Cette article aborde le sujet des loyers perçus par les sociétés civiles immobilières (SCI) qui gèrent et louent des biens immobiliers dont elles sont propriétaires par apport, achat ou construction. Ces loyers peuvent être issus de la location de logements ou de locaux commerciaux non meublés.
Si votre SCI loue des logements ou des locaux professionnels meublés, veuillez vous référer à la rubrique “Particulier > Gérer mon patrimoine/mon logement > J’investis dans la location meublée” sur ce site.
Pour la location meublée, la SCI doit déposer une déclaration n°2065. Pour la location non meublée, c’est vous en tant qu’associé qui êtes responsable de l’impôt sur les bénéfices en fonction de votre part dans le résultat de la SCI. Vous trouverez les déclarations spécifiques pour les SCI.
Quand, où et quelle déclaration votre SCI doit-elle déposer ?
La SCI doit déposer une déclaration chaque année, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai N, pour les loyers perçus en N-1.
La déclaration doit désormais être obligatoirement effectuée en ligne via le compte fiscal des professionnels de la SCI.
Pour vous aider, vous pouvez utiliser les formulaires et notices disponibles en ligne sur impot.gouv.fr.
Quelle déclaration correspond à votre situation ?
Déclaration n°2072-S si :
- les associés sont des particuliers ou s’ils sont soumis au régime micro BIC-micro-BA ou au BNC, quel que soit le régime.
- la SCI ne possède pas d’immeuble spécial (monuments historiques).
- la SCI ne détient aucun bien en nue-propriété.
- la SCI n’a pas opté pour la déduction au titre de l’amortissement pour l’un des logements (« Périssol », « Besson neuf », « Robien classique et Robien ZRR classique » ou “Robien recentré et Robien ZRR recentré”, “Borloo neuf »).
Déclaration n°2072-C si la SCI est propriétaire :
- d’un immeuble spécial (monuments historiques).
- d’un bien en nue-propriété.
- d’un logement pour lequel une déduction est pratiquée au titre de l’amortissement (« Périssol », « Besson neuf », « Robien classique et Robien ZRR classique » ou “Robien recentré et Robien ZRR recentré”, “Borloo neuf »).
- si au moins un associé est soumis au régime réel BIC ou BA ou à l’impôt sur les sociétés.
Important : quel que soit le formulaire correspondant à votre situation, vous devez effectuer la déclaration en ligne des formulaires n° 2072S, 2072SA1, 2072SA2 et n° 2072E qui contiennent l’ensemble des rubriques (en remplacement des formulaires de la série S et C).
Si l’un des associés de la SCI est une entreprise ou une société, vous trouverez dans les notices des déclarations 2072-S et 2072-C les modalités à suivre pour effectuer la déclaration de la SCI.
Par quels moyens votre SCI peut-elle déclarer ?
À compter de l’année 2020 pour les revenus perçus au titre de l’année 2019, les sociétés immobilières doivent obligatoirement effectuer la déclaration de résultat n°2072-S ou n°2072-C en ligne. Vous devez dès la campagne de déclaration de cette année effectuer en ligne ces formulaires via l’espace professionnel que vous avez créé pour votre SCI sur ce site. Vous trouverez des informations complémentaires pour créer votre espace professionnel dans les notices des déclarations n°2072-S et n°2072-C.
Vous pouvez également faire appel à un prestataire qui transmettra à l’administration fiscale la déclaration 2072 (S ou C) de votre SCI via la procédure TDFC-EDI. Pour plus d’informations, rendez-vous sur ce site, à la rubrique Professionnel > Gérer mon entreprise/association au quotidien > Je déclare et je paie les impôts de mon entreprise.
Les déclarations “papier” restent disponibles en ligne sur le site impots.gouv.fr.
Les obligations déclaratives des associés pour leur quote-part
Vous n’avez que des parts de SCI
Si vous détenez uniquement des parts de sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés, vous n’avez pas à remplir la déclaration n°2044. Vous devez déclarer votre part du résultat sur votre déclaration des revenus n°2042 dans la rubrique des revenus fonciers. Veuillez indiquer en annexe les coordonnées des sociétés, le montant des résultats par société et éventuellement le montant de vos intérêts d’emprunt.
Vous devez déclarer votre résultat en ligne 4BA (ou 4BL pour les revenus de source étrangère donnant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français) de la déclaration des revenus n°2042.
Dans certains cas, vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier.
Conditions pour bénéficier du régime micro-foncier
En principe, vous ne pouvez pas bénéficier de ce régime. Cependant, le régime du micro-foncier s’applique automatiquement aux associés personnes physiques de sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés qui louent des logements nus si les conditions suivantes sont remplies :
- L’associé est également directement propriétaire d’au moins un logement loué vide.
- Les logements détenus par la société et ceux dont l’associé est propriétaire ne bénéficient d’aucun régime particulier (Périssol, Besson, Robien, Borloo…).
- Les revenus bruts perçus par l’associé (y compris sa part dans les recettes de la société) ne dépassent pas 15 000 €.
Vous devez donc déclarer dans la case 4BE (ou 4BK pour les revenus de source étrangère donnant droit à un crédit d’impôt “égal à l’impôt français”) de la déclaration des revenus 2042 le montant cumulé :
- des loyers encaissés provenant du logement dont vous êtes directement propriétaire,
- et des loyers du logement détenu par la SCI pour la part qui vous revient.
Dans les autres cas, vous devez remplir une déclaration de revenus fonciers n°2044 ou 2044-SPE.
Déclarez les revenus de vos parts de SCI au paragraphe 110 de la déclaration n°2044 ou 2044-SPE.
Indiquez :
- ligne 111 : revenus bruts,
- ligne 112 : frais et charges (hors intérêts d’emprunt),
- ligne 113 (ligne 114 de la 2044-SPE) : intérêts d’emprunt,
- ligne 114 (ligne 115 de la 2044-SPE) : bénéfice ou déficit.
Cochez les cases de la rubrique 110 si vous avez opté pour l’un ou plusieurs des dispositifs spécifiques (cf. infra).
Sur la déclaration n°2044 spéciale, vous trouverez le paragraphe 110 pour les immeubles ordinaires et le paragraphe 400 pour les immeubles spéciaux.
Indiquez le nom et l’adresse des SCI dans lesquelles vous êtes associé ainsi que la part du résultat vous revenant.
Pour remplir les différentes colonnes, suivez les instructions figurant sur l’attestation annuelle remise par la SCI. Conservez cette attestation, car votre service des impôts pourra vous la demander.
Si vous avez contracté des emprunts personnels pour acquérir vos parts ou effectuer des apports à la société, vous devez ajouter les intérêts de ces emprunts à ceux de la société.
Pour vos prêts personnels, indiquez en rubrique 410 le nom de la SCI concernée par ces emprunts, le nom et l’adresse de la banque, ainsi que le montant des intérêts versés.
Les dispositifs spécifiques “Conventionnement Anah” et “Besson ancien”
Les déductions spécifiques de 30 %, 45 %, 60 % ou 70 % (“Borloo ancien”), ou de 15 %, 30 %, 50 %, 70 % ou 85 % (“Cosse”), 26 % (dispositif “Besson ancien”) s’appliquent également aux SCI si les immeubles éligibles relèvent de leur propriété.
Chaque associé peut choisir de bénéficier ou non de ces dispositifs.
Pour bénéficier des déductions spécifiques du “conventionnement Anah” ou du “Besson ancien” :
- La société doit s’engager à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant 6 ans (dispositif “Besson ancien”) ou pendant la durée de la convention signée avec l’Anah (dispositifs “Borloo ancien” et “Cosse”).
- Vous devez vous engager à conserver vos parts jusqu’à l’expiration de la période de location de 6 ans (dispositif “Besson ancien”) ou pendant la durée de la convention signée avec l’Anah (dispositifs “Borloo ancien” et “Cosse”).
Ce choix est irrévocable.
Le locataire ne peut être ni l’un des associés ni un membre du foyer fiscal ni un ascendant ou descendant d’un des associés.
Vous devez joindre votre engagement de conservation de vos parts à votre déclaration de revenus de l’année où le bail initial a pris effet.
Si vous ne respectez pas ces engagements, le supplément de déduction effectué sera repris au titre de l’année où l’engagement est rompu ou où les parts sont cédées.
Les dispositifs spécifiques “Robien-SCPI” et “Borloo SCPI”
Contrairement aux dispositifs Périssol et Besson neuf, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne peuvent pas bénéficier des dispositifs Robien, Robien recentré et Borloo neuf. Dans le cas d’une SCPI, seule l’associé peut déduire amortissement de sa souscription.
Le bénéfice de l’amortissement est soumis à l’engagement de la société de louer le logement nu à usage d’habitation pendant 9 ans. Ensuite, chaque associé peut choisir s’il souhaite ou non bénéficier de l’amortissement.
Si vous avez opté pour l’amortissement, cochez la case correspondante dans la rubrique 110 de la déclaration n°2044 spéciale et indiquez le montant de l’amortissement en ligne 113.
Conservez l’attestation délivrée chaque année par la SCPI, car votre service des impôts pourra vous la demander.
De plus, vous devez conserver vos parts jusqu’à l’expiration de la période de location engagée par la société, soit 9 ans, éventuellement prolongée. Ce choix est irrévocable.
Traitement des déficits
Déduisez de votre revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 € (ou 15 300 € en cas de déficit constaté sur un logement éligible à la déduction au titre de l’amortissement Périssol ou relevant du dispositif “Cosse” dans le cadre d’une convention Anah), la part du déficit provenant de la SCI. Ces déficits ne doivent pas être dus aux intérêts d’emprunt. Ceux qui résultent de ces intérêts ou qui dépassent 10 700 € ou 15 300 € sont déductibles des revenus fonciers des 10 années suivantes.
Si votre revenu global est insuffisant pour absorber le déficit imputable (limité à 10 700 € ou 15 300 €), l’excédent de déficit s’imputera sur vos revenus globaux des 6 années suivantes.
La limite de 10 700 € (ou 15 300 €) s’applique à chaque associé et non à la SCI. Elle concerne tous les immeubles ou parts de SCI que vous et les membres de votre foyer fiscal possédez.
Conditions à respecter :
- La déduction du déficit foncier sur votre revenu global est acquise si la location se poursuit jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle où la déduction a été pratiquée.
- La SCI doit donc louer pendant 3 ans si vous (ou un autre associé) avez bénéficié d’une déduction du déficit foncier sur votre revenu global.
- De plus, vous devez conserver vos parts pendant la même durée. Si vous vendez vos parts pendant ces 3 ans, l’avantage fiscal sera remis en cause, même si la société continue de louer.
- En cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi de l’associé ou de son conjoint, l’avantage n’est pas remis en cause.
Les SCI et la TVA
Les logements loués vides ne sont jamais soumis à la TVA, mais les locaux professionnels peuvent l’être sur option ou en application d’une disposition légale particulière (article 262 D 2° du CGI).
Option pour la TVA
Si votre SCI possède des locaux professionnels, vous pouvez demander à soumettre les loyers à la TVA.
Comment procéder ?
En tant que représentant de la SCI, vous devez indiquer votre intention de soumettre les loyers à la TVA dans un courrier adressé au Service des Impôts des Entreprises (SIE) qui reçoit habituellement les déclarations de résultats n°2072.
L’option prend effet au 1er jour du mois de votre demande.
Exemple 1 : si vous envoyez le courrier pour le compte de la SCI le 15 février, vous devez soumettre les loyers à la TVA à partir de ce mois.
Attention : si votre locataire n’est pas assujetti à la TVA, vous devez mentionner l’imposition à la TVA dans le bail. Si votre SCI loue plusieurs immeubles, vous devez exercer une option distincte pour chaque immeuble. Si un même immeuble comporte plusieurs locaux donnés en location, l’option ne s’applique qu’aux locaux professionnels. Par conséquent, les locaux loués à des locataires non assujettis dont le contrat de bail ne mentionne pas l’option ne seront pas soumis à la TVA. L’option reste en vigueur tant qu’elle n’est pas dénoncée. Vous pouvez la dénoncer par courrier auprès du même SIE à partir du 1er janvier de la neuvième année civile suivant celle où l’option a été exercée. Lorsque vous demandez la fin de l’option par ce courrier, la TVA cesse de s’appliquer à partir du 1er jour du mois de votre demande. Si vous ne la dénoncez pas après la période initiale, l’option reste en vigueur.
Exemple 2 : si vous avez opté le 15 février N, vous pourrez dénoncer cette option à partir de janvier N+9. Si vous dénoncez l’option par courrier le 15 janvier N+9, les loyers ne seront plus soumis à la TVA à partir de ce mois. Si vous avez opté le 10 juin N, vous pourrez dénoncer l’option à partir de janvier N+9. Si vous dénoncez cette option par courrier le 5 février N+9, les loyers ne seront plus soumis à la TVA à partir de ce mois. Si vous dénoncez l’option en novembre N+9 par courrier le 20 novembre, les loyers ne seront plus soumis à la TVA à partir de ce mois.
Obligations de soumettre à TVA (article 261 D 2° du CGI)
Emplacements pour le stationnement des véhicules :
Si vous louez un parking, une aire de caravanes ou tout autre emplacement de stationnement pour véhicule, quelle que soit sa nature (avion, bateau, etc.), cette activité de location est obligatoirement soumise à la TVA selon les règles de droit commun. Pour plus d’informations sur ces règles, consultez la page dédiée aux professionnels sur notre site, intitulée “Comment créer mon entreprise” puis “Les statuts juridiques et les régimes d’imposition”. En revanche, si vous louez un logement et qu’une place de parking est incluse dans le bail de location (par exemple, en tant qu’annexe du logement), cette place ne doit pas être soumise à la TVA. Vous trouverez plus de précisions sur les exceptions à l’obligation de soumettre les emplacements de stationnement à la TVA dans le bulletin officiel des Finances publiques.
Autres cas :
Vous devez soumettre à la TVA les locations qui constituent, pour vous, un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial, d’élargir votre clientèle ou lorsque vous participez aux résultats de l’entreprise locataire. Vous trouverez plus de précisions dans le bulletin officiel des Finances publiques.
Mise à jour le 03/05/2023
