La défiscalisation immobilière regroupe toutes les mesures fiscales visant à encourager l’investissement locatif en France. Ces mesures incitent les contribuables à investir dans l’immobilier locatif, favorisant ainsi la construction de nouveaux logements et la rénovation de logements anciens. En effectuant une défiscalisation immobilière, les investisseurs peuvent réduire leurs impôts tout en générant des revenus supplémentaires grâce à leurs investissements dans l’immobilier locatif.
Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière vise à répondre au déficit de logement en France et à la préservation du patrimoine immobilier. L’État a donc mis en place diverses mesures fiscales pour encourager l’investissement dans des logements neufs et la réhabilitation de logements anciens. La défiscalisation immobilière consiste en l’octroi d’une réduction ou d’un crédit d’impôt aux particuliers qui investissent dans l’un de ces dispositifs fiscaux. Cependant, les modalités de calcul, les montants, les durées et les conditions d’obtention de cette réduction d’impôt varient selon les dispositifs. Il est donc essentiel de comprendre les implications pratiques de chaque dispositif de défiscalisation immobilière afin d’optimiser sa situation fiscale.
En réalité, il existe plusieurs lois de défiscalisation immobilière, chacune ayant ses avantages et limites. En 2023, le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € par foyer limite la capacité de défiscalisation, à l’exception de la loi Pinel outre-mer (18 000 €) et des lois Monuments Historiques et Malraux, qui ne sont pas plafonnées. Il est donc crucial de choisir le dispositif de défiscalisation qui correspond le mieux à ses propres attentes.
Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière en France :
Les dispositifs de défiscalisation immobilière accessibles aux particuliers en 2023 sont les suivants : loi Pinel, Pinel Outre-mer, Malraux, Monuments Historiques, Denormandie, déficit foncier, etc.
Les dispositifs Pinel et Pinel+ :
Confirmée par le gouvernement jusqu’en 2024, la loi Pinel encourage l’investissement dans l’immobilier neuf. En échange de l’acquisition d’un logement neuf et de sa location pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, les contribuables bénéficient d’une réduction d’impôt de 10,5 %, 15 % ou 17,5 % du prix du bien sur la durée de location, soit 1,67 % par an jusqu’à 9 ans et 0,83 % supplémentaire par an jusqu’à 12 ans. Par exemple, un appartement d’une valeur de 200 000 € permet une économie d’impôt de 3 333 € par an pendant 9 ans, puis de 1 667 € par an par la suite.
Depuis 2023, le dispositif Pinel+ a été mis en place pour rendre plus attractifs les logements répondant à certains critères de qualité d’usage, de normes environnementales ou situés dans des zones éligibles. Les taux de réduction d’impôt sont donc de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de l’investissement pour les logements éligibles au Pinel+. Cela équivaut à une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans pour un investissement plafonné à 300 000 €.
Pour bénéficier du dispositif Pinel, quelques conditions doivent être respectées. L’investissement ne peut dépasser 300 000 € et le bien doit être situé dans des zones géographiques spécifiques. Les loyers et les ressources des locataires sont également plafonnés. Cependant, dans la plupart des régions parisiennes et des grandes villes provinciales, ce plafonnement n’est pas une contrainte réelle, car le loyer du marché correspond au plafond Pinel.
Pour réussir son investissement en loi Pinel, il est essentiel d’acquérir un bien au prix du marché et situé dans une zone avec une forte demande locative. Les métropoles régionales, les grandes villes provinciales et l’Île-de-France offrent une meilleure sécurité.
Le dispositif Pinel Outre-Mer :
Le dispositif Pinel Outre-Mer fonctionne de la même manière que le dispositif Pinel en métropole. Cependant, deux différences majeures sont à noter : le bien immobilier doit être situé dans un département d’outre-mer (DOM) ou une collectivité d’outre-mer (COM) et l’avantage fiscal est porté à 21,5 %, 26 % ou 28,5 % du prix du bien selon la durée de location de 6, 9 ou 12 ans. Par exemple, un appartement de 200 000 € permet une défiscalisation de 5 778 € par an pendant 9 ans, soit 22 000 € de plus qu’en métropole.
De plus, les investissements outre-mer bénéficient d’un plafonnement global des niches fiscales spécifique, fixé à 18 000 € de réduction d’impôt par an et par foyer fiscal, contre 10 000 € pour les investissements en métropole.
Les plafonds de ressources et de loyers peuvent être contraignants dans certaines régions d’outre-mer à fort pouvoir d’achat, notamment en Guyane. De plus, il est essentiel de vérifier le niveau de demande locative et les prix pratiqués localement dans la zone d’investissement en outre-mer. Certains promoteurs peu scrupuleux pratiquent en effet des prix de vente plus élevés qu’en métropole en raison de cette distance.
Le dispositif Malraux :
La loi Malraux permet d’investir dans des bâtiments anciens et rénovés. Pour être éligible, le bâtiment doit être situé dans un site patrimonial remarquable bénéficiant d’un PSMV (Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur) ou d’un PVAP (Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine).
Le principe est que l’investisseur achète un bien à rénover ainsi qu’une enveloppe de travaux associée. Il peut ensuite récupérer 22 % ou 30 % (PSMV) du montant des travaux dans la limite de 100 000 € de dépenses par année fiscale sur une période maximale de 4 ans. Par exemple, un appartement “Malraux” avec une enveloppe de travaux de 150 000 € sur 2 ans permet à l’investisseur d’économiser 22 500 € par an de travaux.
Comme pour les autres dispositifs de défiscalisation immobilière, l’investisseur s’engage à louer le logement acquis. Dans le cas de la loi Malraux, cet engagement locatif est de 9 ans. Toutefois, aucun plafonnement ou contrainte de loyer n’est imposé dans le cadre de la loi Malraux. De plus, en 2023, les économies d’impôt résultant d’un investissement Malraux ne sont pas prises en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.
L’investissement en loi Malraux est donc particulièrement adapté aux foyers bénéficiant déjà de nombreuses sources de défiscalisation qui accordent plus d’importance à la qualité d’un investissement à long terme qu’à sa rentabilité immédiate.
Le dispositif Monuments Historiques :
Comme son nom l’indique, ce dispositif permet de défiscaliser tout ou partie de ses revenus en investissant dans un immeuble classé au patrimoine historique. Contrairement à la loi Malraux, l’économie d’impôt est réalisée par une réduction de la base imposable plutôt que par une réduction d’impôt. Ainsi, le contribuable peut déduire 100 % du montant des travaux et des intérêts d’emprunt de ses revenus, sans limite de temps ni de montant.
Tout comme la loi Malraux, les investissements en monuments historiques sont exclus du plafonnement des niches fiscales. Ce dispositif convient donc aux contribuables fortement imposés (tranches à 30 %, 41 % et 45 %) qui privilégient la qualité de l’immeuble à sa rentabilité.
Le dispositif du Déficit foncier :
Le dispositif du déficit foncier permet de défiscaliser la totalité des travaux de rénovation d’un bien immobilier destiné à la location. Le montant des travaux peut être imputé sur les revenus fonciers sans limitation et reporté pendant 10 ans.
En parallèle de cette déduction fiscale, l’investisseur peut déduire de ses revenus professionnels 10 700 € par an pendant la durée des travaux (limitée à 6 années consécutives).
Ce dispositif de défiscalisation est particulièrement adapté aux contribuables disposant de revenus fonciers élevés et fortement imposés (dans les tranches marginales d’imposition les plus élevées). La réduction d’impôt obtenue grâce aux déficits fonciers entre dans le plafonnement global des niches fiscales.
Le dispositif Denormandie :
À l’origine créé en 2019 pour favoriser la rénovation de logements anciens dans les centres-villes des communes éligibles, le dispositif Denormandie a été assoupli en 2020 et est désormais étendu à l’ensemble des communes éligibles. Il offre les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel (jusqu’à 21 % de défiscalisation).
Pour bénéficier de la défiscalisation immobilière Denormandie, le logement doit être rénové à hauteur de 25 % du prix de revient. De plus, ces travaux doivent permettre une amélioration significative des performances énergétiques du logement. Les conditions de location sont les mêmes que pour la loi Pinel (durée de location, plafonds de loyers et de ressources des locataires).
Ce dispositif complémentaire aux autres dispositifs existants permet d’investir dans des zones où l’offre de logements neufs est limitée, avec des prix généralement inférieurs à ceux de l’immobilier neuf.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière pour les entreprises en 2023
Le dispositif Girardin IS
Le dispositif de défiscalisation Girardin IS permet de défiscaliser le montant de l’acquisition d’un bien immobilier situé dans les départements ou les collectivités d’outre-mer du résultat imposable de la société. Il est également possible d’obtenir un crédit d’impôt équivalant à 35 % de la valeur de l’investissement, imputable sur l’impôt de la société soumise à l’IS.
En plus de cet avantage fiscal, l’entreprise peut continuer à amortir l’acquisition du bien immobilier au taux habituel. Tout excédent de déficit résultant de cette opération peut également être reporté sur les exercices ultérieurs. Ce dispositif concerne les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés dont le chiffre d’affaires est inférieur à 20 millions d’euros, et il est applicable jusqu’au 31 décembre 2025.
Le dispositif Girardin IS est particulièrement adapté aux très petites, petites et moyennes entreprises (TPE/PME).
Le crédit d’impôt pour les investissements en Corse
Ce dispositif de défiscalisation spécifique aux investissements réalisés en Corse s’applique à la rénovation d’hôtels exploités en résidences de tourisme para-hôtelières. Il permet d’obtenir un crédit d’impôt correspondant à 20 % ou 30 % du montant des travaux de rénovation réalisés.
Pour bénéficier de ce crédit d’impôt en Corse au taux de 20 %, l’entreprise investisseuse doit réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 50 millions d’euros et employer moins de 250 personnes. Le taux de crédit d’impôt est porté à 30 % pour les entreprises réalisant un chiffre d’affaires inférieur à 2 millions d’euros et employant moins de 11 personnes. Ce dispositif est accessible à toutes les entreprises soumises à l’IS ou à l’impôt sur le revenu dans la catégorie BIC. Il est utilisable jusqu’au 31 décembre 2027.
Le crédit d’impôt en Corse est accessible aux investisseurs privés à condition de créer une entreprise individuelle ou toute autre forme d’entreprise ayant une activité commerciale, artisanale, industrielle ou libérale.
La défiscalisation immobilière, un outil efficace pour l’investissement locatif
En conclusion, il est indéniable que la défiscalisation est un outil efficace pour encourager l’investissement immobilier locatif, avec des dispositifs adaptés à tous les besoins.
En effet, la prolongation de la loi Pinel, l’aménagement du plafond pour l’Outre-Mer, l’assouplissement de la loi Denormandie, le déplafonnement des investissements Malraux et la limitation illimitée de la loi Monuments Historiques confirment que le principe de la défiscalisation immobilière reste d’actualité.
De plus, la diversité des produits de défiscalisation immobilière proposés permet de répondre à la plupart des problématiques patrimoniales. Que l’on préfère la défiscalisation, la rentabilité immédiate, la qualité du bien immobilier ou la rente à long terme, il est possible de trouver parmi ces dispositifs fiscaux celui qui correspond le mieux à ses besoins.
Pour obtenir des informations détaillées sur l’ensemble de ces dispositifs de défiscalisation immobilière, vous pouvez consulter notre site internet dans la rubrique “Conseils” ou contacter un conseiller directement par téléphone.
