Qu’est-ce qu’un EHPAD ?
Un EHPAD est un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Il s’agit d’un établissement médicalisé qui offre différents services et soins aux personnes âgées résidentes. Les types d’établissements de services accueillant des personnes âgées sont :
Un établissement de santé dispensant des soins de longue durée à des personnes non autonomes nécessitant une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien.
Une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées agréée “qualité”.
Le statut LMNP permet d’investir dans une résidence de service de type EHPAD. Ce choix offre à l’investisseur des avantages fiscaux ainsi que la réduction d’impôt Censi-Bouvard. La gestion de l’établissement est confiée à un exploitant avec lequel vous vous engagez à louer votre bien pendant au moins 9 ans.
À noter : Pour récupérer la TVA lors de l’achat d’un logement neuf dans une résidence de services, l’exploitant doit proposer au minimum trois services parmi les suivants : petit-déjeuner, réception de la clientèle, fourniture du linge de maison et entretien des parties communes.
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Pourquoi investir en LMNP dans un logement d’EHPAD ?
Un secteur en plein développement
Avec le vieillissement de la population, la prise en charge des personnes âgées est devenue un enjeu majeur de notre société. On estime qu’en 2040, une personne sur trois aura plus de 60 ans. La loi Dépendance de 2019 cherche à réformer le système des EHPAD pour mieux répondre à la demande. Parmi les engagements présentés, on compte la modernisation des EHPAD publics pour un montant de 3 milliards €, ainsi que la diversification géographique et des activités de ce type d’établissement. Ces mesures annoncent la construction de nouveaux EHPAD en France afin de mieux anticiper les besoins futurs de la population. La santé et l’accompagnement des personnes âgées sont des secteurs en plein développement qui attirent de plus en plus les investisseurs en LMNP. Il est important de considérer cet investissement sur le long terme pour profiter pleinement de tous les avantages offerts par le LMNP en EHPAD.
Des rendements intéressants sans effort
Les rendements nets en LMNP dans un EHPAD sont supérieurs à ceux des autres investissements, environ 4,5 %. De plus, la vacance locative des EHPAD est quasiment nulle, ce qui garantit aux propriétaires des revenus réguliers. Une étude menée sur l’ensemble des résidences EHPAD (privées, publiques et associatives) constate un taux d’occupation moyen de 98 %.
Le cumul des avantages fiscaux
Investir dans un EHPAD permet de cumuler le statut LMNP et le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. En plus des abattements sur les charges locatives et de la récupération de la TVA propres au statut LMNP, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11 % sur le montant d’acquisition du bien loué. De plus, la gestion de l’établissement est déléguée à l’exploitant pendant toute la durée de son contrat.
Attention cependant, le dispositif ne sera plus accessible après le 31 décembre 2022.
Les risques d’un investissement dans ce type de logement
Un exploitant de confiance
Avant de s’engager dans un investissement LMNP en EHPAD, il est essentiel de vérifier si l’exploitant respecte les règles établies par le bail commercial. Il est également important de s’assurer de ses capacités financières, car vous allez signer un contrat de 9 ans et il est primordial que l’exploitant puisse vous payer les loyers. Dans certains cas, la signature d’une convention tripartite avec le Conseil Général, l’Agence Régionale de la Santé et l’investisseur peut offrir des tarifications avantageuses et rassurer l’investisseur.
N’oubliez pas que vous investissez dans un EHPAD, vous devenez propriétaire d’un bien dans lequel vous ne pourrez jamais habiter. Il est donc important de veiller à ce que votre bien soit géré efficacement au sein de l’EHPAD afin d’assurer sa rentabilité sur le long terme.
L’importance de l’emplacement
Il est également crucial de choisir soigneusement l’emplacement de votre bien, car la rentabilité d’une chambre en EHPAD peut varier. Il est préférable de privilégier un endroit attractif et renommé pour attirer d’éventuels clients. Certains établissements sont très convoités, ce qui garantit des loyers réguliers pour les propriétaires possédant une chambre dans l’un d’entre eux. L’accessibilité est également un critère important pour éviter une vacance locative élevée.
La rentabilité de l’établissement choisi
La rentabilité de l’établissement est un détail qui peut avoir de lourdes conséquences pour l’investisseur. En effet, un EHPAD qui présente une rentabilité trop faible peut être abandonné par l’exploitant, ce qui entraîne une perte d’investissement, surtout si vous avez contracté un prêt immobilier. Il est donc recommandé de privilégier des groupes solides et renommés pour la gestion locative.
Les résidences éligibles en LMNP
En savoir plus sur la LMNP :
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