Une Société Civile Immobilière (SCI) est une personne morale avec une existence juridique propre. Cette structure permet à plusieurs personnes de devenir propriétaires d’un bien immobilier et de gérer ensemble sa gestion. La SCI peut faciliter la transmission d’un bien et offrir des avantages fiscaux intéressants.
Pourquoi Créer une SCI Familiale ?
Une SCI familiale est une SCI constituée par les membres d’une même famille. Ils apportent une part et reçoivent en échange des parts sociales de la SCI, qui devient propriétaire du bien. Un gérant est nommé pour assurer la gestion quotidienne, mais les grandes décisions sont généralement prises en assemblée, en fonction de la majorité définie par les statuts. Il est donc important de faire rédiger ces statuts par un professionnel du droit, tel qu’un notaire.
Quels sont les avantages de créer une SCI ?
Le recours à une SCI peut faciliter la transmission d’un bien immobilier, notamment en cas de décès. En effet, lorsque plusieurs personnes se retrouvent propriétaires d’un même bien en indivision, les désaccords peuvent compliquer les décisions à prendre. Cependant, dans le cadre d’une SCI, les désaccords entre les associés ne sont pas un obstacle à la prise des décisions nécessaires pour le bien de la société, prises par le ou les gérant(s) désigné(s). De plus, un associé peut décider de vendre ses parts de la SCI pour récupérer sa part en argent sans entraîner la vente du bien immobilier.
Le recours à une SCI permet également de réaliser cette transmission dans des conditions fiscales avantageuses. En effet, les droits de donation des parts d’une SCI sont calculés en fonction de leur valeur, qui tient compte des dettes de la société. Ainsi, les droits de donation peuvent être réduits et soumis à un abattement renouvelable tous les 15 ans. Il est donc possible de transmettre un bien immobilier en ne payant presque pas, voire pas du tout, de droits de donation en donnant des parts sociales tous les 15 ans. De plus, il est également possible de procéder à un démembrement des parts de SCI.
Quels sont les inconvénients d’une SCI ?
La création d’une SCI implique certaines formalités, telles que la rédaction des statuts, leur publication dans les journaux d’annonces légales et leur envoi au greffe du tribunal de commerce. Cela entraîne des coûts supplémentaires, avec la publication coûtant environ 200 euros et l’immatriculation auprès du greffe 66 euros. Si un expert est engagé pour la rédaction des statuts, cela augmente également les coûts.
De plus, il faut respecter des règles de fonctionnement formelles, telles que la tenue d’une assemblée générale, la rédaction de procès-verbaux et la tenue d’une comptabilité. Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, la comptabilité doit être remise au greffe du tribunal de commerce chaque année.
La SCI est également soumise à certaines règles qui peuvent entraîner des frais supplémentaires, par exemple lorsque la société dépose un permis de construire et doit faire appel à un architecte.
Les associés ont une responsabilité indéfinie vis-à-vis des dettes de la société, ce qui signifie que leur patrimoine personnel est engagé proportionnellement à leurs parts dans la société. Ils ne sont donc pas solidaires des autres associés dans le paiement des dettes. De plus, cette responsabilité est subsidiaire, ce qui signifie que les créanciers doivent d’abord engager une action contre la société avant de se tourner vers les associés.
Enfin, une SCI n’est utile que pour la gestion de biens immobiliers achetés. Elle ne permet pas de réaliser des opérations d’achat et de revente de biens immobiliers.
Qu’est-ce qu’une SCI à capital variable ?
Une SCI peut être à capital variable ou à capital fixe. Dans une SCI à capital fixe, le capital est composé d’une seule somme, qui ne peut être modifiée que dans le cadre d’une procédure contraignante et coûteuse. Dans une SCI à capital variable, le capital est défini par un seuil et un plafond, entre lesquels les associés peuvent librement modifier le capital de la SCI.
Nombre d’associés d’une SCI
Une SCI doit toujours être composée d’au moins deux associés, mais il n’y a pas de limite maximum fixée par la loi. Cependant, un grand nombre d’associés est peu probable dans le cadre d’une SCI familiale.
Fiscalité de la SCI
La fiscalité des revenus de la SCI dépend du régime fiscal choisi par les associés lors de sa création ou au cours de son existence. Si les revenus proviennent de loyers de logements vides, ils seront soumis à l’impôt sur le revenu. En revanche, si les biens sont loués meublés, la SCI est considérée comme exerçant une activité commerciale et sera soumise à l’impôt sur les sociétés.
Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut déduire l’amortissement du bien immobilier ainsi que les frais d’acquisition, tels que les frais de notaire ou les frais d’agence, de ses recettes. Ainsi, pour des recettes équivalentes, une SCI à l’impôt sur les sociétés affichera un revenu net imposable plus faible qu’une SCI à l’impôt sur le revenu. De plus, les associés ne paient l’impôt sur le revenu sur ces bénéfices que lorsque ceux-ci leur sont distribués. Ils sont donc exonérés tant qu’ils les conservent sur leur compte courant d’associé. Cependant, il convient de noter qu’une SCI à l’impôt sur le revenu bénéficie du régime fiscal des plus-values immobilières applicable à la détention directe de biens immobiliers.
Société Civile Immobilière d’Attribution
On parle de SCI d’attribution pour désigner une société civile immobilière dont l’objet est la construction ou l’achat d’un bien immobilier dans le but de le diviser entre les associés par la suite.
Comment Créer une SCI ?
La création d’une SCI est plus simple et rapide que celle d’une société commerciale. Après avoir rédigé les statuts, il suffit de publier les informations essentielles dans un journal d’annonces légales et d’immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés du greffe du tribunal de commerce. Depuis le 1er juillet 2015, il n’est plus nécessaire d’enregistrer les statuts de la SCI auprès du service des impôts des entreprises, sauf exceptions (par exemple, si les statuts sont rédigés par un notaire, qui se charge également de les faire enregistrer).
Dissolution d’une SCI
Plusieurs raisons peuvent conduire à la dissolution d’une SCI. Elle peut être décidée par les associés si les statuts et les règles de majorité prévues sont respectés. La dissolution peut également être décidée si l’objet de la création est atteint, en cas de faillite, d’expiration de la durée prévue ou de décision judiciaire. Des formalités doivent être accomplies par le liquidateur désigné, telles que la publication de la dissolution, l’arrêt des comptes et leur dépôt au greffe, puis la distribution de l’actif social.
