Ces dernières années, les SCPI sont devenues l’un des placements préférés des Français, et cela n’est pas surprenant. En période de taux bas, où les placements sécurisés ne rapportent rien, où les obligations “prime” affichent un taux négatif et où les marchés actions semblent relativement élevés par rapport au contexte, l’immobilier papier se distingue par sa régularité en termes de rendement et la stabilité relative de sa valorisation. En d’autres termes, il offre le meilleur rapport rendement/risque.
Cependant, la fiscalité est le plus grand point faible des SCPI. Alors que les produits financiers ont bénéficié d’une fiscalité forfaitaire plus raisonnable en 2018, les investissements immobiliers continuent de subir le poids du barème progressif de l’impôt sur le revenu.
En parallèle, l’assurance vie, qui est le placement financier le plus important en termes de capitalisation, voit le rendement de ses fonds en euros s’effondrer. De plus en plus de contraintes sont imposées par les assureurs sur la composition des allocations en assurance vie pour des raisons de marge et de ratio.
La combinaison d’un produit offrant une bonne rentabilité et d’une enveloppe fiscale à la recherche d’un second souffle semble donc idéale. Cela permet aux SCPI de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse et d’une liquidité totale garantie par l’assureur. Pour les assureurs et les conseillers, elle constitue un moyen facile de compléter une diversification devenue obligatoire.
Mais est-ce que cette combinaison est vraiment parfaite ?
Pour en avoir le cœur net, il faut procéder à une comparaison.
Les hypothèses de départ :
La pertinence d’une simulation et de la comparaison qui en découle dépend des hypothèses retenues. Pour plus de transparence, nous allons détailler ces hypothèses :
- Placement d’un capital de 100 000 €.
- Frais d’entrée de 10 % en direct pour les SCPI, 7,5 % en assurance vie.
- Frais d’entrée de l’assurance vie de 1 %.
- Frais annuels de gestion de 1 %.
- Rendement des SCPI de 4 %.
- Taux de distribution du revenu des SCPI en assurance vie de 85 % (le complément étant conservé par l’assureur pour compenser la garantie de liquidité qu’il apporte sur les SCPI. Cette liquidité totale n’est pas disponible pour les SCPI détenues en direct, à moins de trouver un acquéreur ou de faire appel au fonds de remboursement).
- Taux marginal d’imposition (TMI) de 30 %.
- Couple ayant moins de 150 000 € chacun placé en assurance vie.
- Valeur d’une part de SCPI en année 1 : 100 €.
- Revalorisation annuelle de 1 % des prix de part.
- Pas de délai d’entrée en jouissance en assurance vie, délai de 6 mois pour les SCPI détenues en direct.
Dans cet exemple, nous ne mentionnons pas les différentes optimisations possibles, telles que l’effet de levier du crédit, le choix de SCPI offrant un taux de distribution plus élevé, la composante internationale de la composition des portefeuilles de SCPI bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse, ou encore la démembrement de propriété. Nous nous contentons de comparer une SCPI de rendement classique détenue en direct et la même SCPI détenue en assurance vie.
1- SCPI en direct :
Un capital de 100 000 € investi à un taux de rendement de 4 % rapporte 4 000 € par an.
Compte tenu d’un TMI de 30 %, de prélèvements sociaux de 17,2 % et d’une CSG déductible de 6,8 %, la fiscalité entraîne un poids de 1 806,40 € (4 000 x (30 % + 17,2 % – (6,8 % x 30 %))), ce qui correspond à un rendement net de 2 193,60 € par an, soit 2,19 %.
2- SCPI en assurance vie :
Le cas de l’assurance vie est plus complexe, avec 1 % de frais d’entrée sur le contrat, des frais d’entrée souvent réduits sur les SCPI, une distribution souvent partielle du revenu et le calcul de la base imposable du retrait.
En partant de 100 000 € – 1 % de frais d’entrée, nous obtenons 99 000 €. Sur ce montant, nous déduisons les revenus distribués par les SCPI en multipliant 99 000 par 4 % et par 85 %, ce qui donne 3 366 € de revenus pour l’année. À ce montant, nous soustrayons 1 % de frais de gestion sur la valeur du contrat, soit (99 000 – 7,5 %) x 1 % = 915,75 €. Le résultat final est de 2 450,25 €.
Nous déduisons ensuite les prélèvements sociaux de 17,2 % de ce montant, ce qui correspond à 421,44 €. Enfin, nous soustrayons 421,44 € de 2 450,25 € pour obtenir un rendement net de 2 028,81 €, soit 2,03 %.
3- Premières conclusions :
- La totalité de l’avantage fiscal offert par l’assurance vie est compensée par les frais de gestion. En réalité, nous obtenons même un rendement légèrement inférieur.
- La SCPI détenue en assurance vie n’est donc pas une solution miraculeuse, mais elle présente une combinaison intéressante.
- L’assurance vie offre de nombreux avantages, tels que la capitalisation des revenus, une fiscalité avantageuse sur la transmission du patrimoine, une facilité et une rapidité pour effectuer des arbitrages, ainsi qu’une liquidité garantie par l’assureur.
- Comparé à un rendement net de 0.83 % sur un fonds en euros, le rendement de 2,03 % offert par les SCPI reste très intéressant, même s’il est loin des 4 % bruts initiaux. Par conséquent, bien que ce ne soit pas une solution miraculeuse, cette combinaison efficace intéressera un certain nombre de clients cherchant un rendement supplémentaire, une diversification obligatoire et ayant une appétence au risque relativement faible.
4- Allons plus loin :
Examinons maintenant deux projections dans le temps pour affiner notre analyse. Dans la première projection, nous supposerons un besoin de revenu complémentaire qui sera consommé. Pour cela, nous tiendrons compte d’un rachat programmé de 2 300 € bruts par an, afin d’approximer les revenus nets de fiscalité obtenus dans le point 1. Dans cette configuration, l’assurance vie sera désavantagée sur le long terme. En effet, les frais de gestion annuels du contrat réduiront progressivement sa base productrice de revenus.
Dans la seconde projection, nous procéderons à un réinvestissement automatique des revenus des SCPI. Dans ce scénario, la SCPI détenue en direct sera désavantagée par le poids des frais d’entrée, tandis que l’assurance vie bénéficiera de l’absence de fiscalité pendant la phase de capitalisation et de frais d’entrée des SCPI légèrement réduits.
1ère simulation : SCPI en direct et distribution sans réinvestissement des revenus
D’après nos hypothèses initiales, nous obtenons les résultats suivants :
- Un patrimoine valorisé à 108 730 € après 20 ans, soit un montant supérieur à l’investissement brut.
- Il est intéressant de noter que, avec une revalorisation annuelle de 1 % des parts de SCPI, il faudra attendre la 12ème année pour compenser les frais d’entrée de 10 %.
- Le revenu distribué ne cesse d’augmenter, ce qui est logique compte tenu de la fiscalité constante, de l’augmentation du prix de part et du rendement constant de 4 % calculé sur le prix de part.
- Si nous liquidons les parts de SCPI à la fin des 20 ans, le client aura reçu 48 301 € de revenus nets de toute fiscalité, ainsi qu’un capital net de plus-value immobilière de 107 415,04 €, soit un total de 155 716 €.
2ème simulation : SCPI en assurance vie et distribution sans réinvestissement des revenus
D’après nos hypothèses initiales, nous obtenons les résultats suivants :
- Un patrimoine valorisé à 91 211 € après 20 ans.
- Les frais de gestion annuels de 1 % sont compensés par l’augmentation annuelle de 1 % du prix de part. Au final, notre capital reste quasi-constant.
- Bien que le revenu brut distribué soit constant ou presque, le revenu net diminue constamment. En effet, la part des intérêts imposables dans le retrait augmente continuellement. Malgré cette baisse continue, le revenu net distribué par l’assurance vie est plus élevé que celui des SCPI détenues en direct après 20 ans. En continuant la simulation, l’équilibre des revenus nets est atteint après 26 ans.
- Si nous liquidons le contrat d’assurance vie à la fin des 20 ans, le client aura reçu 65 847 € de revenus nets de toute fiscalité, ainsi qu’un capital brut de 91 211 € (dont 52 241 € d’intérêts), soit 78 997 € nets, pour un total de 144 844 €.
En conclusion, en ce qui concerne la distribution sans réinvestissement :
- Les SCPI détenues en direct sont plus rentables selon nos hypothèses.
- Sans la revalorisation des parts de SCPI, les résultats auraient été bien moins favorables pour l’assurance vie.
- Ces simulations et conclusions se basent uniquement sur l’objectif de distribution et ne tiennent pas compte des différents profils de clients, de leurs attentes, de leur appétence au risque, de leur patrimoine global, de leur situation personnelle, etc. En d’autres termes, cela ne représente pas la réalité, même si les résultats sont intéressants et suscitent la réflexion.
Poursuivons en reprenant exactement la même situation, en modifiant un seul paramètre. Cette fois, les revenus des SCPI seront réinvestis, que ce soit pour celles détenues en direct ou en assurance vie.
3ème simulation : SCPI en direct et réinvestissement des revenus
D’après nos hypothèses initiales, nous obtenons les résultats suivants :
- Le nombre de parts augmente, tout comme la valorisation du patrimoine brut (163 548 €) et le montant des revenus annuels nets (3 986 €).
4ème simulation : SCPI en assurance vie et réinvestissement des revenus
D’après nos hypothèses initiales, nous obtenons les résultats suivants :
- Le nombre de parts augmente, tout comme la valorisation du patrimoine brut (174 952 €) et le montant brut des revenus (6 609 €).
En conclusion, avec le réinvestissement des revenus :
- L’effet de capitalisation de l’enveloppe fiscale de l’assurance vie prend tout son sens.
- Dans ces deux simulations, il n’y a pas de liquidation à la fin, car cela n’aurait aucun sens en termes de patrimoine global :
- En direct, les SCPI sont des produits d’épargne à long terme. Il serait contreproductif d’acquérir des parts juste avant de les revendre.
- En assurance vie, la fiscalité évoluera énormément en fonction du moment de la sortie (en une fois, progressivement ou en transmission).
- Il y a donc trop de cas de figure différents et d’incohérences pour que la liquidation soit pertinente.
- Néanmoins, pour le plaisir du calcul, nous obtenons un patrimoine net de 162 106 € pour les SCPI en direct et de 157 129 € pour l’assurance vie (clôture du contrat à la fin des 20 ans).
Ces simulations et conclusions se basent uniquement sur l’objectif de distribution et ne tiennent pas compte des différents profils de clients, de leurs attentes, de leur appétence au risque, de leur patrimoine global, de leur situation personnelle, etc. En d’autres termes, cela ne représente pas la réalité, même si les résultats sont intéressants et suscitent la réflexion.
5- Conclusions complémentaires
- L’objectif de cet article n’est pas de démontrer que la détention de parts de SCPI est plus avantageuse en direct qu’en assurance vie, mais simplement d’attirer l’attention sur le fait que la combinaison de deux produits très intéressants offre une solution également intéressante, mais pas miraculeuse.
- L’effet du temps a un impact important sur l’incidence des frais de gestion.
- Quelle que soit sa forme de détention, la SCPI reste un investissement très intéressant.
- La SCPI en direct et l’assurance vie sont deux solutions d’investissement à long terme, mais avec des objectifs différents.
6- Information
Pour les assurés détenant des parts de SCPI dans leur contrat d’assurance vie, une remarque s’impose. Les revenus des SCPI sont distribués et non capitalisés sur le support (même si une capitalisation est réalisée dans l’assurance vie). Par conséquent, dans le relevé de compte annuel, la ligne correspondant aux SCPI restera négative pendant de nombreuses années. Cela est dû aux frais d’entrée de la SCPI et au fait que les revenus distribués par les SCPI ne permettent pas de revaloriser la valeur de la ligne. Il faudra donc attendre une revalorisation de la valeur des parts pour que la ligne redevienne positive, ce qui peut prendre plusieurs années et surprendre si l’assuré n’a pas été prévenu à l’avance.
