Le respect des engagements de location est crucial
L’acquéreur doit comprendre les risques associés à un investissement locatif, tels que le non-respect des conditions d’octroi des incitations fiscales, y compris les conditions de mise en location, la défaillance de l’exploitant, les loyers impayés et l’évolution défavorable du marché locatif. Tous ces facteurs pourraient entraîner la perte des avantages fiscaux et compromettre l’équilibre financier de l’investissement.
Le principe de la défiscalisation Censi-Bouvard
Pour bénéficier de la réduction d’impôts, il était nécessaire d’acquérir avant le 31 décembre 2022 un logement neuf dans une résidence offrant des services pour les personnes âgées, handicapées, étudiantes ou dans une résidence d’accueil et de soins agréée. De plus, vous vous engagiez à le louer pendant 9 ans. Le coût d’acquisition du bien ne devait pas dépasser 300 000 €. En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction de 11 % HT, étalée sur 9 ans, ainsi que de la récupération de la TVA à 20 %.
Les avantages du dispositif Censi-Bouvard
Ce dispositif était intéressant car les logements visés offraient un rendement attractif, variant entre 3,50 % et 4,25 %. De plus, ces biens étaient faciles à louer en raison de la forte demande actuelle pour des logements offrant des équipements et services de qualité. L’investisseur pouvait également se décharger de la gestion locative quotidienne grâce à la prise en charge par un exploitant, qui s’occupait de toutes les formalités liées à la location du bien meublé. Enfin, le dispositif Censi-Bouvard permettait de reporter la réduction d’impôts pendant 6 ans si celle-ci était supérieure à l’impôt dû.
2. Les statuts LMNP/LMP : l’investissement en logement meublé, dans le neuf comme dans l’ancien
Selon votre statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), vous pouvez déduire votre déficit foncier et vos différentes charges, imputer les amortissements mobiliers et immobiliers, et éventuellement bénéficier d’une exonération de plus-value.
L’investisseur est considéré comme un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou un Loueur Meublé Professionnel (LMP) en fonction du montant des revenus locatifs perçus :
Revenus locatifs inférieurs à 23 000 € : il s’agit des LMNP, qui peuvent déduire toutes leurs charges foncières de leur revenu global. S’ils optent pour le régime réel, ils peuvent également imputer les amortissements des murs et du mobilier sur leur bénéfice d’exploitation. La plus-value à la revente du bien locatif est soumise au régime de droit commun pour les particuliers. Il convient de noter que ces avantages peuvent être cumulés avec la réduction sur le prix de revient du bien proposée par le dispositif Censi-Bouvard.
Revenus locatifs supérieurs à 23 000 € : dans ce cas, l’investisseur est considéré comme un LMP. Il peut déduire toutes les charges foncières de son revenu global et utiliser le mécanisme du déficit foncier. Les amortissements sont également déductibles du bénéfice d’exploitation et, s’il loue le logement meublé pendant au moins 5 ans, il peut bénéficier d’une exonération totale de la plus-value à la revente. De plus, le statut LMP permet de transmettre le patrimoine immobilier à ses héritiers avec une fiscalité allégée, comprenant un étalement des droits de succession sur 15 ans et un abattement de 75 %, sous réserve de remplir certains critères.
Pour plus de détails sur le statut LMNP, consultez notre simulateur LMNP.
