La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil intéressant pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers de manière collective. Dans cet article, nous vous présenterons tout ce que vous devez savoir sur cette forme de société, ses différents types, son fonctionnement, sa fiscalité, et bien plus encore !
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?
SCI : définition
La SCI est une société civile dont l’objectif principal est la gestion de biens immobiliers. Elle est constituée d’au moins deux personnes, chaque associé ayant un statut et une part proportionnelle à son apport. En tant que SCI, vous pouvez acheter, construire, louer et gérer vos biens immobiliers facilement et en toute souplesse.
Les différents types de SCI
Il existe plusieurs types de SCI en fonction de leur objet. Par exemple, la SCI d’attribution, la SCI de construction-vente (SCCV), la SCI familiale, et la SCI de gestion ou de location. Chacun de ces types de SCI répond à des besoins spécifiques en matière de gestion immobilière.
La SCI familiale, une alternative à l’indivision
La SCI familiale est souvent utilisée pour gérer un bien immobilier et protéger le patrimoine familial. Contrairement à l’indivision, la SCI offre plus de souplesse en matière de décisions et de règles de gestion. En créant une SCI familiale, les membres d’une même famille peuvent être associés et gérer ensemble leur bien immobilier tout en préservant leur patrimoine.
Le fonctionnement d’une SCI : le capital, les associés, le gérant
Le capital de la SCI
Il n’y a pas de montant minimum ou maximum pour le capital d’une SCI. Vous pouvez donc créer une SCI avec seulement 1 € de capital social. Les associés déterminent librement le montant du capital, qui doit être mentionné dans les statuts.
Les associés de la SCI
Une SCI doit compter au minimum deux associés, qu’ils soient des personnes physiques ou morales. Les associés peuvent varier au cours de la vie de la SCI en cas de cessions de parts ou de décès. Toutefois, il est important de maintenir un minimum de deux associés pour assurer la pérennité de la société.
Le gérant de la SCI
La SCI doit nommer un ou plusieurs gérants, qui peuvent être des associés ou des tiers. Le gérant représente la SCI et ses pouvoirs sont définis dans les statuts. Il est responsable de la gestion courante de la société et peut engager des décisions sans l’accord préalable des autres associés.
Le régime fiscal de la SCI
La SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Chaque régime fiscal a ses propres règles et avantages.
Le régime de l’impôt sur le revenu en SCI
Sous le régime de l’IR, la SCI n’est pas imposée directement. Les associés sont imposés individuellement en fonction de leur part dans la société et doivent payer des prélèvements sociaux. Le choix entre régime réel et micro foncier est possible, et il est également possible d’imputer un déficit foncier sur les revenus des années suivantes.
Le régime de l’impôt sur les sociétés en SCI
La SCI peut opter pour le régime de l’IS, auquel cas la société est imposée directement sur ses bénéfices. Les associés peuvent également être imposés sur les dividendes distribués par la SCI.
La fiscalité des dividendes en SCI
Les dividendes distribués par une SCI soumise à l’IS sont soumis à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire unique (PFU). Ils peuvent être imposés au taux de 30 % ou selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
La cession de parts en SCI
La cession de parts sociales dans une SCI est réglementée. Les associés doivent respecter certaines formalités, telles que l’évaluation du prix de cession, l’obtention de l’accord des associés, la rédaction d’un acte de cession, la modification des statuts, et l’enregistrement de l’acte de cession aux impôts. Les plus-values de cession sont soumises à des règles spécifiques en fonction du régime fiscal de la SCI.
Les obligations comptables en SCI
La SCI soumise à l’impôt sur le revenu n’a pas d’obligations comptables spécifiques. En revanche, si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés ou assujettie à la TVA, elle doit tenir une comptabilité et produire des comptes annuels.
Comment (et à quel moment) créer une SCI ?
Pour créer une SCI, vous devez rédiger des statuts, effectuer le dépôt du capital social, publier un avis dans un journal d’annonces légales, et procéder à l’immatriculation de la société. Vous pouvez créer une SCI à tout moment de la vie d’un bien immobilier, que ce soit avant ou après son acquisition.
Combien coûte la création d’une SCI ?
Avant de créer votre SCI, il est important de prendre en compte les dépenses liées à sa création. Celles-ci incluent la rédaction des statuts, la publication de l’annonce légale, les frais d’immatriculation de la SCI, et l’inscription au registre des bénéficiaires effectifs.
Les avantages et inconvénients de la SCI
La SCI offre de nombreux avantages, tels que la facilité de constitution et de gestion du patrimoine, les avantages fiscaux pour la transmission du patrimoine, et le libre choix de l’imposition. Cependant, elle présente également quelques inconvénients, tels que l’interdiction de réaliser des plus-values immobilières et les formalités complexes de création et de gestion.
En conclusion, la SCI est un outil intéressant pour gérer un patrimoine immobilier de manière collective, mais il est important de bien étudier ses avantages et inconvénients avant de se lancer.
