Vous avez besoin d’argent et vous possédez une propriété ? Vous avez toujours pu l’utiliser comme garantie pour obtenir des taux d’intérêt particulièrement avantageux. On parle alors d’une “hypothèque” ou d’un “prêt hypothécaire”. Mais maintenant, de nouvelles offres prétendument plus simples sont proposées aux consommateurs par des entreprises.
Des entreprises telles que Wertfaktor, Engel & Völkers, Heimkapital ou encore Deutsche Teilkauf proposent d’acheter une partie de votre propriété et de vous verser rapidement de grosses sommes d’argent. Cette offre s’appelle “le teilverkauf immobilier”.
Les promesses publicitaires sont les suivantes : “Vivre comme avant – vivre comme neuf” (Engel & Völkers), “Votre propriété paie” (Wertfaktor) et “Vivre plus intelligemment et mieux” (Deutsche Teilkauf). Les intéressés peuvent faire estimer en ligne la valeur de leur propriété et obtenir rapidement des sommes concrètes qu’ils peuvent se faire verser. Les entreprises veulent devenir copropriétaires sans s’immiscer trop dans la gestion de la propriété.
Des frais de location pour ceux qui vendent
Premier point important : si vous vendez une partie de votre propriété, vous devrez alors payer à l’entreprise un loyer mensuel. Plus la part que vous vendez est importante et plus la propriété est précieuse, plus le loyer sera élevé. Le loyer est généralement fixé pour une durée déterminée et renégocié ensuite. Il peut également être variable et augmenter automatiquement en fonction de l’inflation. Pour éviter la charge mensuelle du loyer d’utilisation, vous devrez transférer progressivement d’autres parties de la propriété au fournisseur.
Quel loyer d’utilisation est considéré comme sérieux ?
Un loyer d’utilisation d’environ 5 % du montant versé est-il sérieux et raisonnable ? Cela dépend de la comparaison que l’on fait avec d’autres paiements, par exemple les loyers ou les intérêts des prêts :
- En comparaison avec le montant d’un loyer, il convient de prendre en compte le loyer annuel brut par mètre carré par rapport au prix d’achat par mètre carré. On obtient ainsi un rendement locatif. Celui-ci peut varier considérablement en fonction de l’état et de l’emplacement du bien. Dans certaines régions d’Allemagne, il peut dépasser les 6 %, tandis que dans d’autres, il peut être inférieur à 2 %. Les grandes villes se situent plutôt dans la fourchette basse en raison de l’augmentation récente des prix.
- Du point de vue de l’investisseur, c’est-à-dire du fournisseur de parts, un rendement de 5 % du montant investi par an peut être considéré comme attrayant. Cela devrait être bien plus élevé que le rendement locatif habituel sur le marché.
En comparaison avec les taux d’intérêt des prêts, on peut également comparer le loyer d’utilisation de 5 % du prix d’achat avec le taux d’intérêt d’un prêt du même montant. Les taux d’intérêt des prêts immobiliers sont actuellement d’environ 3 % par an pour une bonne solvabilité (voir ci-dessous : “Calculez avec précision”). Un prêt serait donc beaucoup moins cher.
Des frais supplémentaires lors de la vente complète de votre propriété
Si vous ne possédez plus la totalité de la propriété parce que vous en avez vendu une partie, cette situation peut également être intéressante : que se passe-t-il si vous souhaitez vendre la propriété entièrement à un tiers ?
Les offres prévoient ici que vous recevrez une part du produit de la vente en fonction de votre part restante. Par exemple, si vous avez vendu 20 %, vous recevrez également 80 % du produit de la vente lors d’une vente ultérieure complète.
Attention : méfiez-vous des offres qui garantissent même contre une baisse de valeur de la propriété. Si la propriété est vendue complètement plus tard, le fournisseur récupérera au moins son investissement initial plus une majoration de, par exemple, 17 % en tant que “part minimale”, en plus du loyer d’utilisation généreux, bien sûr.
Vous devez en être conscient dès le début lorsque vous calculez les coûts de l’accord.
Les entreprises ne participent souvent pas aux frais de maintenance
Aucune propriété ne peut se passer d’investissements à long terme. Qu’il s’agisse de réparations ou même d’augmenter la valeur de la propriété par des travaux de modernisation, les entreprises ne veulent généralement pas participer à de tels coûts. Par conséquent, si vous avez vendu, par exemple, 50 % de la propriété, vous devrez quand même payer la totalité de la somme pour une nouvelle installation de chauffage, isolation, réparation de toiture ou autre. Gardez à l’esprit que le législateur peut obliger les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation énergétique.
Gardez également à l’esprit que vous augmentez également la valeur de la propriété pour votre partenaire contractuel en effectuant de telles mesures. Celui qui investit des sommes considérables dans la modernisation ou la rénovation énergétique et vend ensuite la propriété ne bénéficie pas seulement d’un prix de vente plus élevé, mais cède également des parts aux entreprises sur les revenus plus élevés.
Il est probable que la question de savoir si cela est juste soit une question de point de vue. Lorsqu’une propriété est partagée, comme c’est le cas pour les appartements dans des immeubles collectifs, tout le monde sait que tous les coûts sont répartis en fonction de la part de propriété. Ce n’est pas généralement le cas avec la vente partielle : les frais de maintenance et généralement aussi les frais de vente incombent exclusivement à vous.
Calculez précisément : un prêt peut être bien plus intéressant
Avec tout cela à l’esprit, vous pouvez examiner les taux d’intérêt des prêts bancaires classiques. Si vous empruntez de l’argent à votre banque jusqu’à 50 % de la valeur de votre propriété, des conditions plus favorables sont possibles en fonction de votre solvabilité. Actuellement, les taux d’intérêt pour une période de taux fixes de dix ans sont d’environ 3 % par an. Par rapport à un loyer d’utilisation de 5 % par an, cela peut être une transaction beaucoup moins chère.
Si vous ne payez que les intérêts sur un prêt de 100 000 euros pendant vingt ans, vous paierez des intérêts de 60 000 euros pendant cette période, ainsi que le montant du prêt de 100 000 euros à la banque. Cela représente plus de 100 000 euros de moins que ce que vous auriez à payer dans l’exemple de vente partielle ci-dessus.
Avec un prêt, vous conservez également l’entière propriété, avec toutes les chances de plus-value (bien sûr, le risque de moins-value est également présent).
Le taux d’intérêt est toujours un prix individuel et il est négociable. Ceux qui sont indépendants ou qui ont atteint un âge avancé doivent s’attendre à n’obtenir des prêts qu’à des taux d’intérêt plus élevés.
Si on vous fait croire que vous n’avez aucune chance d’obtenir un prêt à taux d’intérêt avantageux, nous vous conseillons de vous renseigner auprès de différents prestataires. Ce qui compte, ce n’est pas l’âge ou l’indépendance, mais plutôt la situation financière globale et, plus important encore, la politique commerciale de l’institution financière concernée. Certaines banques accordent des prêts aux retraités, d’autres non. De temps en temps, les consommateurs nous signalent que leur banque ne leur accorde pas de prêt pour des raisons légales. Cependant, ce n’est pas correct. Il n’y a aucune loi qui oblige les emprunteurs à rembourser entièrement leur prêt de leur vivant.
Si vous n’êtes pas sûr de vouloir vendre votre propriété en totalité ou en partie, vous pouvez également retarder la décision en optant pour un prêt. Une vente partielle est également possible plus tard, par exemple pour rembourser le prêt.
Évitez les pièges, examinez les alternatives
Les offres sur le marché ne sont pas standardisées. Elles peuvent être très différentes les unes des autres. Dans cet article, nous ne pouvons attirer votre attention que sur quelques points. Ce n’est pas un substitut à une étude juridique minutieuse de tous les pièges. Il est fort possible que vous puissiez améliorer votre position juridique grâce à des compléments contractuels individuels. Les éléments suivants peuvent être intéressants, par exemple :
- Il est possible que vous puissiez convenir d’un “droit d’usufruit viager”. Cela signifie que vous avez seul le droit d’utilisation et que vous n’avez pas besoin de l’accord ou de la bienveillance du fournisseur. Mais attention : si vous ne remplissez pas vos obligations, comme le paiement du loyer d’utilisation, vous risquez – comme avec un contrat de prêt – une expulsion et une vente aux enchères forcée.
- Vous ou vos héritiers souhaitez-vous réserver la possibilité de racheter la partie vendue ? Comment calculer le prix de rachat qui s’appliquera alors ? Cela se fera-t-il par l’intermédiaire d’un expert indépendant et, le cas échéant, son indépendance est-elle garantie ? Ou un droit d’achat doit-il être convenu, dont une offre d’achat d’un tiers sera déterminante ?
Compte tenu des loyers d’utilisation élevés par rapport aux taux d’intérêt des prêts, des coûts supplémentaires et des obligations contractuelles complexes de la vente partielle, on peut se demander dans quelles circonstances la vente partielle peut être avantageuse. Peut-être lorsque l’on suppose une forte baisse de valeur de la propriété (dans ce cas, une vente complète serait la meilleure décision). Il est également possible que les taux d’intérêt des prêts que les banques peuvent offrir pour votre situation spécifique soient bien plus élevés que les taux d’intérêt immobiliers généralement pratiqués de l’ordre de 3 % par an.
Si vous envisagez de vendre une partie de votre propriété, demandez toujours des offres de contrat précises. Les chiffres mentionnés ici sont uniquement extraits des sites internet des fournisseurs. L’Autorité fédérale de surveillance financière BaFin a publié d’autres informations sur le sujet.
