La définition de la location meublée
Une location est considérée comme meublée lorsque la maison ou l’appartement est loué avec suffisamment de mobilier et d’équipements pour permettre une vie quotidienne confortable. Il s’agit d’un type de location immobilière qui permet aux locataires de manger, dormir et vivre sans avoir besoin d’aménager le logement. Il existe plusieurs différences par rapport à une location non-meublée, également appelée “vide” ou “nue”, notamment en termes de fiscalité des loyers perçus, de contrat de location, de durée du bail et du préavis, ainsi que d’état des lieux spécifiques. La plupart des locations de ce type concernent des logements de petite taille, tels que des chambres, des studios ou des appartements de type T1 ou T2, répondant principalement aux besoins des étudiants.
Les meubles et équipements à fournir en location meublée
Pour pouvoir déclarer un logement comme étant meublé, l’investisseur doit équiper celui-ci avec tous les meubles et équipements nécessaires pour :
- Préparer les repas et manger : une plaque de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur avec un congélateur ou un réfrigérateur et un congélateur séparés, de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, ainsi qu’une table et des chaises.
- Dormir : une literie avec une couette ou une couverture, ainsi qu’un dispositif permettant de limiter la lumière dans la pièce où se trouve le lit (volet, rideau occultant, etc.).
- Ranger, nettoyer, etc. : il est nécessaire de prévoir un minimum de meubles de rangement tels que des étagères, ainsi que le matériel nécessaire pour l’entretien du logement.
Découvrez la liste complète des meubles et équipements requis pour une location meublée. Cette liste constitue le minimum requis, mais rien ne vous empêche d’améliorer ces équipements pour augmenter la valeur locative de votre bien et ainsi accroître le rendement de votre investissement immobilier.
Découvrez le comparatif entre la location vide et la location meublée pour bien choisir le type d’investissement locatif qui vous convient. De nombreux éléments diffèrent, tels que la fiscalité, le contrat de location, la durée du préavis, etc.
Comment rédiger un contrat de location meublée ?
Un contrat de location pour un logement meublé diffère d’un contrat pour une location non-meublée sur plusieurs points. Il est essentiel de respecter la législation en vigueur pour ce type de location. Voici quelques éléments importants à prendre en compte :
Durée du bail pour une location meublée
Un bail de location meublée doit avoir une durée minimale d’un an s’il est destiné à être utilisé comme résidence principale. Contrairement à une location vide qui nécessite un contrat d’une durée minimale de trois ans, le bail pour une location meublée est ensuite renouvelé automatiquement chaque année par tacite reconduction.
Seul le bail d’une location meublée destinée à un étudiant peut être réduit à neuf mois non renouvelables afin de s’adapter au rythme et aux besoins scolaires. Dans certains cas, il est également possible de recourir à un bail de mobilité pour une durée moins longue.
Rédaction d’un contrat de bail pour un appartement meublé
Pour la rédaction du contrat de location meublée, vous pouvez télécharger un modèle de bail gratuit qui est conforme aux dernières lois en vigueur en 2023. Ce modèle est accompagné d’une notice complète.
Découvrez le modèle de contrat de location >>
Durée du préavis pour un logement meublé
Le propriétaire bailleur doit informer le locataire au moins trois mois avant la date de renouvellement de tout changement qu’il souhaite apporter au contrat de location.
Si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail de location meublée, il doit également avertir le locataire avec un préavis de trois mois, en précisant la raison de la non-reconduction du bail. La résiliation du bail d’un appartement meublé par le propriétaire bailleur n’est possible que pour les raisons suivantes, conformément à la loi :
- Reprendre le logement pour son propre usage.
- Vente de l’appartement.
- Motif légitime et sérieux (par exemple, si le locataire ne paie pas ses loyers).
Si le locataire souhaite quitter le studio ou l’appartement meublé, il doit respecter un préavis d’un mois, conformément à la législation sur les baux d’habitation meublée.
Importance de l’état des lieux pour les meubles et équipements
Un autre document important qui réglemente la relation entre le locataire et le propriétaire est l’état des lieux. Celui-ci doit spécifier la liste complète des meubles, accessoires et équipements mis à la disposition du locataire, ainsi que leur état (neuf, comme neuf, bon état, correct, usé), avec des descriptions précises de chaque élément. La réalisation de cet état des lieux peut donc nécessiter davantage de temps.
Découvrez un modèle d’état des lieux >>
Les avantages fiscaux d’une location meublée
Il existe deux régimes fiscaux pour déclarer les revenus d’une location meublée aux impôts :
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Pour que les locations meublées soient considérées comme LMNP, plusieurs conditions doivent être remplies :
- Ne pas être inscrit en tant que loueur en meublé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
- Être inscrit au RCS mais retirer de cette activité un montant de moins de 23 000 € par an.
- Les recettes tirées de la location meublée doivent être inférieures au montant total des revenus professionnels du foyer fiscal.
Le loueur en meublé non professionnel doit déclarer ses revenus de location meublée dans sa déclaration de revenus, dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous devrez choisir entre le régime réel et le régime micro-BIC.
Sous ce régime, il est obligatoire de tenir une comptabilité pour votre activité de LMNP. Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialisé pour éviter toute erreur coûteuse. Immobilier Danger propose un rendez-vous avec un expert-comptable spécialisé en LMNP.
Ce régime bénéficie de certaines exonérations, notamment pour les chambres d’hôtes dans la limite d’un plafond annuel ou pour la location d’une pièce de votre résidence principale à un locataire, dans les conditions de résidence principale, avec un plafond de loyer. Son principal avantage réside dans la possibilité d’amortir les biens du LMNP.
Découvrez les avantages fiscaux du LMNP en 2023.
Simulez votre investissement en LMNP >>
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
La location d’appartements meublés sous le régime professionnel est soumise à trois conditions :
- Être inscrit au RCS.
- Les recettes doivent être supérieures à 23 000 €.
- Les recettes doivent dépasser tous les autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Ce régime s’applique à toutes les locations meublées dont le bail a été signé à partir du 20 janvier 2005.
Déclaration des revenus aux impôts
Vous devez déposer une déclaration n°2042-C-PRO en complément de votre déclaration de revenus (n°2042) chaque année. Vous aurez le choix entre :
- Le régime micro : ce régime s’applique avec des plafonds beaucoup plus élevés que ceux du micro-foncier pour les locations de logements meublés (72 600 €) ou pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés (176 200 €). Un abattement forfaitaire de 50 % ou 71 % sera appliqué selon le type de biens loués.
- Le régime réel : il s’agit de déclarer tous vos revenus et toutes vos dépenses afin de calculer l’imposition réelle de vos revenus fonciers.
Selon votre activité, votre statut et vos revenus locatifs, vous pourrez parfois choisir entre le régime réel ou le régime micro pour l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en fonction de vos dépenses et charges.
Découvrez si vous devez louer meublé ou vide : comparaison de toutes les caractéristiques entre une location meublée et une location non-meublée classique.
Comment calculer le loyer d’un logement meublé ?
Si c’est la première fois que vous louez votre bien, le montant du loyer peut être fixé librement. Consultez nos conseils sur comment calculer un loyer dans ce cas.
Si votre bien a déjà été loué meublé auparavant, vous devrez respecter l’encadrement des loyers si le logement est situé dans l’une des 28 grandes agglomérations en zone tendue pour le logement en France, telles que Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Lille, Montpellier, Grenoble, etc. Cela signifie notamment que vous ne pourrez pas fixer un loyer supérieur à celui du précédent locataire, à moins que le loyer précédent soit nettement sous-évalué par rapport au marché immobilier local pour ce type de bien.
Il est également important de respecter le plafonnement des loyers imposé dans certaines villes, comme Paris, Lille ou Lyon, depuis que la loi Elan du 25 novembre 2018 permet aux décideurs locaux de le mettre en place.
Les règles d’augmentation des loyers sont désormais les mêmes que pour une location non-meublée. Cela signifie que l’augmentation du loyer ne peut pas dépasser l’indice de référence des loyers (IRL).
Qui paie la taxe d’habitation en cas de location meublée ?
En cas de location meublée, c’est le locataire qui occupe le logement au 1er janvier de l’année en cours qui est responsable du paiement de la taxe d’habitation.
Si vous souhaitez investir dans la location meublée mais que vous n’avez ni le temps ni l’envie de gérer toutes les démarches, retrouvez notre avis sur l’investissement locatif clé en main et notre comparatif des agences spécialisées qui peuvent s’occuper de tout, de A à Z : de la recherche d’un bien rentable à l’achat, la rénovation, l’aménagement et la décoration, la recherche de locataires, et même la gestion locative.
Rentabilité locative d’un appartement meublé
Le rendement locatif est un élément capital de votre investissement immobilier. Une location meublée se loue généralement à un prix plus élevé qu’une location vide. Une augmentation de 15 % du loyer est courante lorsqu’il s’agit d’un meublé. Associée à une fiscalité plus avantageuse, la location d’appartements meublés permet d’obtenir une meilleure rentabilité locative.
Bien que la gestion soit un peu plus contraignante et que l’avantage fiscal tende à diminuer, la location meublée est encore largement recommandée par les professionnels de l’investissement locatif, comme Elise Franck.
Pour en savoir plus, consultez toutes les informations sur les locations meublées et saisonnières dans le livre “Location meublée et saisonnière : Avec modèles de contrats”.
Cependant, il est important de noter que la gestion d’un bien immobilier meublé demande un peu plus de disponibilité en raison d’une rotation de locataires plus fréquente, ce qui nécessite une annonce régulière pour trouver de nouveaux locataires.
Recevez des offres gratuitement et sans engagement grâce à notre simulateur d’investissement immobilier en LMNP.
Découvrez ces 23 autres façons d’investir dans l’immobilier en 2023 et apprenez comment acheter un bien locatif avec succès.
