La vente d’une propriété nécessite la réalisation de diverses formalités administratives. Parmi elles, le diagnostic immobilier est devenu obligatoire pour toutes les transactions immobilières depuis 1997 et l’application de la loi Carrez. Le diagnostic immobilier est également requis pour la location d’un bien. Mais à quoi sert-il réellement ? Quels sont les différents diagnostics obligatoires et dans quelles circonstances sont-ils nécessaires ? Et qu’en est-il des cas particuliers nécessitant des examens complémentaires ? Voici tout ce que vous devez savoir sur le diagnostic immobilier avant de procéder à une transaction.
Le diagnostic immobilier, qu’est-ce que c’est ?
Le diagnostic immobilier est une évaluation technique visant à contrôler l’état global d’un bien immobilier, que ce soit pour une vente ou une location. Il s’applique aussi bien aux maisons qu’aux appartements et certifie la conformité du bien aux normes réglementaires en matière de sécurité, de salubrité et de performance énergétique.
Ce diagnostic doit fournir des informations spécifiques sur le logement, telles que sa surface, sa date de construction, son type (maison, appartement, local commercial), la présence ou non d’équipements électriques et de gaz depuis au moins 15 ans, ainsi que la zone géographique dans laquelle il se trouve, qui peut nécessiter certains diagnostics particuliers.
Le diagnostic immobilier regroupe en réalité plusieurs diagnostics distincts. Il permet de détecter la présence de substances chimiques potentiellement dangereuses et de nuisibles pouvant entraîner une détérioration progressive du bâtiment. Tous les diagnostics immobiliers réalisés pour un bien sont consignés dans un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui contient une description du bien, l’ensemble des diagnostics effectués, les certifications correspondantes et le reçu du professionnel ayant réalisé l’expertise.
Pourquoi faire un diagnostic immobilier ?
Le diagnostic immobilier permet d’établir un état des lieux précis d’un bien immobilier. Il informe de manière transparente l’acheteur ou le locataire sur la salubrité du bien et met en évidence d’éventuels problèmes de sécurité qui pourraient être problématiques à l’avenir. Il constitue donc une assurance contre les vices cachés pour l’acquéreur.
Du point de vue du vendeur, le diagnostic immobilier peut constituer un argument de vente supplémentaire, offrant ainsi la possibilité de rassurer les acheteurs potentiels quant à leur investissement. Il permet également au vendeur de se libérer de toute responsabilité en cas de problème de sécurité ultérieur dans le logement cédé. Le rapport réunissant l’ensemble des diagnostics peut même, dans certains cas, justifier une augmentation ou une diminution du prix de vente du bien, ou du loyer demandé.
Quand faire un diagnostic immobilier ?
Le dossier contenant l’ensemble des diagnostics immobiliers doit être présenté au plus tard le jour de la signature de l’acte de vente officiel, ou au début du bail. Il est donc nécessaire de s’y prendre en avance pour obtenir tous les éléments à temps, en veillant à solliciter en dernier lieu les diagnostics ayant la durée de validité la plus courte (notamment le diagnostic termites). Une exception à cela concerne le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui doit être réalisé avant la mise en vente du bien afin de figurer dans les annonces promotionnelles.
Même s’il n’y a pas d’obligation juridique à cela, il est préférable d’obtenir l’ensemble des diagnostics avant même de mettre le bien en vente. Cela permet de présenter le dossier lors des visites, rassurant ainsi les potentiels acheteurs et établissant une relation de confiance. Pour réaliser des économies, il est également conseillé de regrouper les interventions en faisant réaliser le maximum de diagnostics par le même professionnel.
Quelles sont les différents types de diagnostics immobiliers ?
Différents diagnostics immobiliers peuvent être réalisés pour examiner divers aspects d’un bien. On peut ainsi distinguer plusieurs types de diagnostics immobiliers, qui constituent l’ensemble du DDT. Certains sont obligatoires, tandis que d’autres ne le sont que dans certaines circonstances.
Les diagnostics génériques obligatoires
Parmi les diagnostics obligatoires, on trouve notamment :
Le Contrat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP), qui permet de détecter la présence de plomb dans le logement et les parties communes, notamment dans les peintures. Il est exigé pour tous les logements construits avant le 1er janvier 1949. Sa validité est d’un an en cas de détection de plomb, et il est définitif en cas d’absence. Si la présence de plomb dépasse les seuils autorisés, le propriétaire devra réaliser des travaux avant de vendre ou de louer le bien.
Le diagnostic de présence d’amiante, qui vise à identifier la présence de ce matériau dangereux pour la santé, fréquemment utilisé dans la construction des décennies passées et dont les autorités cherchent à se débarrasser. Comme pour le plomb, un diagnostic positif nécessitera des travaux si les seuils autorisés sont dépassés. Ce diagnostic doit être réalisé par un professionnel dans des conditions de sécurité optimales. Sa validité est de 3 ans en cas de diagnostic positif, et il est permanent en cas de diagnostic négatif.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui est obligatoire depuis 2011 dans tous les documents de promotion immobilière pour la vente. Il reflète le niveau de performance du logement en termes de conservation de la chaleur et de maintien d’une température homogène en toutes circonstances. Il doit être présenté lors des visites. Le DPE est représenté par une échelle de lettres de A (pour les logements les plus performants) à G (pour les moins performants, qualifiés de “passoires énergétiques”).
Le diagnostic Gaz, qui est obligatoire pour tous les logements équipés d’une installation au gaz de plus de 15 ans. Ce diagnostic de sécurité est valable 3 ans.
Le diagnostic Électricité, qui est obligatoire pour la vente d’un bien équipé d’une installation électrique de plus de 15 ans. Il certifie que l’installation électrique n’est pas dangereuse et évite les risques d’électrocution et d’incendie. Ce diagnostic est également valable 3 ans.
Les diagnostics particuliers
Certains diagnostics ne sont obligatoires que dans certaines conditions :
Le diagnostic de présence de termites ou de parasites, qui est obligatoire seulement dans les zones reconnues comme infestées (“zones à termites” par la Préfecture). Sa durée de validité est de seulement 6 mois avant la vente et la signature de l’acte authentique.
Le diagnostic ERP (État des Risques et Pollutions), qui mesure les risques naturels et technologiques liés à l’environnement. Il concerne uniquement les logements situés dans une zone soumise à un Plan Particulier des Risques Naturels ou Technologiques. Il peut s’agir de zones à forts risques naturels (inondations, séismes) ou technologiques, comme la proximité d’une centrale nucléaire par exemple. Ce diagnostic est valable 6 mois.
L’attestation de conformité de l’assainissement non collectif, qui concerne les risques de pollution provenant du système de traitement des eaux usées. Ce document est uniquement obligatoire pour la vente partielle ou totale d’un immeuble non raccordé au réseau public de traitement des eaux usées.
Le diagnostic de surface habitable, également appelé “métrage Loi Carrez”, est obligatoire pour toute transaction immobilière concernant une copropriété. Il permet de mesurer précisément la surface habitable du bien (avec un minimum de 1,80 mètre sous plafond) par un expert. Il diffère donc de la mesure de la surface de plancher. En revanche, il est séparé du dossier de diagnostic technique. Le métrage Loi Boutin est réalisé de manière obligatoire dans le cadre d’une location.
Les diagnostics facultatifs
D’autres éléments à titre informatif peuvent être ajoutés au DDT. Il s’agit notamment :
Le diagnostic de performance numérique, qui permet de connaître la couverture Internet et l’accessibilité numérique du logement.
Le diagnostic de qualité des réseaux d’eau.
Le diagnostic de détection de la présence de légionellose.
Le diagnostic de présence de radon.
Quel est le coût d’un diagnostic immobilier ?
Le coût d’un diagnostic immobilier dépend de plusieurs facteurs :
Le type de logement : maison, appartement, studio.
La superficie du logement (plus elle est grande, plus le temps nécessaire pour réaliser le diagnostic est important et plus le prix augmente).
Le nombre de pièces.
L’année de construction (l’ancienneté du bien nécessitant souvent des recherches plus approfondies).
Les équipements du logement, qui peuvent parfois entraîner la nécessité de réaliser plusieurs diagnostics (électricité, gaz, assainissement).
Chaque diagnostic a son propre barème de prix. Les diagnostics plomb sont généralement les plus coûteux, avec un prix moyen compris entre 150 et 220€, tandis que les diagnostics ERP sont les moins chers, aux alentours de 50€. En général, on estime que le prix moyen d’un diagnostic immobilier se situe entre 100 et 180€.
Cependant, il existe des forfaits qui permettent de réduire les coûts en regroupant plusieurs diagnostics. Ces forfaits peuvent commencer à environ 250€ et atteindre jusqu’à 500€ pour les maisons plus grandes et plus anciennes.
Il est important de noter qu’il existe également des coûts cachés auxquels il faut prêter attention lors du choix d’un prestataire. Il s’agit notamment des frais de déplacement, des frais supplémentaires éventuels pour le prélèvement d’amiante (environ 50€), des frais de mise à jour des diagnostics, ainsi que des frais d’impression des documents (environ 20€).
