Qu’est-ce que la mise en concurrence du syndic de copropriété ?
La mise en concurrence du syndic de copropriété consiste à présenter au moins deux devis lors de l’assemblée générale pour la désignation du syndic. Cette obligation est encadrée par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, cet article stipule que “lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic”.
Pourquoi mettre en concurrence le syndic de copropriété ?
La mise en place de cette obligation est basée sur le constat que lorsqu’un syndic est trop certain de reconduire son mandat auprès d’une copropriété, il aura tendance à être moins actif dans la gestion de l’immeuble. De plus, la demande d’un copropriétaire pour une proposition concurrente était souvent interprétée comme un signe de défiance par le syndic, ce qui brisait la confiance mutuelle entre le syndic et les copropriétaires. L’objectif était donc de normaliser la mise en concurrence du syndic de copropriété. Cette concurrence devrait également contribuer à faire baisser les charges de copropriété en incitant les syndics à faire des efforts sur les prix pour conserver leurs clients.
Qui doit mettre en concurrence le syndic de copropriété ?
La responsabilité d’effectuer la mise en concurrence des syndics incombe au conseil syndical. Rappelons que le conseil syndical est composé de membres élus en assemblée générale par l’ensemble des copropriétaires et joue un rôle d’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic de copropriété.
Le conseil syndical n’est cependant pas le seul acteur qui peut mettre en concurrence le syndic. Selon la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut proposer lui-même un ou plusieurs contrats de syndic et demander l’inscription à l’ordre du jour de l’examen de ces contrats, même s’il n’est pas membre du conseil syndical.
Comment mettre en concurrence son syndic de copropriété ?
La mise en concurrence du syndic de copropriété se déroule de la manière suivante :
- Le conseil syndical ou la personne chargée de cette mission doit demander des devis à plusieurs syndics concurrents. Il est nécessaire d’obtenir au moins deux contrats de syndic.
- Les devis doivent être envoyés au syndic actuel par lettre recommandée avec accusé de réception, afin qu’il puisse les ajouter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Les devis doivent également être joints aux convocations envoyées aux copropriétaires.
- Lors de l’assemblée générale, le changement de syndic est voté à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cette majorité prend en compte les voix des copropriétaires présents, représentés ou absents. Si la résolution n’obtient pas la majorité absolue mais qu’elle obtient au moins un tiers des voix, il est possible de procéder à un second vote à la majorité simple lors de la même assemblée générale. Cette seconde majorité prend en compte les voix des copropriétaires présents et représentés.
Les syndics professionnels et bénévoles sont mandatés par la signature d’un contrat selon le modèle ALUR. En revanche, le syndic coopératif n’est pas encadré par un contrat. Si vous souhaitez opter pour un syndic coopératif, vous devez demander au préalable au syndic d’ajouter une résolution pour changer de modèle de gestion, puis voter cette résolution en assemblée générale.
Quand mettre en concurrence son syndic de copropriété ?
Selon la réforme du droit de la copropriété entrée en vigueur le 1er juin 2020, la mise en concurrence doit être réalisée à chaque nouvelle désignation du syndic, c’est-à-dire tous les 1 ou 3 ans.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de l’obligation de mise en concurrence ?
Si le syndicat des copropriétaires désigne un syndic sans respecter l’obligation de mise en concurrence, la Cour de Cassation confirme qu’il n’y a pas de sanction. Cela ne constitue pas une irrégularité de la décision votée et adoptée.
Cependant, il est recommandé de mettre en concurrence votre syndic dès que possible pour l’inciter à faire des efforts sur le prix de ses honoraires et à réduire les frais annexes, notamment si vous faites appel à un syndic professionnel.
Cas de dispense de mise en concurrence du syndic de copropriété
La loi du 10 juillet 1965 prévoit deux dérogations à l’obligation de mise en concurrence :
- Voter en assemblée générale la décision de ne pas mettre en concurrence le syndic : Pour que cette dispense soit valable, il est nécessaire de demander l’inscription de cette question à l’ordre du jour et de procéder à un vote en assemblée générale à la majorité absolue.
- Ne pas avoir de conseil syndical : Les copropriétaires qui n’ont pas de conseil syndical sont également dispensés de la mise en concurrence du syndic. Une copropriété peut ne pas avoir de conseil syndical si cette décision a été votée à la double majorité.
