Avant d’obtenir un prêt immobilier, les banques effectuent de nombreuses vérifications pour s’assurer que vous pourrez rembourser l’emprunt. Afin de réduire leur risque, elles exigent la mise en place de garanties. Vous devrez souscrire une assurance emprunteur pour vous protéger en cas d’invalidité, de maladie ou de décès. Mais la banque se protégera également contre un défaut de paiement pour d’autres raisons. C’est là que la garantie hypothécaire entre en jeu. La Centrale de Financement vous explique comment fonctionne ce système de garantie dans le cadre d’un prêt immobilier.
Prêt immobilier : qu’est-ce que la garantie hypothécaire ?
Définition
L’hypothèque, également appelée “sûreté réelle”, donne au créancier le droit de se rembourser en utilisant l’un de vos biens immobiliers si vous ne parvenez plus à payer vos mensualités. Mais ne vous inquiétez pas, tant que tout se passe comme prévu, vous conservez la pleine propriété de votre bien. Vous pouvez l’occuper, y effectuer des travaux, le vendre ou même le louer. La saisie du bien n’est possible qu’en cas de défaut de paiement.
La garantie hypothécaire peut être utilisée pour tout type de projet immobilier : achat d’un terrain ou d’un bien ancien, construction d’une maison individuelle ou vente en l’état futur d’achèvement. Il convient de noter que le cautionnement fonctionne selon un principe différent. Une tierce personne ou une société se porte garant et s’engage à prendre en charge votre dette en cas d’incapacité de remboursement. On parle alors de “sûreté personnelle”.
Les différents types d’hypothèques
Lorsque l’on parle de garantie hypothécaire dans le contexte d’un prêt immobilier, il s’agit généralement d’une hypothèque conventionnelle. Cependant, il existe d’autres types d’hypothèques :
- L’hypothèque conventionnelle : elle est établie selon un accord entre le créancier et le débiteur. Elle peut concerner un bien futur ou existant, qui n’est pas nécessairement celui pour lequel vous avez demandé le crédit.
- L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : elle remplace le Privilege du Prêteur de Deniers (PPD) depuis début 2022. Cette garantie ne peut être utilisée que dans le cas d’un bien existant, qu’il s’agisse d’un terrain ou d’un logement. Elle concerne uniquement l’objet de votre prêt et permet à la banque d’être en bonne place dans l’ordre de priorité des créanciers. La banque n’a pas besoin d’obtenir votre accord pour inscrire ce type d’hypothèque.
- L’hypothèque judiciaire : elle est décidée par le juge suite à une condamnation ou demandée par le créancier à des fins préventives.
Il convient de noter que la principale différence entre l’ancien privilège du prêteur de deniers et l’hypothèque légale réside dans la date à laquelle la banque obtient son rang dans l’ordre de priorité en tant que créancier. Pour la nouvelle hypothèque, il s’agit de la date de l’inscription, tandis que pour le PPD, il s’agit de la date de naissance de la dette.
Si vous avez besoin de plus d’informations, consultez notre guide du crédit immobilier, qui explique en détail le fonctionnement, les taux, les modalités, les garanties et l’assurance emprunteur. Vous y trouverez également un aperçu des taux d’intérêt pratiqués en France ainsi que de nombreux outils de simulation.
Comment fonctionne le système d’hypothèque ?
Intéressons-nous de plus près à l’hypothèque conventionnelle, qui est utilisée pour garantir votre emprunt immobilier.
Comment constituer une hypothèque conventionnelle ?
Contrairement à la caution bancaire, la garantie hypothécaire ne peut être établie que par un notaire. Ce dernier rédige un acte authentique et demande ensuite son inscription au service chargé de la publicité foncière.
Le contrat d’hypothèque doit contenir certaines informations obligatoires concernant le bien immobilier en question, le montant garanti et la durée de remboursement.
De plus, le notaire doit informer le débiteur des conséquences éventuelles de cette garantie, notamment lorsque le bien hypothéqué est sa résidence principale. En cas de défaut de paiement, il risque de perdre son logement.
Quel est le coût d’une garantie hypothécaire ?
Une garantie hypothécaire entraîne des frais non négligeables en raison des formalités nécessaires et de l’intervention du notaire. Le coût total comprend :
- La rémunération du notaire.
- Les frais administratifs divers.
- La taxe relative à la publicité foncière.
- La contribution de sécurité immobilière.
La somme totale dépend du montant du crédit immobilier. Vous pouvez trouver des outils de simulation en ligne, notamment sur le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (Anil).
Quelle est la durée de validité d’une hypothèque ?
La durée de validité d’une hypothèque ne peut dépasser 50 ans.
En pratique, il est fréquent que l’emprunteur effectue un remboursement anticipé suite à une rentrée d’argent ou au rachat de son prêt immobilier. Le notaire doit alors procéder à une mainlevée de l’hypothèque pour la résilier, ce qui entraîne de nouveaux frais.
Si le prêt immobilier arrive à son terme sans incident de paiement, l’hypothèque n’est plus nécessaire. Elle reste cependant enregistrée pendant un an après la fin du prêt sans conséquences pour l’emprunteur.
Que se passe-t-il en cas de défaut de remboursement ?
Si la situation financière du débiteur se détériore à tel point qu’il ne peut plus rembourser son crédit, la banque peut utiliser la garantie hypothécaire.
Elle dispose alors du droit :
- D’être prioritaire sur les autres créanciers.
- De conserver la garantie même si le bien a changé de propriétaire.
Si les parties ne parviennent pas à trouver une solution amiable, la banque peut saisir le bien hypothéqué et le vendre aux enchères.
Si le produit de la vente n’est pas suffisant pour rembourser la dette, l’emprunteur reste redevable du reste du montant.
Avantages et inconvénients de la garantie hypothécaire
Étant donné qu’il s’agit d’une garantie réelle, l’hypothèque constitue une solution plutôt sécurisante pour les banques. Elle peut parfois débloquer des situations dans lesquelles un dossier de cautionnement serait refusé par l’organisme prêteur. Voici quelques exemples :
- Un crédit immobilier sans apport.
- Une renégociation de prêt.
- Un profil emprunteur risqué (indépendants, certaines professions libérales).
- Un financement composé principalement de prêts aidés (prêts à taux zéro, prêts d’accession sociale, etc.).
- Un rachat de crédits immobiliers.
Cette option peut également être intéressante dans le cas d’un prêt pour un investissement locatif, car en cas de problème de remboursement, vous perdriez une propriété secondaire plutôt que votre résidence principale.
Cependant, l’inconvénient majeur de l’hypothèque est le risque d’expropriation lorsque votre propre maison ou appartement constitue la garantie. De plus, elle est plus coûteuse et prend plus de temps à mettre en place qu’une simple caution bancaire.
Enfin, si vous prévoyez de rembourser votre prêt immobilier de manière anticipée, n’oubliez pas que vous devrez payer des frais supplémentaires pour la mainlevée de l’hypothèque. Assurez-vous d’inclure ces frais dans votre plan de financement.
Si vous hésitez entre l’hypothèque et la caution bancaire pour votre prêt, faites appel à un courtier en crédits immobiliers. Ce professionnel vous indiquera le coût approximatif de chaque option en fonction du montant de votre prêt, et vous aidera à obtenir les meilleures conditions pour votre projet immobilier.
En conclusion :
- Outre l’assurance emprunteur, la garantie hypothécaire est l’une des mesures prises par les banques pour s’assurer de récupérer leurs fonds en cas de non-paiement.
- Elle peut être coûteuse mais puissante : grâce à l’hypothèque, vous pouvez parfois obtenir un crédit immobilier qui vous serait refusé avec une simple caution.
- La garantie hypothécaire nécessite la rédaction d’un acte notarié, tant pour sa constitution que pour sa suppression.
Si vous souhaitez être accompagné dans l’obtention, la renégociation ou le rachat de crédits immobiliers, contactez la Centrale de Financement. Nous vous aiderons à emprunter et à rembourser votre prêt en toute sérénité.
Avant d’obtenir un prêt immobilier, les banques effectuent de nombreuses vérifications pour s’assurer que vous pourrez rembourser l’emprunt. Afin de réduire leur risque, elles exigent la mise en place de garanties. Vous devrez souscrire une assurance emprunteur pour vous protéger en cas d’invalidité, de maladie ou de décès. Mais la banque se protégera également contre un défaut de paiement pour d’autres raisons. C’est là que la garantie hypothécaire entre en jeu. La Centrale de Financement vous explique comment fonctionne ce système de garantie dans le cadre d’un prêt immobilier.
Prêt immobilier : qu’est-ce que la garantie hypothécaire ?
Définition
L’hypothèque, également appelée “sûreté réelle”, donne au créancier le droit de se rembourser en utilisant l’un de vos biens immobiliers si vous ne parvenez plus à payer vos mensualités. Mais ne vous inquiétez pas, tant que tout se passe comme prévu, vous conservez la pleine propriété de votre bien. Vous pouvez l’occuper, y effectuer des travaux, le vendre ou même le louer. La saisie du bien n’est possible qu’en cas de défaut de paiement.
La garantie hypothécaire peut être utilisée pour tout type de projet immobilier : achat d’un terrain ou d’un bien ancien, construction d’une maison individuelle ou vente en l’état futur d’achèvement. Il convient de noter que le cautionnement fonctionne selon un principe différent. Une tierce personne ou une société se porte garant et s’engage à prendre en charge votre dette en cas d’incapacité de remboursement. On parle alors de “sûreté personnelle”.
Les différents types d’hypothèques
Lorsque l’on parle de garantie hypothécaire dans le contexte d’un prêt immobilier, il s’agit généralement d’une hypothèque conventionnelle. Cependant, il existe d’autres types d’hypothèques :
- L’hypothèque conventionnelle : elle est établie selon un accord entre le créancier et le débiteur. Elle peut concerner un bien futur ou existant, qui n’est pas nécessairement celui pour lequel vous avez demandé le crédit.
- L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers : elle remplace le Privilege du Prêteur de Deniers (PPD) depuis début 2022. Cette garantie ne peut être utilisée que dans le cas d’un bien existant, qu’il s’agisse d’un terrain ou d’un logement. Elle concerne uniquement l’objet de votre prêt et permet à la banque d’être en bonne place dans l’ordre de priorité des créanciers. La banque n’a pas besoin d’obtenir votre accord pour inscrire ce type d’hypothèque.
- L’hypothèque judiciaire : elle est décidée par le juge suite à une condamnation ou demandée par le créancier à des fins préventives.
Il convient de noter que la principale différence entre l’ancien privilège du prêteur de deniers et l’hypothèque légale réside dans la date à laquelle la banque obtient son rang dans l’ordre de priorité en tant que créancier. Pour la nouvelle hypothèque, il s’agit de la date de l’inscription, tandis que pour le PPD, il s’agit de la date de naissance de la dette.
Si vous avez besoin de plus d’informations, consultez notre guide du crédit immobilier, qui explique en détail le fonctionnement, les taux, les modalités, les garanties et l’assurance emprunteur. Vous y trouverez également un aperçu des taux d’intérêt pratiqués en France ainsi que de nombreux outils de simulation.
Comment fonctionne le système d’hypothèque ?
Intéressons-nous de plus près à l’hypothèque conventionnelle, qui est utilisée pour garantir votre emprunt immobilier.
Comment constituer une hypothèque conventionnelle ?
Contrairement à la caution bancaire, la garantie hypothécaire ne peut être établie que par un notaire. Ce dernier rédige un acte authentique et demande ensuite son inscription au service chargé de la publicité foncière.
Le contrat d’hypothèque doit contenir certaines informations obligatoires concernant le bien immobilier en question, le montant garanti et la durée de remboursement.
De plus, le notaire doit informer le débiteur des conséquences éventuelles de cette garantie, notamment lorsque le bien hypothéqué est sa résidence principale. En cas de défaut de paiement, il risque de perdre son logement.
Quel est le coût d’une garantie hypothécaire ?
Une garantie hypothécaire entraîne des frais non négligeables en raison des formalités nécessaires et de l’intervention du notaire. Le coût total comprend :
- La rémunération du notaire.
- Les frais administratifs divers.
- La taxe relative à la publicité foncière.
- La contribution de sécurité immobilière.
La somme totale dépend du montant du crédit immobilier. Vous pouvez trouver des outils de simulation en ligne, notamment sur le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (Anil).
Quelle est la durée de validité d’une hypothèque ?
La durée de validité d’une hypothèque ne peut dépasser 50 ans.
En pratique, il est fréquent que l’emprunteur effectue un remboursement anticipé suite à une rentrée d’argent ou au rachat de son prêt immobilier. Le notaire doit alors procéder à une mainlevée de l’hypothèque pour la résilier, ce qui entraîne de nouveaux frais.
Si le prêt immobilier arrive à son terme sans incident de paiement, l’hypothèque n’est plus nécessaire. Elle reste cependant enregistrée pendant un an après la fin du prêt sans conséquences pour l’emprunteur.
Que se passe-t-il en cas de défaut de remboursement ?
Si la situation financière du débiteur se détériore à tel point qu’il ne peut plus rembourser son crédit, la banque peut utiliser la garantie hypothécaire.
Elle dispose alors du droit :
- D’être prioritaire sur les autres créanciers.
- De conserver la garantie même si le bien a changé de propriétaire.
Si les parties ne parviennent pas à trouver une solution amiable, la banque peut saisir le bien hypothéqué et le vendre aux enchères.
Si le produit de la vente n’est pas suffisant pour rembourser la dette, l’emprunteur reste redevable du reste du montant.
Avantages et inconvénients de la garantie hypothécaire
Étant donné qu’il s’agit d’une garantie réelle, l’hypothèque constitue une solution plutôt sécurisante pour les banques. Elle peut parfois débloquer des situations dans lesquelles un dossier de cautionnement serait refusé par l’organisme prêteur. Voici quelques exemples :
- Un crédit immobilier sans apport.
- Une renégociation de prêt.
- Un profil emprunteur risqué (indépendants, certaines professions libérales).
- Un financement composé principalement de prêts aidés (prêts à taux zéro, prêts d’accession sociale, etc.).
- Un rachat de crédits immobiliers.
Cette option peut également être intéressante dans le cas d’un prêt pour un investissement locatif, car en cas de problème de remboursement, vous perdriez une propriété secondaire plutôt que votre résidence principale.
Cependant, l’inconvénient majeur de l’hypothèque est le risque d’expropriation lorsque votre propre maison ou appartement constitue la garantie. De plus, elle est plus coûteuse et prend plus de temps à mettre en place qu’une simple caution bancaire.
Enfin, si vous prévoyez de rembourser votre prêt immobilier de manière anticipée, n’oubliez pas que vous devrez payer des frais supplémentaires pour la mainlevée de l’hypothèque. Assurez-vous d’inclure ces frais dans votre plan de financement.
Si vous hésitez entre l’hypothèque et la caution bancaire pour votre prêt, faites appel à un courtier en crédits immobiliers. Ce professionnel vous indiquera le coût approximatif de chaque option en fonction du montant de votre prêt, et vous aidera à obtenir les meilleures conditions pour votre projet immobilier.
En conclusion :
- Outre l’assurance emprunteur, la garantie hypothécaire est l’une des mesures prises par les banques pour s’assurer de récupérer leurs fonds en cas de non-paiement.
- Elle peut être coûteuse mais puissante : grâce à l’hypothèque, vous pouvez parfois obtenir un crédit immobilier qui vous serait refusé avec une simple caution.
- La garantie hypothécaire nécessite la rédaction d’un acte notarié, tant pour sa constitution que pour sa suppression.
Si vous souhaitez être accompagné dans l’obtention, la renégociation ou le rachat de crédits immobiliers, contactez la Centrale de Financement. Nous vous aiderons à emprunter et à rembourser votre prêt en toute sérénité.
