Syndic de copropriété : une obligation légale en France

Lorsqu’il s’agit de copropriétés en France, la nomination d’un syndic est une obligation légale. Cette exigence est établie par la loi du 10 juillet 1965, qui fixe les règles régissant le régime de la copropriété.

Bien plus qu’une simple obligation, le syndic de copropriété joue un rôle essentiel dans la bonne gestion d’un immeuble en copropriété, quels que soient le nombre de lots et le budget disponible.

Certaines personnes pensent qu’une petite copropriété avec un budget limité peut se passer de syndic. Cependant, qu’il s’agisse d’une petite ou d’une grande copropriété, le syndic, en tant que personne morale, est responsable du bon fonctionnement de la copropriété et de diverses tâches de gestion (administratives et financières, entre autres), qui font partie de ses obligations légales. En l’absence d’un syndic, la copropriété risque de souffrir d’une mauvaise gestion et d’un entretien négligé. Voici une liste non exhaustive des missions d’un syndic :

• Collecter les charges de copropriété en envoyant des appels de fonds selon la périodicité définie dans le règlement de copropriété, généralement trimestriels ;
• Gérer les travaux de copropriété, du choix des prestataires au suivi du chantier, en passant par la levée des réserves à la livraison ;
• Gérer les contrats avec les fournisseurs, y compris leur souscription, résiliation et paiement des factures. Le syndic doit également négocier régulièrement les contrats pour obtenir un meilleur rapport qualité-prix et réaliser des économies pour la copropriété ;
• Assurer l’entretien des parties communes de l’immeuble ;
• Organiser au moins une assemblée générale par an et voter les résolutions nécessaires à la bonne gestion de la copropriété, comme l’approbation du budget prévisionnel, l’approbation des comptes ou encore la mise en concurrence du syndic ;
• Envoyer les convocations aux assemblées générales au moins 21 jours avant la date de l’assemblée, en fournissant tous les éléments nécessaires ;
• Tenir à jour la comptabilité de la copropriété ;
• Veiller au recouvrement des charges impayées ;
• Gérer les sinistres survenus dans la copropriété ;
• Assurer l’immatriculation de l’immeuble au registre national des copropriétés et mettre à jour les données de la copropriété chaque année.

Outre l’obligation légale d’avoir un syndic de copropriété, son absence peut poser problème lorsque les copropriétaires constatent une anomalie susceptible de donner lieu à un litige. En effet, en l’absence de syndic, il est impossible d’engager une action en justice. Il est donc crucial de désigner un syndic obligatoirement.

Des exceptions à la règle de l’obligation du syndic

Il existe une exception à l’obligation d’avoir un syndic. Cela concerne les cas où une personne est propriétaire unique d’un immeuble composé d’appartements, appelée mono-propriété.

Copropriété sans syndic : que faire ?

Bien que l’obligation d’avoir un syndic soit claire, il peut arriver qu’une copropriété se retrouve sans syndic dans certaines circonstances :

• En cas de désaccord entre les copropriétaires lors de l’assemblée générale pour choisir un syndic ;
• Dans des cas exceptionnels où le syndic ne peut plus exercer ses fonctions en raison de décès, maladie, accident grave, etc. ;
• En cas de carence du syndic, soit parce que la copropriété ne renouvelle pas son mandat, soit parce que le syndic a été révoqué ;
• En cas de faillite d’un syndic professionnel.

Dans ces cas, le syndicat des copropriétaires doit convoquer urgemment une nouvelle assemblée générale pour désigner un nouveau syndic. Si aucun accord n’est trouvé à l’issue de cette assemblée générale, n’importe quel copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire afin de désigner un administrateur provisoire en attendant la nomination définitive d’un syndic pour la copropriété. Cette procédure découle de la loi Macron du 6 août 2015.

Quel modèle de gestion choisir pour un syndic obligatoire ?

En France, la plupart des copropriétés sont gérées par un syndic professionnel. Cependant, le terme “syndic” englobe en réalité trois modèles différents :

• Le syndic professionnel : dans ce cas, les copropriétaires confient la gestion de leur immeuble à un cabinet de syndic où un gestionnaire s’occupe de l’administration des parties communes de la copropriété. Ce modèle présente l’avantage de décharger les copropriétaires des tâches de gestion, mais les gestionnaires gèrent en moyenne 40 immeubles, ce qui limite leur réactivité. De plus, les honoraires des syndics professionnels augmentent chaque année, ce qui pèse sur le budget des ménages, sans compter les frais supplémentaires facturés pour diverses prestations.
• Le syndic bénévole : dans ce cas, l’un des copropriétaires est élu en assemblée générale en tant que syndic de copropriété et assume seul les responsabilités du syndic.
• Le syndic coopératif : plutôt que d’avoir un seul copropriétaire en tant que syndic, dans ce modèle, c’est le conseil syndical, composé de plusieurs copropriétaires, qui assume les fonctions de gestion. Le président du conseil syndical endosse alors le rôle de syndic. Ce modèle est idéal pour les copropriétaires souhaitant reprendre en main la gestion de leur immeuble et prêts à consacrer du temps à cette mission. Le principal avantage du syndic coopératif est la réduction des charges, ainsi que la liberté dans la gestion.

Certains organismes, comme Matera, proposent également un autre modèle de gestion, différent du syndic professionnel souvent choisi par défaut. Ils prônent le syndic coopératif en combinant un outil en ligne intuitif pour automatiser les tâches chronophages de la gestion de copropriété, et des experts internes pour prendre en charge les aspects techniques tels que la comptabilité, le juridique et les travaux.

Choisir un syndic est obligatoire, la mise en concurrence aussi

Pour choisir un syndic de manière efficace et transparente, la loi Alur du 24 mars 2014 impose aux copropriétaires de mettre en concurrence les syndics en obtenant différents devis lors de l’assemblée générale.

La mise en concurrence du syndic se déroule en trois étapes :

1. Le conseil syndical ou n’importe quel copropriétaire obtient plusieurs devis.
2. La mise en concurrence est inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
3. Le vote a lieu lors de l’assemblée générale. Pour changer de syndic, une majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965 est requise.

En suivant ce processus de collecte d’informations sur les différents modèles de syndic, la mise en concurrence et le choix final, les copropriétaires se mettent en conformité. En somme, quelles que soient les préférences et les besoins d’une copropriété, la désignation d’un syndic de copropriété est une obligation.