SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, suscitent l’intérêt de nombreux investisseurs en raison de leurs nombreux avantages. Cependant, chaque investisseur doit prendre en compte son profil pour déterminer si les SCPI conviennent à ses besoins et quel type de placement privilégier.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une société civile immobilière qui, contrairement aux SCI traditionnelles, est autorisée à faire appel à l’épargne publique. En échange des fonds collectés auprès des investisseurs, principalement des particuliers, la SCPI leur attribue des parts sociales.

Avec ces fonds, la SCPI acquiert des biens immobiliers dont elle perçoit les loyers. Une fois les frais déduits (entretien, gestion, impôts, assurance, etc.), elle redistribue les revenus à chaque associé en fonction du nombre de parts détenues.

Toutes les SCPI sont strictement réglementées par des lois visant à protéger les épargnants. Avant de proposer des parts au public, chaque SCPI doit remplir certaines conditions telles que la rédaction d’une note d’information visée par l’AMF (Autorité des marchés financiers), la publication d’une notice au bulletin d’annonces légales obligatoires (BALO), et la mise en place d’un bulletin de souscription pour l’achat de parts.

Comment fonctionnent les SCPI ?

Les SCPI fonctionnent de manière simple et se déroulent en plusieurs étapes :

1. L’investisseur souscrit des parts de SCPI en fonction de son budget.
2. La société de gestion achète des biens immobiliers et en assure la gestion.
3. La SCPI redistribue les loyers aux investisseurs après déduction des frais de gestion.
4. L’investisseur peut acheter de nouvelles parts s’il dispose d’une épargne disponible.

L’activité des SCPI est également surveillée par l’Autorité des Marchés Financiers.

Pourquoi investir dans une SCPI ?

Investir dans l’immobilier locatif via les SCPI présente de nombreux avantages. C’est une solution favorable qui permet à tous les types d’investisseurs de se lancer grâce à un faible ticket d’entrée et une gestion déléguée. De plus, ce placement financier offre des avantages variés pour répondre à tous les profils d’investisseurs.

Pour investir en SCPI, vous pouvez :

• Acheter des parts avec votre épargne pour diversifier vos placements et espérer faire fructifier votre argent.
• Acheter des parts à crédit et bénéficier de l’effet de levier avec des taux d’emprunt très faibles pour vous constituer un patrimoine.
• Acheter des parts dans le cadre d’une assurance-vie pour bénéficier de la fiscalité avantageuse de ce placement, notamment en matière de transmission.
• Acheter des parts en démembrement pour profiter d’une décote.
• Acheter des parts de SCPI fiscales pour réduire votre imposition à court et moyen terme.

Les avantages et les inconvénients des SCPI

Avantages des SCPI

• Faible ticket d’entrée permettant une accessibilité à tous les investisseurs.
• Gestion déléguée par une société de gestion spécialisée.
• Diversification du patrimoine grâce à l’investissement dans différents biens immobiliers.
• Possibilité de bénéficier de revenus réguliers grâce aux loyers.
• Avantages fiscaux dans certains cas, notamment pour les SCPI fiscales.

Inconvénients des SCPI

• Faible liquidité en comparaison à d’autres placements.
• Frais à l’entrée, à la revente et frais de gestion à prendre en compte.
• Risque de perte en capital qui peut être maîtrisé en confiant son placement à des experts.

À qui s’adressent les SCPI ?

Les SCPI s’adressent à toutes les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier, qu’elles soient débutantes ou confirmées. C’est une solution accessible et sans souci de gestion qui convient aux actifs recherchant un placement souple, performant et permettant de se constituer un patrimoine, ainsi qu’aux retraités à la recherche de revenus complémentaires sans souci de gestion.

Les différents types de SCPI

Il existe trois types principaux de SCPI :

1. Les SCPI “fiscales” : elles détiennent un patrimoine immobilier à usage d’habitation et s’inscrivent dans des dispositifs fiscaux permettant aux investisseurs de profiter d’économies d’impôts.
2. Les SCPI “de plus-value” : elles investissent principalement dans l’immobilier d’habitation dans le but de valoriser le patrimoine et générer des plus-values à long terme.
3. Les SCPI “de rendement” : elles ont pour objectif de distribuer des revenus réguliers en investissant principalement dans des immeubles commerciaux tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts, des résidences hôtelières ou seniors.

Où acheter des parts de SCPI ?

Il est possible d’investir en SCPI directement auprès de sociétés de gestion ou via des distributeurs tels que des banques ou des conseillers indépendants. L’achat de parts de SCPI peut également se faire en direct ou via un contrat d’assurance-vie.

Les modalités d’achat dépendent du type de SCPI. Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, il faut parfois patienter que de nouvelles parts soient créées ou les acquérir auprès d’un vendeur sur le marché secondaire. Pour une SCPI à capital variable, il est possible d’investir à tout moment.

Acheter des parts de SCPI à crédit

L’investissement en parts de SCPI peut être effectué au comptant ou à crédit. L’utilisation du crédit permet de profiter d’un effet de levier, en remboursant une partie ou la totalité du crédit avec les revenus générés par la SCPI. Cela permet d’optimiser ses investissements et de bénéficier d’un rendement potentiellement plus élevé.

Vendre ses parts de SCPI

La vente de parts de SCPI dépend du type de capital de la SCPI (fixe ou variable). Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, il est possible de vendre ses parts uniquement si un acheteur est présent sur le marché secondaire. Un prix d’exécution est alors déterminé en fonction des ordres d’achat et de vente.

Pour une SCPI à capital variable, la demande de retrait doit être transmise à la société de gestion qui fixe un prix de retrait. La vente est compensée par une souscription, et le détenteur des parts reçoit le montant correspondant.

Acheter des parts de SCPI dans l’assurance-vie

Il est également possible d’investir en parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Cela présente plusieurs avantages, dont une fiscalité allégée, un prix d’achat réduit, une jouissance des parts plus rapide et une liquidité accrue. De nombreux contrats d’assurance-vie proposent cette option, offrant ainsi une solution intéressante pour les épargnants.

Comment choisir une SCPI ?

Avant d’investir en SCPI, il est important de définir ses objectifs, son profil d’investisseur et sa sensibilité au risque. Différents critères peuvent être pris en compte lors du choix d’une SCPI, tels que les rendements passés, le taux d’occupation financier, l’ancienneté, les frais, la diversité des actifs sous gestion, etc. Il est essentiel de comparer les différentes SCPI afin de sélectionner celle qui correspond le mieux à ses besoins.

Les meilleures SCPI

meilleurtaux Placement analyse le marché des SCPI et sélectionne les meilleures selon ses valeurs d’indépendance, d’objectivité et de transparence. Différents critères quantitatifs et qualitatifs sont étudiés pour évaluer ces SCPI, tels que la capitalisation, l’ancienneté, le taux d’occupation financier, le report à nouveau, le taux de distribution sur valeur de marché, les revalorisations, le ratio valeur de retrait / valeur de réalisation, et les frais de souscription.

Voici une liste non exhaustive de SCPI recommandées par meilleurtaux Placement :

• SCPI Novapierre Allemagne 2
• SCPI PF Hospitalité Europe
• SCPI GMA Essentialis
• SCPI PF Grand Paris
• SCPI Epargne Pierre
• SCPI PFO
• SCPI PFO 2
• SCPI Epargne Foncière
• SCPI Vendôme Regions
• SCPI Immorente
• SCPI Edissimmo
• SCPI Primovie
• SCPI Primopierre
• SCPI Eurovalys
• SCPI Pierval Santé
• SCPI Atream Hôtels
• SCPI Cristal Rente
• SCPI Rivoli Avenir Patrimoine

Et bien d’autres !

Les SCPI : le placement idéal ?

La réponse à cette question dépend du profil de l’investisseur. Il n’existe pas de placement idéal, mais les SCPI conviennent à différents types de profils d’investisseurs. Le choix d’un placement financier dépend de la situation personnelle et professionnelle, du niveau de revenus et d’imposition, de l’épargne disponible, des objectifs de placement et du profil de risque.

Cependant, il est indéniable que le placement en SCPI offre de nombreux avantages et répond aux besoins des épargnants désireux de se constituer un patrimoine, d’optimiser leur fiscalité ou de préparer leur retraite.

Prenez le temps de comparer les différentes SCPI pour atteindre vos objectifs et n’hésitez pas à contacter un conseiller chez meilleurtaux Placement pour être accompagné dans votre investissement.

Vous pouvez également consulter notre guide complet : les avis sur les SCPI.

Questions fréquentes sur les SCPI

Quels sont les SCPI les plus rentables ?

La rentabilité des SCPI peut varier d’une année à l’autre en fonction du marché et de la conjoncture économique. Il est conseillé de ne pas se focaliser uniquement sur les résultats les plus récents, mais plutôt de prendre en compte les rendements sur plusieurs années. En 2023, les SCPI qui offrent un rendement intéressant sont Novapierre Allemagne, Épargne Foncière et PF Grand Paris.

Combien investir en SCPI ?

La SCPI se distingue par son faible ticket d’entrée. Selon le placement choisi, il est possible d’investir à partir de 1 000 €. Il est ensuite possible d’acheter de nouvelles parts progressivement pour augmenter son patrimoine.

Quels sont les inconvénients des SCPI ?

Les SCPI présentent une faible liquidité par rapport à d’autres placements, des frais à l’entrée, à la revente et des frais de gestion. De plus, le capital n’est pas garanti et il existe un risque de perte. Cependant, ce risque peut être maîtrisé en confiant son placement à des experts.