L’investissement en LMNP (Location meublée non professionnelle) offre des avantages fiscaux grâce à l’amortissement immobilier. Cette méthode comptable permet de compenser la dépréciation d’un actif en raison de l’usure ou de l’obsolescence, que ce soit pour une entreprise ou un particulier. L’amortissement consiste à enregistrer dans la comptabilité du loueur en meublé la perte de valeur progressive d’un logement ou de meubles afin d’optimiser sa fiscalité. De ce fait, la plupart des investisseurs en location meublée paient très peu, voire pas du tout d’impôts. Dans cet article, nous vous fournirons toutes les informations essentielles sur l’amortissement immobilier en LMNP.
Le statut LMNP : Qu’est-ce que c’est?
Avant de plonger dans le sujet, il est important de comprendre le statut LMNP. Le dispositif LMNP permet aux entreprises ou aux investisseurs particuliers d’investir dans une location meublée. Le bien mis en location doit être équipé d’un minimum de meubles. Le statut LMNP est opposé au statut LMP (Loueur en meublé professionnel).
Pour profiter du statut LMNP, les recettes locatives annuelles brutes ne doivent pas dépasser 23 000 €. Sur le plan fiscal, l’investissement en LMNP bénéficie des avantages du régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC si les loyers générés sont inférieurs à 76 200 € par an, ou le régime réel simplifié si les loyers dépassent ce montant. Cependant, même si les loyers sont inférieurs à 76 200 €, vous pouvez opter pour le régime réel. Le régime micro-BIC offre une réduction de 50% des impôts, tandis que le régime réel vous permet de bénéficier de l’amortissement comptable, ce qui présente des avantages fiscaux intéressants en LMNP.
Comment amortir un bien en LMNP?
Investir en tant que loueur meublé non professionnel présente un avantage fiscal attrayant grâce à la possibilité d’amortir le bien. Ce mécanisme peut s’appliquer au bien immobilier lui-même, aux travaux de rénovation et aux meubles.
L’amortissement comptable du bien immobilier
Le bien immobilier, à l’exception du terrain, peut être amorti sur une durée d’usage de 25 à 40 ans. Le terrain n’est pas amortissable car sa valeur ne se déprécie pas avec le temps. Généralement, la valeur du terrain est estimée à 15% du montant total du bien.
L’amortissement par composants du bien immobilier suit des règles précises :
- Le gros œuvre : amortissable à 70% sur 80 ans
- La toiture : amortissable à 10% sur 25 ans
- L’étanchéité : amortissable à 5% sur 15 ans
- Les équipements électriques : amortissables à 5% sur 25 ans
- Les agencements intérieurs : amortissables à 8% sur 15 ans
- Les ascenseurs : amortissables à 2% sur 15 ans
Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialisé pour déterminer précisément les pourcentages d’amortissement pour chaque composant du bien immobilier.
Les amortissements des meubles et des travaux
Outre le bien immobilier lui-même, les meubles et les travaux peuvent également être amortis dans le cadre d’une location meublée.
Selon la réglementation en vigueur, vous pouvez amortir intégralement vos meubles sur 10 ans. Cependant, pour les meubles d’une location meublée, la durée d’amortissement présumée est de 5 à 7 ans. Les dépenses liées à l’achat des meubles peuvent être amorties ou laissées en charges déductibles.
De même, vous avez le choix entre laisser les travaux en charges déductibles ou les amortir. En principe, seuls les travaux effectués après la mise en location de votre logement sont amortissables. Toutefois, si les travaux sont réalisés dans le cadre d’une rénovation liée directement à l’activité locative, ils peuvent également être amortis. Les dépenses liées à la maçonnerie, à l’électrification et au revêtement du sol peuvent être amorties respectivement sur 15 ans, 20 ans et 5 ans.
Calcul de l’amortissement d’un bien immobilier loué en LMNP
Le principal avantage du régime réel en LMNP est qu’il permet de calculer facilement vos revenus imposables grâce à l’amortissement.
Pour calculer l’amortissement d’un bien immobilier, divisez simplement la valeur d’origine du bien par le nombre d’années d’utilisation depuis sa mise en location.
Par exemple, si un investisseur a acheté un appartement ancien pour 300 000 € et loue le bien meublé dans le cadre du régime réel, il bénéficie chaque année des avantages de l’amortissement sur sa fiscalité. Pour déterminer la valeur de l’amortissement annuel applicable sur 25 ans, il divise la valeur de son patrimoine par 25, soit 12 000 €.
Si les meubles installés ont une valeur totale de 6 000 €, leur amortissement annuel sur 5 ans sera de 1 200 € (6 000 € divisés par 5 ans). De plus, l’amortissement des dépenses de travaux, estimées à 20 000 € sur 25 ans, sera de 800 € par an.
Au total, l’amortissement annuel en LMNP pour les 5 premières années du projet sera de 14 000 € = 12 000 € + 1 200 € + 800 €. Pour les 20 années suivantes, il sera de 14 000 € – 1 200 €, soit 12 800 €, car les meubles ont déjà été amortis.
Les atouts de l’amortissement en LMNP
Sur le plan comptable, l’amortissement vous permet de déduire vos dépenses fictives liées à la dépréciation de la valeur de votre bien chaque année. Cela ne fait qu’augmenter vos revenus locatifs. De plus, ce mécanisme est essentiel pour optimiser votre fiscalité.
Déduction de vos dépenses
Grâce à l’amortissement, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs vos petites dépenses liées à la mise en location de votre bien. Cette déduction est limitée à 500 €, mais la décision est prise en accord avec votre expert-comptable. Les dépenses concernées comprennent les intérêts d’emprunt bancaire, les frais de gestion, la taxe foncière et la prime d’assurance. Cela contribue à l’optimisation de vos revenus locatifs et à la réduction de votre résultat imposable.
Dans le cadre de la gestion de votre projet d’investissement en location meublée, l’amortissement de votre patrimoine vous permet également de réduire votre impôt. Pour cela, vous devez choisir le régime réel. Ce mécanisme comptable peut réduire, voire éliminer complètement, votre revenu locatif imposable.
Risque de déficit minimisé
Il est important de noter que le résultat fiscal d’un investissement locatif meublé ne peut pas être déficitaire. Une fois les charges déduites de vos revenus locatifs, votre base imposable sera réduite. En d’autres termes, la valeur des amortissements ne doit pas créer ou augmenter un déficit fiscal. Cependant, au cours des premières années d’activité, les charges peuvent être plus importantes en raison des intérêts d’emprunt à rembourser, des coûts de rénovation avant la mise en location et des coûts d’acquisition des meubles.
Les parts d’amortissement à l’origine d’un déficit peuvent être reportées sans limite de somme ou de temps et utilisées dès que l’opération est rentable. C’est un avantage majeur du régime d’imposition en LMNP. Ce statut constitue donc une excellente alternative pour optimiser votre fiscalité.
L’amortissement et la plus-value immobilière
Après la fin de votre bail de location, vous pouvez choisir de revendre votre bien immobilier pour réaliser une plus-value considérable. Il est également possible de transmettre l’actif immobilier à votre héritier ou à votre descendant.
En principe, le mécanisme de l’amortissement n’affecte pas la plus-value immobilière car celle-ci correspond simplement à la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente. Vous serez soumis aux impôts des particuliers, soit un taux forfaitaire de 19% et un taux de prélèvements sociaux de 17,2%. De plus, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt dont le taux varie en fonction de la durée de détention de votre bien.
Pour être éligible à l’exonération du taux forfaitaire et du taux de prélèvements sociaux, vous devez conserver votre bien respectivement pendant 22 ans et 30 ans.
L’investissement en LMNP (Location meublée non professionnelle) offre des avantages fiscaux grâce à l’amortissement immobilier. Cette méthode comptable permet de compenser la dépréciation d’un actif en raison de l’usure ou de l’obsolescence, que ce soit pour une entreprise ou un particulier. L’amortissement consiste à enregistrer dans la comptabilité du loueur en meublé la perte de valeur progressive d’un logement ou de meubles afin d’optimiser sa fiscalité. De ce fait, la plupart des investisseurs en location meublée paient très peu, voire pas du tout d’impôts. Dans cet article, nous vous fournirons toutes les informations essentielles sur l’amortissement immobilier en LMNP.
Le statut LMNP : Qu’est-ce que c’est?
Avant de plonger dans le sujet, il est important de comprendre le statut LMNP. Le dispositif LMNP permet aux entreprises ou aux investisseurs particuliers d’investir dans une location meublée. Le bien mis en location doit être équipé d’un minimum de meubles. Le statut LMNP est opposé au statut LMP (Loueur en meublé professionnel).
Pour profiter du statut LMNP, les recettes locatives annuelles brutes ne doivent pas dépasser 23 000 €. Sur le plan fiscal, l’investissement en LMNP bénéficie des avantages du régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC si les loyers générés sont inférieurs à 76 200 € par an, ou le régime réel simplifié si les loyers dépassent ce montant. Cependant, même si les loyers sont inférieurs à 76 200 €, vous pouvez opter pour le régime réel. Le régime micro-BIC offre une réduction de 50% des impôts, tandis que le régime réel vous permet de bénéficier de l’amortissement comptable, ce qui présente des avantages fiscaux intéressants en LMNP.
Comment amortir un bien en LMNP?
Investir en tant que loueur meublé non professionnel présente un avantage fiscal attrayant grâce à la possibilité d’amortir le bien. Ce mécanisme peut s’appliquer au bien immobilier lui-même, aux travaux de rénovation et aux meubles.
L’amortissement comptable du bien immobilier
Le bien immobilier, à l’exception du terrain, peut être amorti sur une durée d’usage de 25 à 40 ans. Le terrain n’est pas amortissable car sa valeur ne se déprécie pas avec le temps. Généralement, la valeur du terrain est estimée à 15% du montant total du bien.
L’amortissement par composants du bien immobilier suit des règles précises :
- Le gros œuvre : amortissable à 70% sur 80 ans
- La toiture : amortissable à 10% sur 25 ans
- L’étanchéité : amortissable à 5% sur 15 ans
- Les équipements électriques : amortissables à 5% sur 25 ans
- Les agencements intérieurs : amortissables à 8% sur 15 ans
- Les ascenseurs : amortissables à 2% sur 15 ans
Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialisé pour déterminer précisément les pourcentages d’amortissement pour chaque composant du bien immobilier.
Les amortissements des meubles et des travaux
Outre le bien immobilier lui-même, les meubles et les travaux peuvent également être amortis dans le cadre d’une location meublée.
Selon la réglementation en vigueur, vous pouvez amortir intégralement vos meubles sur 10 ans. Cependant, pour les meubles d’une location meublée, la durée d’amortissement présumée est de 5 à 7 ans. Les dépenses liées à l’achat des meubles peuvent être amorties ou laissées en charges déductibles.
De même, vous avez le choix entre laisser les travaux en charges déductibles ou les amortir. En principe, seuls les travaux effectués après la mise en location de votre logement sont amortissables. Toutefois, si les travaux sont réalisés dans le cadre d’une rénovation liée directement à l’activité locative, ils peuvent également être amortis. Les dépenses liées à la maçonnerie, à l’électrification et au revêtement du sol peuvent être amorties respectivement sur 15 ans, 20 ans et 5 ans.
Calcul de l’amortissement d’un bien immobilier loué en LMNP
Le principal avantage du régime réel en LMNP est qu’il permet de calculer facilement vos revenus imposables grâce à l’amortissement.
Pour calculer l’amortissement d’un bien immobilier, divisez simplement la valeur d’origine du bien par le nombre d’années d’utilisation depuis sa mise en location.
Par exemple, si un investisseur a acheté un appartement ancien pour 300 000 € et loue le bien meublé dans le cadre du régime réel, il bénéficie chaque année des avantages de l’amortissement sur sa fiscalité. Pour déterminer la valeur de l’amortissement annuel applicable sur 25 ans, il divise la valeur de son patrimoine par 25, soit 12 000 €.
Si les meubles installés ont une valeur totale de 6 000 €, leur amortissement annuel sur 5 ans sera de 1 200 € (6 000 € divisés par 5 ans). De plus, l’amortissement des dépenses de travaux, estimées à 20 000 € sur 25 ans, sera de 800 € par an.
Au total, l’amortissement annuel en LMNP pour les 5 premières années du projet sera de 14 000 € = 12 000 € + 1 200 € + 800 €. Pour les 20 années suivantes, il sera de 14 000 € – 1 200 €, soit 12 800 €, car les meubles ont déjà été amortis.
Les atouts de l’amortissement en LMNP
Sur le plan comptable, l’amortissement vous permet de déduire vos dépenses fictives liées à la dépréciation de la valeur de votre bien chaque année. Cela ne fait qu’augmenter vos revenus locatifs. De plus, ce mécanisme est essentiel pour optimiser votre fiscalité.
Déduction de vos dépenses
Grâce à l’amortissement, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs vos petites dépenses liées à la mise en location de votre bien. Cette déduction est limitée à 500 €, mais la décision est prise en accord avec votre expert-comptable. Les dépenses concernées comprennent les intérêts d’emprunt bancaire, les frais de gestion, la taxe foncière et la prime d’assurance. Cela contribue à l’optimisation de vos revenus locatifs et à la réduction de votre résultat imposable.
Dans le cadre de la gestion de votre projet d’investissement en location meublée, l’amortissement de votre patrimoine vous permet également de réduire votre impôt. Pour cela, vous devez choisir le régime réel. Ce mécanisme comptable peut réduire, voire éliminer complètement, votre revenu locatif imposable.
Risque de déficit minimisé
Il est important de noter que le résultat fiscal d’un investissement locatif meublé ne peut pas être déficitaire. Une fois les charges déduites de vos revenus locatifs, votre base imposable sera réduite. En d’autres termes, la valeur des amortissements ne doit pas créer ou augmenter un déficit fiscal. Cependant, au cours des premières années d’activité, les charges peuvent être plus importantes en raison des intérêts d’emprunt à rembourser, des coûts de rénovation avant la mise en location et des coûts d’acquisition des meubles.
Les parts d’amortissement à l’origine d’un déficit peuvent être reportées sans limite de somme ou de temps et utilisées dès que l’opération est rentable. C’est un avantage majeur du régime d’imposition en LMNP. Ce statut constitue donc une excellente alternative pour optimiser votre fiscalité.
L’amortissement et la plus-value immobilière
Après la fin de votre bail de location, vous pouvez choisir de revendre votre bien immobilier pour réaliser une plus-value considérable. Il est également possible de transmettre l’actif immobilier à votre héritier ou à votre descendant.
En principe, le mécanisme de l’amortissement n’affecte pas la plus-value immobilière car celle-ci correspond simplement à la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente. Vous serez soumis aux impôts des particuliers, soit un taux forfaitaire de 19% et un taux de prélèvements sociaux de 17,2%. De plus, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt dont le taux varie en fonction de la durée de détention de votre bien.
Pour être éligible à l’exonération du taux forfaitaire et du taux de prélèvements sociaux, vous devez conserver votre bien respectivement pendant 22 ans et 30 ans.
