Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) connaissent une popularité grandissante d’année en année. Leurs rendements stables au fil du temps font de cet investissement un outil de diversification intéressant, par exemple en complément des investissements en actions, qui sont plus volatiles. Cependant, avec plus de 200 SCPI disponibles à la souscription en France et l’arrivée constante de nouveaux acteurs, il est difficile de s’y retrouver !
Ne vous inquiétez pas, les équipes de Finance Héros ont analysé en détail le marché et vous livrent leur classement des meilleures SCPI pour 2023 (basé sur les données de 2022). Notre comparatif prend en compte le taux de distribution bien sûr, mais aussi les frais et de nombreux autres paramètres, afin de vous présenter la véritable liste des meilleures SCPI sur le marché.
SCPI Awards : notre top 20 des meilleures SCPI
Afin de vous aider à vous y retrouver parmi les nombreuses SCPI, nous avons décidé de créer des « SCPI Awards » pour vous permettre d’identifier immédiatement les 20 meilleures SCPI disponibles sur le marché. L’idée est que partout sur notre site, lorsque ces SCPI apparaissent, vous puissiez voir grâce à notre label qu’il s’agit de placements de qualité.
Sans plus attendre, voici les 20 SCPI ayant reçu un SCPI Award de Finance Héros, celles qui ressortent de notre travail de comparaison des données à fin 2022.
Méthodologie de notre comparatif des SCPI
Afin d’analyser les différentes SCPI disponibles sur le marché, nous évaluons divers critères, pas seulement la rentabilité. Les principaux paramètres pris en compte sont les suivants (liste non exhaustive) :
- Le taux de distribution, car la performance financière est tout de même importante 😅
- Les frais de souscription, qui vont de 0% à… 12% !
- Les frais de gestion, qui varient de 7,20% à 18% (du simple au double !)
- Le nombre d’immeubles gérés, gage de diversification et de stabilité
- Le taux d’occupation des biens immobiliers, le TOF de la SCPI étant le reflet d’une bonne gestion
- Le niveau de report à nouveau (RAN), afin de ne pas pénaliser les SCPI prudentes qui distribuent un peu moins de dividendes, mais font des réserves pour assurer des versements réguliers.
🔎 Pour ceux qui souhaitent se concentrer uniquement sur le côté rentabilité, vous pouvez consulter notre article sur les SCPI de rendement.
Notre analyse comparative et les SCPI Awards de Finance Héros ont été présentés lors d’une intervention dédiée d’Hugo (fondateur de Finance Héros) sur BFM Business :
De nombreuses SCPI récentes dans le haut du classement
Rien de moins que 13 SCPI récompensées par l’un de nos SCPI Awards ont été créées après 2010 ! Souscription directe en ligne, frais d’entrée réduits à 0, investissements en Europe (auparavant, les SCPI se limitaient principalement à l’Hexagone) : il est indéniable que le paysage des SCPI évolue et innove !
Petit tour d’horizon des sociétés en tête de notre comparatif.
🥇 Iroko Zen : le nouvel acteur qui domine notre classement
Page d’accueil d’Iroko, dont Iroko Zen arrive en première place de notre classement des SCPI
Lancée il y a quelques années, Iroko Zen présente une belle performance en 2022 (7,04%), dans la continuité des bons chiffres de 2021 (7,10%). Cette performance provient de biens immobiliers situés en Europe (par exemple, en France, en Espagne, en Allemagne, en Irlande) et d’actifs diversifiés tels que des bureaux, des entrepôts, des locaux d’activité et des commerces.
Cette rentabilité élevée s’accompagne également de frais d’entrée nuls (vous ne payez que 6% de commission si vous sortez avant 3 ans) ainsi que d’un label ISR (Investissement Socialement Responsable).
Pour l’instant, Iroko connaît un parcours quasi sans faute, et les investisseurs ne s’y trompent pas, avec déjà près de 250 millions d’euros collectés en mars 2023. Vous souhaitez également vous lancer ?
🔎 Si vous souhaitez en savoir plus sur cette SCPI, vous pouvez lire notre avis dédié à Iroko Zen.
Le Patrimoine Foncier et Capiforce Pierre : des SCPI à capital fixe sur le podium
Les deux places suivantes de notre classement sont occupées par des SCPI à capital fixe, qui existent depuis plusieurs dizaines d’années. 1968 pour Le Patrimoine Foncier et 1982 pour Capiforce Pierre (elles sont toutes les deux plus vieilles que moi 😅). Comme quoi, l’ancienneté ne rime pas forcément avec dépassé en ce qui concerne les SCPI.
Ainsi, leurs associés de la première heure ont de quoi se réjouir, en revanche il est plus difficile pour les investisseurs d’y entrer. En effet, pour obtenir des parts dans Capiforce Pierre, vous devrez les racheter à un associé de la SCPI. C’est pourquoi nous les mettons moins en avant que les SCPI à capital variable, plus faciles à souscrire.
Néanmoins, les sociétés de gestion derrière ces SCPI, Aestiam et FIDUCIAL Gérance, proposent également des SCPI à capital variable, comme Cap’Hébergimmo et Placement Pierre pour la première, ou Logipierre 3 et Sélectipierre 2 pour la seconde.
Remake Live : le petit nouveau qui fait sensation
C’est l’acteur le plus récent récompensé d’un SCPI Award de Finance Héros, avec un lancement en février 2022 seulement. Mais l’entrée en matière est fracassante, avec un taux de distribution de 7,64% en 2022 (6,48% net de fiscalité étrangère).
Page d’accueil de la SCPI Remake Live, nouvelle société lancée en février 2022
Comme Iroko, Remake Live bouleverse le fonctionnement habituel des SCPI en supprimant les frais d’entrée. Cependant, ce nouvel acteur se distingue d’Iroko par un ticket d’entrée également très bas (seulement 200€ à comparer aux 5 000€ de son concurrent).
À long terme, Remake Live vise un TRI de 5,9% sur 10 ans. Il reste à voir si la performance exceptionnelle de la première année se reproduira, mais en tout cas, cette SCPI est bien partie !
🍰 Enfin, cerise sur le gâteau, Remake Live s’est engagé à utiliser 5 à 10% de ses fonds pour financer de l’immobilier social. Cette initiative lui confère notamment le label ISR.
CORUM : une valeur sûre
Enfin, autre habitué des podiums, la société CORUM l’Epargne affiche pas moins de 3 SCPI dans notre top 20 : CORUM Origin, CORUM Eurion et CORUM XL. Soit l’intégralité des SCPI de CORUM récompensées par nos SCPI Awards !
Initiée en 2012, CORUM Origin a fourni un taux de distribution systématiquement supérieur à 6% au cours des 10 dernières années. Résultat : un TRI de 7,06% sur 10 ans 😯 ! Remake Live vise un TRI de plus de 5,9% par an sur 10 ans, CORUM l’a fait !
La SCPI CORUM Origin ne manque pas d’atouts
La recette de ce succès ? Plus de 150 immeubles répartis dans 13 pays européens (les investissements en Europe permettent notamment d’optimiser la fiscalité des SCPI, qui peut être assez lourde autrement). Et une forte visibilité sur les rendements locatifs : en moyenne, les locataires sont engagés sur plus de 6 ans.
En ce qui concerne les actifs immobiliers, ils sont diversifiés, et CORUM peut investir aussi bien dans des bureaux, des bâtiments de santé, des hôtels que dans des commerces et des locaux d’activités.
🔎 Vous souhaitez en savoir plus ? Nous avons consacré un avis complet à CORUM et à ses différentes solutions d’épargne.
Focus : classement par types de SCPI
Les SCPI étaient déjà spécialisées, et elles le sont de plus en plus. SCPI de bureaux, SCPI axées sur la santé, ou encore sur la logistique, SCPI européennes… Chacune répond à des enjeux différents et permet de miser sur une stratégie bien particulière.
Plusieurs d’entre elles rencontrent même un certain succès, au point de figurer en bonne position dans notre comparatif de l’ensemble des SCPI du marché. Tour d’horizon ⤵️.
Comparatif des SCPI de santé
🧓 Avec une population européenne vieillissante et la mise en avant du système de santé lors de la crise sanitaire, ce secteur est de plus en plus au cœur des stratégies d’investissement dédiées.
Les SCPI ne font pas exception à cette tendance, et quelques sociétés spécialisées ont émergé depuis les années 2010. Si Primovie, LF Avenir Santé ou Pierre Expansion Santé affichent des performances honorables, c’est sans conteste Pierval Santé qui se démarque à nos yeux.
Cette dernière, gérée par Euryale, a été lancée en 2014 et se concentre sur des biens immobiliers tels que des cliniques, des cabinets médicaux et des EHPAD. Avec une capitalisation dépassant les 2 milliards d’euros, cette société a su trouver sa place sur le marché. Il faut dire que son taux de distribution dépasse régulièrement la moyenne du marché, ce qui, indépendamment de sa spécialisation dans la santé, est attractif !
🔎 Intéressé par cette catégorie de SCPI ? Retrouvez notre article dédié aux SCPI de santé !
Et sans creuser plus, voici notre top 3 des SCPI de santé :
Le top 3 des SCPI ISR
Autre catégorie en vogue, les investissements verts, écoresponsables et ISR. Et encore une fois, les SCPI s’y mettent.
Ainsi, au moins une trentaine d’entre elles adoptent une politique d’investissement et de gestion ISR, et ce nombre ne cesse de croître. Bonne nouvelle, bon nombre des meilleures SCPI ISR font également partie des meilleures SCPI au global. Investir durable avec les SCPI ne se fait donc pas au détriment de la performance, au contraire !
Voici le top 3 des SCPI ISR, et comme vous pouvez le constater, elles sont toutes dans les 10 meilleures SCPI au global.
Notre classement des SCPI européennes
Idéales pour réduire la pression fiscale sur les revenus des SCPI, notamment si vous êtes fortement imposé (tranche marginale d’imposition supérieure ou égale à 30%), les SCPI européennes sont très prisées depuis une dizaine d’années.
🌍 Outre l’avantage fiscal non négligeable (vous ne payez pas 17,2% de prélèvements sociaux), ce type de placement vous permet une meilleure diversification géographique, car les biens immobiliers ne sont pas situés uniquement en France, mais aussi en Allemagne, en Espagne, en Pologne, en Irlande, etc.
Et cerise sur le gâteau, les rendements nets de fiscalité étrangère sont souvent très attractifs, du moins pour les meilleures SCPI, que nous vous listons juste en dessous :
Comparatif des SCPI de logistique
🚚 Quelques SCPI spécialisées dans la logistique ont également vu le jour ces dernières années, la stratégie étant notamment liée au développement continu du e-commerce (45 milliards en 2022 contre 147 milliards d’euros en 2022 selon la FEVAD) et des nombreuses livraisons qu’il entraîne.
Encore relativement peu nombreuses sur le marché des SCPI, voici le classement spécifique des SCPI logistique :
Le super tableau comparatif des SCPI
Ce tableau est établi à partir de plusieurs critères quantitatifs, qui permettent d’établir une note de 0 à 5 et ainsi d’établir un classement (5 étoiles étant la note la plus élevée).
