Il peut y avoir de nombreuses raisons de vendre un terrain. Peut-être envisagez-vous de déménager pour des raisons professionnelles ou personnelles, ou peut-être souhaitez-vous vous assurer une sécurité financière supplémentaire pour la retraite en vendant votre terrain. Il se peut aussi que vous souhaitiez vendre un terrain hérité afin de convertir cet héritage en liquidités. De plus, vous pourriez avoir des réparations et des rénovations à effectuer sur votre propriété. Pour des raisons économiques, vous envisagez de vendre la propriété dans son intégralité. Avant et pendant la vente, il y a quelques aspects importants à prendre en compte. Vous devez notamment connaître les différentes possibilités de libérer des réserves financières à partir de terrains, en dehors de la vente. Connaissez-vous les différences entre l’hypothèque, la vente partielle ou la rente immobilière ? Est-il possible de vendre un terrain sans passer par un agent immobilier ? Découvrez les points essentiels sur la vente de terrains et les alternatives possibles dans cet article. Vendre un terrain signifie également se préparer soigneusement à la vente et examiner les alternatives possibles.
Quel type de terrain voulez-vous vendre ?
Dans la préparation d’une vente de terrain, la question du type de terrain est primordiale. Les différents types de terrains sont évalués différemment. Vendre un terrain avec le moins d’efforts possible, trouver la bonne approche et obtenir un bon prix de vente, tout cela dépend en grande partie du type de terrain. L’acheteur s’intéresse notamment à la possibilité et aux conditions de construction du terrain. Il examine également s’il doit éventuellement démolir un bâtiment existant pour réaliser son propre rêve d’une maison, ce qui influence le prix de vente obtenu. Il est donc essentiel de faire la distinction entre la vente de terrains constructibles et la vente de terrains en attente de développement. Le type de terrain a un impact déterminant sur le prix de vente que vous pouvez obtenir.
Vente de terrains en attente de développement
Les terrains en attente de développement ne peuvent actuellement pas être construits. Cependant, il est prévu que ces terrains puissent être construits à court terme. Il n’est pas toujours facile d’évaluer correctement la situation juridique des terrains en attente de développement. Les indications peuvent être trouvées dans la réglementation de l’évaluation des biens et dans le plan d’urbanisme de la commune. En cas de doute, il est recommandé de contacter directement la commune pour savoir si le terrain en question peut être construit et s’il est prévu de le reclasser en terrain constructible.
Vente de terrains constructibles
Contrairement aux terrains en attente de développement, les terrains constructibles peuvent être construits. Il faut distinguer entre les terrains viabilisés et les terrains non viabilisés. L’aménagement d’un terrain comprend notamment le raccordement au réseau d’assainissement, à l’électricité, au réseau téléphonique et/ou à l’alimentation en gaz. La question de l’aménagement a également une incidence sur le prix de vente, car dans le cas des terrains non viabilisés, l’acheteur doit encore investir dans les frais d’aménagement. Il peut également être recommandé de faire une demande de permis de construire si vous souhaitez vendre un terrain non construit. Cela vous donnera des informations sur la manière dont un terrain non construit peut être construit. Il s’agit d’une information très importante pour l’acheteur potentiel, qui peut avoir un impact positif sur le prix de vente.
Vente de terrains avec bâtiments
Les terrains avec bâtiments sont généralement des terrains entièrement équipés. Pour eux, la question principale est de savoir si l’acheteur devra ou voudra éventuellement faire démolir une propriété existante.
L’évaluation du terrain
Vous voulez vendre votre terrain et vous recherchez le prix de vente approprié. Pour cela, vous devez connaître la valeur marchande/transactionnelle du marché. Les valeurs foncières publiées par les communes tous les deux ans peuvent vous donner une indication des prix moyens pratiqués pour un terrain de votre type au cours des dernières années. Pour savoir comment estimer la valeur foncière, consultez l’article “Quelle est la valeur de votre terrain ? Comment estimer la valeur foncière”. Cependant, les valeurs foncières ne sont pas très précises et ne tiennent pas compte des aspects individuels de votre terrain. Si vous souhaitez obtenir des informations plus précises, vous pouvez faire établir une expertise. Outre l’emplacement et le type de terrain avec sa constructibilité potentielle et son degré d’aménagement, la taille, la forme, les éventuelles pollutions du sol et les droits de tiers peuvent également être intéressants pour l’évaluation. Il est également important de savoir s’il y a beaucoup de terrains à vendre dans un quartier résidentiel/attractif donné ou non. Un professionnel certifié en évaluation immobilière peut vous fournir une expertise sérieuse pour votre terrain. Par exemple, les fournisseurs de rente immobilière, de vente partielle et d’alternatives similaires à la vente d’une propriété font établir des expertises sérieuses. Les prestataires professionnels mandatent des experts indépendants et certifiés pour estimer la valeur du terrain ou de la propriété.
Questions fiscales
Les questions fiscales peuvent jouer un rôle dans les ventes de terrains, mais surtout, la taxation du terrain lui-même est également intéressante pour un acheteur potentiel.
Vente de terrain/Impôts : Voici les principes de base que vous devez connaître !
Si vous vendez un terrain que vous avez possédé moins de dix ans, vous pouvez être soumis à l’impôt sur les plus-values. Cependant, il existe des exceptions. Par exemple, selon l’article 23 du Code des impôts sur le revenu (EStG), une vente privée est exonérée d’impôt si vous utilisez exclusivement le terrain vendu à des fins d’habitation personnelle. Il suffit que l’utilisation à des fins d’habitation personnelle ait eu lieu pendant l’année de vente et les deux années précédentes. Le montant de l’impôt sur les plus-values éventuellement dû dépend de votre taux d’imposition personnel.
Lors de l’acquisition d’un terrain, des droits de mutation (frais de notaire) sont dus. Les parties contractantes sont conjointement responsables du paiement de ces droits. En règle générale, une partie s’engage à payer les droits de mutation. Le montant des droits de mutation dépend de la valeur convenue dans le contrat de vente immobilière. Les différents États fédéraux déterminent le pourcentage des droits de mutation applicables à la base d’imposition. Actuellement, le pourcentage est principalement de 3,5 %.
Important : Veuillez noter que les articles du magazine Heimkapital Magazine ne sont fournis qu’à des fins informatives et ne peuvent remplacer des conseils fiscaux professionnels ou des consultations juridiques. Pour des questions spécifiques, veuillez toujours contacter votre conseiller fiscal.
Comment cela fonctionne-t-il pour les transactions de vente suivantes ?
Vente de terrain hérité/Impôts : Il peut y avoir une imposition sur les plus-values, et la taxe de mutation est due lors de la transaction.
Vente de terrain non construit/Impôts : Ici aussi, il peut y avoir une imposition sur les plus-values, et la taxe de mutation est due lors de la transaction.
Indépendamment de la transaction de vente, les terrains non construits et construits sont soumis à la taxe foncière, que le propriétaire du terrain est responsable de régler.
Les documents nécessaires
Pour préparer la vente finale, vous devez avoir certains documents à disposition. Il n’y a pas de prescriptions légales quant à la nature et à l’étendue de ces documents, mais la plupart des acheteurs pourraient être intéressés par les documents suivants :
- Extrait du registre foncier
- Plan d’utilisation des sols
- Demande de permis de construire éventuelle
- Informations sur les servitudes
- Preuves d’aménagement
- Avis d’imposition foncière
- Plans des bâtiments existants
- Documents de mesure existants
Présenter et commercialiser un terrain
Si vous souhaitez vendre un terrain, vous vous poserez toujours la question de savoir si vous souhaitez faire appel à un agent immobilier ou non. Cela dépend en fin de compte des coûts. Les agents immobiliers ont l’avantage de connaître le marché immobilier local et peuvent mettre en valeur les avantages d’un terrain. Il existe également plusieurs portails en ligne sur lesquels vous pouvez vendre et proposer votre terrain sans agent immobilier. Le processus de vente et de préparation peut être assez fastidieux si vous ne faites pas appel à un agent immobilier. Par exemple, un agent immobilier établirait une présentation de la propriété/du terrain. Si vous renoncez à un agent immobilier, vous devrez vous occuper vous-même de la création d’une présentation en ligne. En fin de compte, il dépendra également de l’attrait de l’emplacement et de la région de votre propriété pour savoir si vous pourrez trouver un acheteur pour votre terrain par vous-même. Il s’agira toujours de présenter le terrain sous son meilleur jour. Veillez donc à fournir des photos aussi professionnelles que possible. Lors de tout le processus de commercialisation, pensez également à effectuer une vérification de solvabilité sur un acheteur pré-sélectionné avant d’entrer dans les négociations de vente formelles.
Visites et procédures d’enchères
Les ventes de terrains sont impensables sans visites. Que celles-ci aient lieu en ligne ou en personne, il est également important de présenter le terrain et, le cas échéant, les bâtiments sous leur meilleur jour. Lors de la visite, veillez donc à choisir le moment de la journée où la lumière naturelle est la meilleure, et assurez-vous d’avoir une bonne technologie pour les visites en ligne de terrains.
Lors de la vente de terrains constructibles, une procédure d’enchères peut également être envisagée. Vous fixez un prix de départ minimum. Au cours de plusieurs tours d’enchères, les intéressés peuvent soumettre leurs offres par courrier électronique.
Les coûts de vente de terrains
Les coûts engendrés par les ventes de terrains dépendent des conditions spécifiques de chaque vente. Si vous avez fait appel à un agent immobilier, les frais d’agence peuvent s’élever jusqu’à 7 % du prix de vente. Souvent, ces frais sont partagés entre l’acheteur et le vendeur. Vous pourriez également avoir des frais si vous faites établir des documents par des administrations et des organismes officiels qui sont pertinents pour la vente. Si vous vous êtes assuré vous-même de l’aménagement du terrain avant une vente potentielle, vous devez vous attendre à des frais d’aménagement de plusieurs milliers d’euros. À chaque vente de terrain, des frais de notaire sont également engagés. Les barèmes des notaires fixent ces frais à 1,5 % de la valeur du terrain. Ces frais de notaire sont dus lorsque le contrat de vente est authentifié. En règle générale, ce sont les acheteurs qui supportent les frais de notaire. Cependant, des frais supplémentaires peuvent être encourus par le vendeur si, par exemple, des radiations doivent être effectuées au registre foncier avant la vente.
Le processus de vente et les formalités
Vous pouvez vendre un terrain si vous êtes le propriétaire du bien immobilier. Les locataires de terrains ne peuvent pas vendre le terrain. En Allemagne, la vente d’un terrain est soumise à la forme notariée par un notaire. Le notaire authentifie le contrat de vente, et c’est seulement avec cette authentification que le contrat de vente d’un terrain peut être valide. Le notaire s’occupe également de l’inscription de la transaction de vente et du nouveau propriétaire dans le registre foncier. Vous ne pouvez actuellement pas vendre votre terrain en Allemagne sans notaire selon le droit allemand. La vente d’un terrain est définitivement conclue et juridiquement contraignante lorsqu’elle est inscrite au registre foncier.
Les alternatives à la vente
Lorsque vous vendez votre terrain, vous perdez définitivement et totalement la propriété. Cela peut ne pas être souhaité dans certaines circonstances. Il se peut que vous ayez seulement besoin de liquidités pour effectuer des réparations à la maison ou pour vous assurer une retraite sereine. La vente de la propriété ou d’une partie de votre terrain n’est pas la seule façon de réaliser de tels liquidités. Il est possible, par exemple, de vendre une partie d’une propriété immobilière avec un droit d’usufruit, d’hypothéquer la propriété ou, dans de rares cas, d’utiliser des modèles alternatifs plus niche de rente immobilière tels que la rente viagère.
Modèles de rente immobilière
Les biens immobiliers sont des capitaux immobilisés. Très souvent, vous souhaitez obtenir des liquidités de votre propriété à un âge avancé. Dans ce cas, vous conservez généralement un droit de résidence à vie ou même un droit d’usufruit. Dans le cas d’une vente partielle de biens immobiliers, vous recevez facilement un paiement immédiat sur votre compte. Le prix d’achat lors d’une vente partielle est basé sur une valeur marchande équitable déterminée par des experts indépendants et certifiés. Dans le cas d’une vente à terme, vous ne recevez généralement pas une somme forfaitaire, mais des versements périodiques convenus jusqu’à la fin de votre vie, mais vous devez généralement accepter des décotes élevées par rapport à la valeur marchande.
Hypothèque inversée
L’hypothèque inversée est une forme particulière de vente à terme de biens immobiliers. En résumé, il s’agit d’une offre de crédit dans laquelle la propriété est utilisée comme garantie. En règle générale, une occupation à vie est également prévue dans le cadre de l’hypothèque inversée.
Prêts de modernisation
Vous pouvez également contracter un prêt hypothécaire sur votre bien immobilier. Cela permet, par exemple, de réaliser des prêts de modernisation. L’inconvénient de cette approche est que vous avez une propriété grevée et que vous pouvez également la transmettre par héritage.
La vente partielle et ses avantages
Diviser et vendre un terrain ? La vente partielle d’un bien immobilier est également une alternative très avantageuse sous différents aspects à la vente complète d’un terrain. Cela est particulièrement vrai si vous possédez une propriété que vous occupez vous-même en plus de votre terrain. Lors d’une vente partielle, vous réalisez uniquement des liquidités à partir d’une partie de la propriété tout en restant bénéficiaire de l’appréciation de valeur du reste de la propriété. Vous continuez à occuper et à utiliser la propriété en pleine propriété et disposez également d’un droit de rachat pour la part vendue. Vous pouvez donc ensuite léguer à nouveau la propriété à votre décès. La vente partielle présente de nombreux avantages et constitue une bonne alternative si vous souhaitez vendre un terrain afin de libérer des liquidités du capital immobilisé.
Conclusion
Vendre un terrain est une grande étape. Vous abandonnez la propriété de votre bien immobilier et ne participez plus à la valorisation potentielle de votre propriété foncière. De plus, vendre une propriété peut être assez fastidieux. Vous pourriez avoir besoin de faire appel à un agent immobilier, il y a des coûts liés à la commercialisation et au notaire. Lorsqu’il s’agit de libérer des liquidités, pensez toujours aux alternatives à la vente.
