Vous avez peut-être déjà entendu parler de la Société Civile Immobilière (SCI) mais vous ne savez pas exactement de quoi il s’agit. Dans cet article, nous vous révélons tous les détails sur cette forme de société immobilière. Vous découvrirez ses obligations fiscales, les déclarations à effectuer, les différentes situations possibles et bien plus encore. Préparez-vous à devenir incollable sur les SCI !
Quand, où et quelle déclaration votre SCI doit-elle déposer ?
La SCI doit déposer une déclaration chaque année au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai N, pour les loyers perçus en N-1. Il est maintenant obligatoire de soumettre cette déclaration par voie électronique via le compte fiscal des professionnels de la SCI. Pour vous guider dans cette démarche, vous pouvez utiliser les formulaires et notices disponibles en ligne sur impot.gouv.fr. Il existe deux types de déclaration selon votre situation :
La déclaration n°2072-S : si les associés sont des particuliers, si la SCI n’est propriétaire d’aucun immeuble spécial (monuments historiques), si la SCI ne possède aucun bien en nue-propriété et si la SCI n’a pas opté pour la déduction d’amortissement pour certains logements.
La déclaration n°2072-C : si la SCI est propriétaire d’un immeuble spécial, d’un bien en nue-propriété, d’un logement pour lequel une déduction d’amortissement est pratiquée ou si au moins un associé est au régime réel BIC/BA ou à l’impôt sur les sociétés.
Peu importe le formulaire correspondant à votre situation, vous devez obligatoirement effectuer votre déclaration en ligne en utilisant les formulaires n° 2072S, 2072SA1, 2072SA2 et n° 2072E, qui remplacent les anciens formulaires de la série S et C.
Par quels moyens votre SCI peut-elle déclarer ?
À partir de l’année 2020 pour les revenus perçus en 2019, les sociétés immobilières doivent obligatoirement effectuer leur déclaration de résultat n°2072-S ou n°2072-C par voie électronique. Vous devez donc soumettre ces formulaires en ligne via l’espace professionnel que vous aurez créé pour votre SCI sur le site impots.gouv.fr. Vous pouvez également faire appel à un prestataire qui transmettra la déclaration 2072 (S ou C) de votre SCI à l’administration fiscale via la procédure TDFC-EDI.
Les obligations déclaratives des associés pour leur quote-part
Si vous êtes uniquement associé d’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés, vous n’avez pas besoin de remplir la déclaration n°2044. Vous devez simplement déclarer votre quote-part de résultat dans la rubrique des revenus fonciers de votre déclaration des revenus n°2042. N’oubliez pas de joindre les coordonnées des sociétés, le montant des résultats par société et éventuellement le montant des intérêts d’emprunt en annexe.
Certaines conditions vous permettent de bénéficier du régime micro-foncier. Si vous êtes associé d’une société immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés et que vous mettez en location des logements nus, vous pouvez bénéficier automatiquement du régime micro-foncier si les conditions suivantes sont remplies : vous êtes également propriétaire d’au moins un logement donné en location nue, les logements détenus par la société et ceux dont vous êtes propriétaire ne bénéficient d’aucun régime particulier (Périssol, Besson, Robien, Borloo…) et le montant de vos revenus bruts ne dépasse pas 15 000 €. Vous devez alors déclarer le montant cumulé des loyers encaissés provenant du logement dont vous êtes directement propriétaire et des loyers du logement détenu par la SCI dans la case prévue à cet effet de votre déclaration des revenus n°2042.
Dans les autres cas, vous devez souscrire une déclaration de revenus fonciers n°2044 ou 2044-SPE. Vous y déclarerez les revenus de vos parts de SCI en spécifiant les loyers bruts, les frais et charges, les intérêts d’emprunt et le bénéfice ou le déficit. N’oubliez pas d’indiquer le nom et l’adresse des SCI dans lesquelles vous êtes associé, ainsi que votre part de résultat.
Les dispositifs spécifiques et leurs conditions
Il existe plusieurs dispositifs spécifiques qui peuvent s’appliquer aux SCI. Par exemple, les déductions spécifiques de 30%, 45%, 60% ou 70% (« Borloo ancien »), ou de 15%, 30%, 50%, 70% ou 85% (« Cosse ») peuvent être appliquées si les immeubles remplissent les conditions requises et sont la propriété d’une SCI. Chaque associé peut choisir de bénéficier ou non de ces dispositifs.
Concernant les dispositifs « Conventionnement Anah » et « Besson ancien », la société doit s’engager à louer le logement non meublé à usage d’habitation principale pendant 6 ans (dispositif « Besson ancien ») ou pendant la durée de la convention signée avec l’Anah (dispositifs « Borloo ancien » et « Cosse »). De votre côté, en tant qu’associé, vous devez vous engager à conserver vos parts pendant toute la durée de location. Ces choix sont irrévocables. Notez que le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal ni un proche d’un des associés.
En ce qui concerne les dispositifs spécifiques « Robien-SCPI » et « Borloo SCPI », les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne peuvent pas bénéficier des dispositifs Robien, Robien recentré et Borloo neuf. Seul l’associé peut déduire l’amortissement de sa souscription à la SCPI, sous certaines conditions.
Traitement des déficits
Si votre SCI génère un déficit, vous pouvez le déduire de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Cette limite est portée à 15 300 € dans le cas où un déficit est constaté sur un logement pour lequel une déduction d’amortissement ou une convention Anah est appliquée. Les déficits qui dépassent ces montants ou qui sont dus aux intérêts d’emprunt peuvent être reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Notez que la limite de 10 700 € (ou 15 300 €) s’applique individuellement à chaque associé et inclut tous les immeubles ou parts de SCI détenus par vous et les membres de votre foyer fiscal.
Les SCI et la TVA
Les logements loués vides ne sont jamais soumis à la TVA, cependant les locaux professionnels peuvent l’être sur option ou en application d’une disposition légale particulière. Si votre SCI possède des locaux professionnels, vous pouvez demander à soumettre les loyers à la TVA en adressant un courrier au Service des Impôts des Entreprises (SIE) qui reçoit habituellement les déclarations de résultats n°2072. L’option est valable à partir du mois de la demande et peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle de son exercice. Vous devez mentionner l’imposition à la TVA dans le bail si votre locataire n’est pas assujetti à cette taxe. Pour les locations de parkings ou d’autres emplacements de stationnement, elles sont obligatoirement soumises à TVA.
Maintenant que vous êtes incollables sur les SCI, vous pouvez gérer avec assurance votre société immobilière. N’oubliez pas de respecter les obligations déclaratives, de choisir les dispositifs fiscaux qui vous conviennent le mieux et de tenir compte des spécificités de la TVA. Bonne gestion de votre SCI !
MAJ le 03/05/2023
