Imaginez-vous pouvoir gérer vos biens immobiliers de manière collective, tout en protégeant votre patrimoine familial. C’est exactement ce que la Société Civile Immobilière (SCI) vous permet de faire. Dans cet article, nous vous présenterons en détail ce qu’est une SCI, comment elle fonctionne, ses avantages et inconvénients, ainsi que les étapes pour la créer. Préparez-vous à découvrir une solution intéressante pour la gestion de votre patrimoine immobilier.
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?
La Société Civile Immobilière, communément appelée SCI, est une forme de société civile constituée dans le but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Contrairement à d’autres types de sociétés, la gestion de la SCI est collective. En d’autres termes, elle est composée d’au moins deux personnes qui reçoivent des parts proportionnelles à leur apport et possèdent le statut d’associé. Cette approche collective offre une flexibilité et une protection précieuses pour la gestion du patrimoine immobilier familial.
Les différents types de SCI
Il existe plusieurs types de SCI en fonction de leur objet. Voici quelques exemples :
- La SCI d’attribution : permet de construire ou d’acquérir des biens immobiliers, qui sont ensuite divisés en fractions et attribués aux associés en jouissance ou en propriété.
- La SCI de construction-vente (SCCV) : vise à construire puis revendre immédiatement des biens. Elle est soumise à des règles particulières pour éviter que son objet soit considéré comme commercial.
- La SCI familiale : créée entre des personnes possédant un lien de parenté.
- La SCI de gestion ou de location : les associés peuvent acquérir et louer un patrimoine immobilier.
La SCI familiale, en particulier, constitue une alternative intéressante à l’indivision, offrant une plus grande souplesse dans la gestion du bien familial. Contrairement à l’indivision, la SCI permet aux associés de rédiger des statuts avec des règles moins strictes, facilitant ainsi la prise de décisions importantes.
Le fonctionnement d’une SCI : le capital, les associés, le gérant
Maintenant que vous comprenez mieux ce qu’est une SCI, passons en revue son fonctionnement et les différents acteurs impliqués.
Le capital de la SCI
Contrairement à d’autres types de sociétés, il n’y a pas de minimum ni de maximum pour le capital d’une SCI. En d’autres termes, vous pouvez créer une SCI avec un capital social aussi bas que 1 €. Les associés déterminent librement le montant du capital, qui doit être mentionné dans les statuts avec le détail de l’apport effectué par chaque associé.
Les associés de la SCI
Pour constituer une SCI, vous avez besoin d’au moins deux associés. Il est important de noter que le nombre d’associés peut varier au cours de la vie de la société, par exemple suite à des cessions de parts ou à des décès. Toutefois, s’il ne reste plus qu’un associé, celui-ci dispose d’un délai d’un an pour trouver une autre personne et revenir au minimum de deux associés. Les personnes morales peuvent également être associées d’une SCI, aux côtés des personnes physiques.
Le gérant de la SCI
La SCI doit désigner un ou plusieurs gérants dans ses statuts ou dans un acte annexe aux statuts. Le gérant peut être un associé ou un tiers à la société, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale. Le gérant représente la SCI à l’égard des tiers et a la responsabilité de gérer les affaires courantes de la société. Les pouvoirs et responsabilités du gérant doivent être précisés dans les statuts.
Le régime social et fiscal du gérant de la SCI
Le statut social et fiscal du gérant de la SCI dépend de sa rémunération et du régime fiscal de la société. S’il est rémunéré par la SCI, le gérant peut être considéré comme un travailleur non-salarié (TNS) s’il est gérant associé, ou comme un assimilé-salarié s’il est gérant non associé. Les règles fiscales varient également en fonction de l’impôt sur les sociétés (IS) ou de l’impôt sur le revenu (IR) auquel la SCI est soumise.
Le régime fiscal de la SCI
La fiscalité de la SCI dépend du régime fiscal auquel elle est soumise. Deux principaux régimes s’appliquent : l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS).
Le régime de l’impôt sur le revenu (IR) en SCI
Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu au barème progressif de l’IR, avec des tranches d’imposition allant de 0 % à 45 %. Dans ce régime, la société n’est pas redevable directement de l’impôt. Chaque associé de la SCI est imposé individuellement en fonction de sa part dans le capital de la société. Les associés doivent également payer des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Les règles des revenus fonciers s’appliquent, et il est possible de choisir entre le régime réel et le micro foncier en fonction de vos revenus. Des avantages fiscaux tels que l’imputation d’un déficit foncier sur les revenus des années suivantes sont également disponibles.
Le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) en SCI
Une SCI peut choisir d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, c’est la société qui est directement imposée sur ses bénéfices, avec des taux d’imposition variant en fonction du montant des bénéfices générés. Les associés peuvent également être imposés personnellement si la SCI leur distribue tout ou partie de son bénéfice sous forme de dividendes. Il est important de noter que certaines déductions fiscales sont disponibles dans le régime de l’IS.
La cession de parts en SCI
Les associés d’une SCI peuvent céder leurs parts sociales à un autre associé ou à un tiers, mais cette cession est réglementée. Voici la procédure à suivre :
- Évaluer le prix de cession.
- Obtenir l’accord des associés.
- Rédiger un acte de cession des parts.
- Modifier les statuts de la SCI.
- Enregistrer l’acte de cession auprès des impôts et payer un droit d’enregistrement de 5 %.
Les règles concernant les plus-values de cession dépendent du régime fiscal de la SCI. Si la SCI est soumise à l’IR, les règles des plus-values immobilières classiques s’appliquent, avec la possibilité d’abattements en fonction de la durée de détention. Si la SCI est soumise à l’IS, les règles des plus-values immobilières professionnelles s’appliquent.
Les obligations comptables en SCI
La SCI soumise à l’impôt sur le revenu est dite “transparente”. En conséquence, il n’y a pas d’obligations comptables spécifiques à respecter, à moins que la SCI soit soumise à l’impôt sur les sociétés ou assujettie à la TVA.
Comment (et quand) créer une SCI ?
Passons maintenant aux étapes pour créer une SCI :
Rédigez les statuts : les statuts de la SCI doivent inclure des informations telles que la dénomination sociale, l’adresse du siège social, la durée de la société, le montant du capital, le nom des associés et leur quote-part, et le nom du gérant, entre autres.
Effectuez le dépôt du capital social : constituez un capital social en effectuant des apports en numéraire ou en nature, puis déposez le capital de la société auprès d’une banque ou d’un notaire.
Publiez un avis dans un journal d’annonces légales : informez les tiers de la création de votre société en publiant une annonce dans un journal d’annonces légales.
Procédez à l’immatriculation de la société : enregistrez votre SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS). Depuis le 1er janvier 2023, vous pouvez effectuer ces démarches directement sur le site de l’INPI.
N’oubliez pas de vous conformer aux exigences légales et de fournir les pièces justificatives nécessaires lors de la création de votre SCI.
Combien coûte la création d’une SCI ?
Avant de vous lancer dans la création de votre SCI, il est important de prendre en compte les coûts associés à cette démarche. Voici un aperçu des dépenses à prévoir :
- Rédaction des statuts et autres documents juridiques : entre 1 500 et 2 500 €.
- Publication de l’annonce légale : environ 185 €.
- Frais d’immatriculation de la SCI : environ 66,88 €.
- Inscription au registre des bénéficiaires effectifs : environ 21,41 €.
Les avantages et inconvénients de la SCI
Comme toute forme de société, la SCI présente des avantages et des inconvénients qu’il est important de prendre en compte.
Les avantages de la SCI
- Facilité de constitution et de gestion du patrimoine : la SCI permet de mettre en commun les moyens des associés pour constituer un patrimoine immobilier et facilite la prise de décisions par rapport à l’indivision.
- Avantages fiscaux pour la transmission du patrimoine : la SCI facilite la transmission d’un patrimoine en permettant des donations successives de parts sociales aux héritiers, ouvrant ainsi droit à des abattements fiscaux intéressants.
- Choix de l’imposition : les associés peuvent choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) afin d’optimiser leur situation fiscale.
Les inconvénients de la SCI
- Limites commerciales : la SCI ne permet pas l’achat et la revente de biens immobiliers dans le but de réaliser des plus-values.
- Formalités complexes : la création et la gestion d’une SCI nécessitent des démarches administratives plus complexes que celles de l’indivision.
- Responsabilité illimitée des associés : les associés ont une responsabilité indéfinie et subsidiaire, ce qui signifie que leur patrimoine personnel peut être utilisé pour payer les dettes de la SCI.
- Nécessité d’au moins deux associés : contrairement à d’autres formes de sociétés, la SCI ne peut pas être constituée par une seule personne.
En conclusion, la SCI est une solution intéressante pour la gestion collective d’un patrimoine immobilier familial. Cependant, il est essentiel de prendre en compte tous les aspects juridiques, fiscaux et financiers avant de vous lancer dans la création de votre SCI.
