L’estimation de la valeur vénale d’un bâtiment est essentielle pour de nombreuses raisons : projets d’achat, de rénovation ou de vente, successions, divorces, litiges patrimoniaux ou fiscaux. La valeur vénale représente la valeur marchande actuelle d’un bien. C’est pourquoi des experts qualifiés, soigneusement sélectionnés, évaluent tous les aspects pertinents d’une propriété. La méthode utilisée dépend de la nature du bien immobilier – voici un aperçu de tous les faits importants.
Qui est autorisé à estimer la valeur vénale d’un bien immobilier ?
En règle générale, ce sont les experts ou les évaluateurs qui sont chargés d’estimer la valeur vénale d’une maison – dans certains cas, les agents immobiliers ou spécialistes de l’immobilier peuvent également être qualifiés. Compte tenu de la diversité des biens immobiliers, différentes méthodes peuvent être utilisées pour déterminer de manière fiable la valeur vénale. Les résultats sont ensuite intégrés dans un rapport d’évaluation. Cependant, la profession d’expert n’est pas réglementée – sauf pour les domaines du bruit, de la chaleur, de la stabilité structurelle ou de la protection contre les incendies.
C’est pourquoi, lors du choix d’un expert, il est important de s’assurer qu’il agit de manière indépendante et qu’il connaît bien la région et la situation du marché. Certaines certifications délivrées par des institutions renommées sont également des indices importants de sérieux et de compétence. Si vous vous trouvez dans une situation litigieuse, il est recommandé de faire appel à un expert en évaluation immobilière reconnu pour déterminer la valeur vénale pertinente. Il est préférable de contacter le comité d’experts compétent.
Qui est responsable de la détermination de la valeur vénale d’une maison ?
Cela dépend de plusieurs facteurs : d’une part, la réponse dépend de l’objet de l’évaluation. Si vous souhaitez par exemple déterminer la valeur vénale de votre maison pour
- demander un prêt pour des travaux de modernisation,
- vendre la propriété complète,
- préparer une vente partielle de biens immobiliers avec droit d’usufruit ou
- percevoir une rente immobilière,
en règle générale, les experts fournis par le fournisseur concerné sont chargés de déterminer la valeur vénale. Il est particulièrement recommandé, lors de la vente par le biais d’agents immobiliers, de veiller à ce que l’évaluateur soit indépendant du fournisseur. Dans le cas d’une vente partielle de biens immobiliers avec versement de capitaux propres, par exemple, un évaluateur certifié indépendant est chargé de déterminer la valeur vénale.
En revanche, si vous avez besoin d’évaluer un bien immobilier pour des raisons de taxation successorale ou de donation, il vous revient de déterminer la valeur vénale et de la soumettre au service des impôts. Plus le professionnel que vous engagez est sérieux et qualifié, plus vous avez de chances de réussir auprès de l’administration fiscale. Vous pouvez ainsi éviter une charge fiscale excessive. Dans les procédures judiciaires également, il est recommandé de mandater un expert en évaluation immobilière expérimenté pour déterminer la valeur vénale de l’objet litigieux.
D’autre part, le type de bien immobilier joue également un rôle dans le choix des évaluateurs ou des experts. Différentes connaissances spécialisées sont nécessaires pour déterminer la valeur vénale d’un terrain, d’un bâtiment résidentiel ou d’un bien immobilier commercial. Les coûts de ces rapports d’évaluation peuvent varier, mais il est important de noter que l’effort nécessaire pour faire évaluer la valeur vénale par un expert qualifié en vaut la peine. Vous obtiendrez en effet une base solide pour déterminer le prix actuel que la propriété respective peut atteindre. L’expert sait précisément quels critères doivent être pris en compte.
Quelles sont les documents nécessaires pour évaluer la valeur vénale ?
Si vous souhaitez vous préparer à l’évaluation de la valeur vénale, il est préférable de rassembler les documents suivants :
- Un extrait actuel du registre foncier
- Un plan détaillé de votre propriété
- Le calcul de la surface habitable
- Le plan cadastral, le plan de situation et la description de la construction
- Le certificat énergétique
- Les justificatifs des éventuels travaux de modernisation
Si vous souhaitez évaluer la valeur vénale d’un appartement, vous aurez également besoin de :
- La déclaration de division
- Le budget et le relevé des charges
- Tous les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires
- La documentation sur la provision pour travaux d’entretien
La disponibilité de tous les documents nécessaires accélère le processus d’évaluation de la valeur vénale.
Où peut-on obtenir la valeur vénale d’une maison ?
En général, vous pouvez supposer que de bons agents immobiliers estiment la valeur immobilière réaliste lorsqu’ils commercialisent un bien. Si vous étudiez les offres actuelles, vous obtiendrez une idée de la valeur vénale réaliste. En effet, il est bien établi que des estimations de prix exagérées entravent une vente rapide au meilleur prix, tout comme des prix de départ trop bas. En général, les agents immobiliers obtiennent les meilleurs résultats lorsqu’ils estiment la valeur vénale et n’ajoutent qu’une petite marge au prix du marché estimé.
Que signifie la valeur vénale ?
En général, si vous faites évaluer la valeur vénale de votre bien immobilier, vous obtiendrez une indication de la valeur de l’objet par rapport au marché immobilier au moment de l’évaluation. L’estimation prend en compte non seulement l’âge, la taille, l’emplacement et l’état de l’immeuble, mais également la situation actuelle sur le marché. Les circonstances personnelles ne sont pas pertinentes. Compte tenu du marché immobilier dynamique, il est évident que le résultat peut varier – la situation du marché change souvent très rapidement. Lorsque vous faites évaluer la valeur vénale, celle-ci est valable le jour de l’expertise.
La valeur vénale est-elle équivalente à la valeur de vente ?
Les termes sont souvent confondus, mais la valeur que vous faites évaluer en tant que valeur vénale ne correspond pas nécessairement au prix de vente réalisé. Les explications des termes vous montrent les différences :
Valeur vénale ou valeur marchande
Les deux termes peuvent être utilisés de manière interchangeable – et ce depuis 2004. Le terme de valeur marchande est préféré, notamment en droit européen. Il s’agit de la valeur que possède un bien immobilier au jour de son évaluation par rapport au marché immobilier et en tenant compte de tous les critères pertinents. La méthode utilisée pour estimer la valeur vénale est négligeable.
Valeur de vente ou prix d’achat
La valeur de vente peut différer considérablement de la valeur vénale estimée, qui est fondamentalement une estimation et une classification. Le montant réellement payé par un acheteur pour un bien immobilier dépend d’autres critères. Ce qui compte ici, c’est la situation actuelle du marché, c’est-à-dire la relation concrète entre l’offre et la demande : plus la demande est élevée pour une offre limitée, plus la valeur de vente est élevée. De plus, des circonstances particulières peuvent avoir une incidence sur le prix de vente. Par exemple, si le vendeur se trouve dans une situation de détresse, il vendra probablement à un prix inférieur à la valeur vénale.
Qu’est-ce qui diminue la valeur d’un bien immobilier ?
De nombreux aspects de votre propriété doivent être pris en compte lors de l’évaluation de la valeur vénale. Il s’agit notamment de :
- L’emplacement et l’environnement de la propriété
- La situation actuelle sur le marché
- Le type, la configuration et la superficie de la propriété
- L’âge et l’état de la propriété – en particulier la qualité énergétique
- L’équipement de la propriété
- Les pollutions éventuelles dans le sol et le sous-sol
- Les conditions juridiques telles que le droit de superficie, la protection des monuments, etc.
Dès qu’il y a des écarts par rapport à la norme, cela aura un impact négatif lorsque les experts évaluent la valeur vénale.
La gravité des effets des caractéristiques négatives dépend de la situation actuelle du marché. Si la demande est plus grande que l’offre, vous devrez faire moins de compromis. En revanche, ces caractéristiques prendront davantage de poids lorsque l’offre de biens similaires ou de biens supérieurs dépasse la demande réelle.
Comment estimer la valeur d’une maison en cas de succession ?
Vous pouvez supposer que l’administration fiscale exigera des impôts dus en cas de succession ou de donation. Pour déterminer le montant, l’administration fait évaluer la valeur foncière de l’objet. Cependant, ni l’emplacement, ni l’équipement ou l’état ne sont pris en compte. Cela conduit souvent à une valeur nettement plus élevée que celle réellement détenue par la propriété. En conséquence, la taxe sur les successions ou les donations calculée sur cette base est également trop élevée.
Cependant, vous avez la possibilité de contester cette évaluation. Faites évaluer la valeur vénale réelle de votre bien immobilier par un expert qualifié et soumettez le résultat à l’administration fiscale. En règle générale, cela permet d’obtenir une correction du calcul de l’impôt.
Conclusion : estimez la valeur vénale – une base solide pour vos projets
Ne laissez donc rien au hasard. Si vous avez besoin d’une évaluation fiable de la valeur de votre bien immobilier, faites évaluer la valeur vénale par un expert certifié qui connaît bien votre région et le marché immobilier actuel. Il existe différentes approches. Si vous voulez faire évaluer la valeur vénale d’un terrain, d’autres critères sont pris en compte que si l’expert doit évaluer la valeur vénale d’un appartement. De plus, l’utilisation spécifique joue un rôle important, car seuls les experts en évaluation immobilière sont admis devant les tribunaux.
Cependant, si vous envisagez de vendre partiellement votre bien immobilier, nous pouvons estimer la valeur vénale de votre maison – sans inscription et de manière simple. Sur la base de la valeur estimée, nous vous ferons une offre. Il vous suffit de nous appeler – nous vous conseillerons de manière exhaustive et mettrons en place toutes les mesures nécessaires.
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