiaux. Ainsi, cette combinaison peut intéresser les clients à la recherche d’un peu de rendement, d’une diversification obligatoire et ayant une appétence au risque relativement faible.
4- Allons plus loin :
Poursuivons notre analyse en étudiant deux projections dans le temps. Dans la première projection, nous considérerons un besoin de revenu complémentaire qui sera consommé, et dans la seconde, nous procéderons à un réinvestissement automatique des revenus des SCPI.
Ces simulations nous permettent de constater que l’effet de capitalisation de l’assurance vie prend tout son sens. Cependant, il est important de noter que ces simulations se basent uniquement sur l’objectif de la distribution et ne tiennent pas compte de la psychologie du client, de ses attentes, de son appétence au risque, etc.
5- Conclusions complémentaires :
L’objectif de cet article n’est pas de démontrer que la détention de parts de SCPI est plus avantageuse en direct plutôt qu’en assurance vie, mais simplement d’attirer l’attention sur le fait que la combinaison de ces deux produits donne une solution intéressante sans être miraculeuse.
L’effet du temps a un impact important sur les frais de gestion. Les SCPI, quel que soit leur mode de détention, restent très intéressantes. La SCPI en direct et l’assurance vie sont deux solutions d’investissement à long terme avec des objectifs différents.
6- Information :
Pour les assurés détenant des parts de SCPI dans leur contrat d’assurance vie, il est important de noter que le revenu de la SCPI est distribué et non capitalisé sur le support. Cela signifie que sur le relevé de compte annuel, la ligne SCPI restera négative pendant un certain temps en raison des frais d’entrée de la SCPI. Il faudra donc attendre une revalorisation de la valeur des parts pour revenir en positif.
En conclusion, la SCPI en direct et l’assurance vie offrent des avantages différents, mais tous deux restent des solutions d’investissement intéressantes. Il est essentiel de prendre en compte ses propres objectifs, sa situation financière et ses préférences avant de faire un choix.
Les SCPI, ces dernières années, sont devenues l’un des placements préférés des Français. Dans un contexte de taux bas et de rendements peu attractifs, la stabilité et la régularité des rendements offerts par les SCPI en font le choix idéal pour ceux qui recherchent un bon rapport rendement/risque.
Cependant, la fiscalité reste le principal point faible des SCPI. Alors que les produits financiers ont bénéficié d’une fiscalité plus avantageuse en 2018, les placements immobiliers continuent de subir le poids du barème progressif.
En parallèle, l’assurance vie, le placement financier le plus important en termes de capitalisation, voit le rendement des fonds en euros diminuer. De plus, les assureurs imposent de plus en plus de contraintes sur la composition des allocations en assurance vie pour des raisons de rentabilité.
Face à ces constats, la combinaison d’un produit offrant un bon rendement et d’une enveloppe fiscale cherchant un second souffle semble idéale. Pour les SCPI, cela permet de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse et d’une liquidité garantie par l’assureur. Pour les assureurs et les conseillers, cela permet de diversifier facilement leurs portefeuilles.
Mais est-ce que cette combinaison est vraiment parfaite ?
Pour en avoir le cœur net, il faut comparer les chiffres.
Les hypothèses de départ :
Avant de procéder à la comparaison, il est important de détailler les hypothèses retenues :
- Placement d’un capital de 100 000 €
- Frais d’entrée de la SCPI de 10 % en direct, 7,5 % en assurance vie
- Frais d’entrée de l’assurance vie de 1 %
- Frais annuels de gestion de 1%
- Rendement des SCPI de 4 %
- Taux de distribution du revenu des SCPI en assurance vie de 85 %
- TMI de 30 %
- Couple ayant moins de 150 000 € chacun placé en assurance vie
- Valeur d’une SCPI en année 1 : 100 €
- Revalorisation annuelle d’1 % des prix de part
- Délai d’entrée en jouissance : aucun en assurance vie, 6 mois pour la SCPI détenue en direct
Dans cet exemple, nous ne prendrons pas en compte les différentes optimisations possibles car nous cherchons simplement à comparer une SCPI détenue en direct et la même SCPI détenue en assurance vie.
1- SCPI en direct :
Un capital de 100 000 € placé à un rendement de 4 % rapporte 4 000 € par an.
En tenant compte d’un TMI de 30 %, des prélèvements sociaux de 17,2 % et d’une CSG déductible de 6,8 %, la fiscalité représentera 1 806,40 €, ce qui donne un rendement net de 2 193,60 € par an, soit 2,19 %.
2- SCPI en assurance vie :
En assurance vie, les choses sont plus compliquées avec les frais d’entrée sur le contrat, les frais d’entrée réduits sur les SCPI, la distribution partielle du revenu, le calcul de la base imposable du retrait, etc.
Après déduction des frais d’entrée de 1 %, un capital de 99 000 € rapporte un revenu annuel de 3 366 € (4 % x 99 000 € x 85 %). Après déduction des frais annuels de gestion de 1 %, le revenu net s’élève à 2 450,25 €.
Après déduction des prélèvements sociaux de 17,2 %, le revenu net est de 2 028,81 €, soit un rendement de 2,03 %.
3- Premières conclusions :
Dans cette comparaison, on constate que l’avantage fiscal offert par l’assurance vie est compensé par les frais de gestion, ce qui donne un rendement légèrement inférieur à celui de la SCPI détenue en direct.
La SCPI en assurance vie n’est donc pas une solution miracle, mais elle reste intéressante. L’assurance vie présente de nombreux avantages tels que la capitalisation des revenus, une fiscalité avantageuse sur la transmission du patrimoine, un arbitrage facile et rapide, et une liquidité garantie par l’assureur.
Comparé au rendement net de 0,83 % offert par les fonds en euros, le rendement de 2,03 % offert par les SCPI reste très intéressant, même s’il est inférieur aux 4 % bruts initiaux. Ainsi, cette combinaison peut intéresser les clients à la recherche d’un peu de rendement, d’une diversification obligatoire et ayant une appétence au risque relativement faible.
4- Allons plus loin :
Poursuivons notre analyse en étudiant deux projections dans le temps. Dans la première projection, nous considérerons un besoin de revenu complémentaire qui sera consommé, et dans la seconde, nous procéderons à un réinvestissement automatique des revenus des SCPI.
Ces simulations nous permettent de constater que l’effet de capitalisation de l’assurance vie prend tout son sens. Cependant, il est important de noter que ces simulations se basent uniquement sur l’objectif de la distribution et ne tiennent pas compte de la psychologie du client, de ses attentes, de son appétence au risque, etc.
5- Conclusions complémentaires :
L’objectif de cet article n’est pas de démontrer que la détention de parts de SCPI est plus avantageuse en direct plutôt qu’en assurance vie, mais simplement d’attirer l’attention sur le fait que la combinaison de ces deux produits donne une solution intéressante sans être miraculeuse.
L’effet du temps a un impact important sur les frais de gestion. Les SCPI, quel que soit leur mode de détention, restent très intéressantes. La SCPI en direct et l’assurance vie sont deux solutions d’investissement à long terme avec des objectifs différents.
6- Information :
Pour les assurés détenant des parts de SCPI dans leur contrat d’assurance vie, il est important de noter que le revenu de la SCPI est distribué et non capitalisé sur le support. Cela signifie que sur le relevé de compte annuel, la ligne SCPI restera négative pendant un certain temps en raison des frais d’entrée de la SCPI. Il faudra donc attendre une revalorisation de la valeur des parts pour revenir en positif.
En conclusion, la SCPI en direct et l’assurance vie offrent des avantages différents, mais tous deux restent des solutions d’investissement intéressantes. Il est essentiel de prendre en compte ses propres objectifs, sa situation financière et ses préférences avant de faire un choix.
