Faire construire sa propre maison : quelle aventure ! Le jeu en vaut la chandelle puisque les propriétaires peuvent alors faire construire la maison idéale correspondant à leurs besoins et leurs attentes.
Cependant, avant de pouvoir lancer la construction de cette maison, il est important de trouver le bon terrain. Une fois trouvé, l’erreur à ne surtout pas faire serait de se précipiter pour construire le plus rapidement sa maison, car une étape importante peut encore être réalisée : l’étude de sol.
L’étude de sol vous permettra en effet de vous informer de la nature de ce dernier et de mieux pouvoir juger de sa qualité. Cela permettra notamment de construire des fondations solides capables de résister au temps.
Mais alors en quoi consiste une étude de sol ? Comment et par qui peut-elle être réalisée ? Pourquoi est-elle nécessaire et est-elle obligatoire avant de construire une maison ?
Nous vous proposons de répondre à toutes vos questions à travers notre dossier complet sur l’étude de sol.
Qu’est-ce qu’une étude de sol ?
Il est tout d’abord nécessaire de comprendre qu’il existe plusieurs types d’étude de sol. L’étude de sol ou étude de terrain est classifiée en 5 grandes familles par la norme NFP 94-500 :
- l’étude G1 pour des missions d’études préalables avant construction ;
- l’étude G2 pour des missions géotechnique de conception ;
- l’étude G3 pour le suivi technique d’exécution ;
- l’étude G4 pour la supervision du géotechnique d’exécution ;
- l’étude G5 pour l’étude d’un ou plusieurs éléments géotechnique sans application dans d’autres éléments géotechniques.
Pour simplifier la compréhension, nous nous intéresserons uniquement à l’étude G1 puisque c’est cette étude qui nous intéresse dans le cadre d’un projet de construction. L’étude G1 est divisée en deux parties : G11 et G12.
L’étude de sol communément réalisée avant la construction d’une maison est l’étude G12. Mais alors en quoi consiste-t-elle ?
L’étude de terrain commence tout d’abord par un travail documentaire grâce à un plan de masse, aux cartes géologiques et au plan de la future construction. Le but pour le géotechnicien réalisant l’étude est d’analyser l’environnement et le contexte local dans lequel la maison sera bâtie.
L’étude de sol prend en compte tous les risques naturels qui pourront affecter la future construction :
- la remontée des nappes phréatiques ;
- la présence d’argile qui pourrait entraîner des fissures sur la maison ;
- le risque d’inondation ;
- les solutions possibles pour l’assainissement de l’eau.
Le géotechnicien chargé d’étudier le sol fera des constatations, mais pourra également préconiser des mesures à prendre pour la construction de la future habitation. Grâce à l’étude de sol, la maison pourra bénéficier de fondations adaptées, solides et résistantes dans le temps.
La viabilisation du terrain
Pour pouvoir construire une maison sur un terrain, ce dernier doit être viabilisé. Cela signifie qu’il doit être apte à recevoir une habitation.
Pour ce faire, il est important de déterminer si une parcelle est constructible grâce à l’étude de sol. Cette étude est parfois également appelée étude terrain, étude géotechnique ou bien encore étude géologique.
Comment savoir si un terrain est viabilisé ?
Outre l’étude de sol, le terrain devra également être raccordé aux différents réseaux (électricité, gaz, eau, etc.) pour être entièrement viabilisé.
Si vous avez trouvé une parcelle constructible, nous vous recommandons fortement de vous assurer que ce dernier est bien raccordé aux principaux réseaux pour ne pas avoir à dépenser de l’argent supplémentaire pour sa viabilisation.
Pour savoir si un terrain est viabilisé, renseignez-vous auprès de la mairie. Cette dernière pourra vous fournir un certificat d’urbanisme préopérationnel. Ce certificat mentionne l’état des voies et réseaux existants ou prévus. Si le terrain n’est pas viabilisé, le certificat d’urbanisme indiquera la proximité du terrain avec les différents réseaux pour que puissiez vous faire une idée des travaux à entreprendre pour sa viabilisation.
Pour effectuer une demande de certificat d’urbanisme : vous devez remplir un document Cerfa n° 13410*05. 4 formulaires doivent être déposés à la mairie. Le certificat sera délivré gratuitement dans un délai maximum de 2 mois.
Que faire si le terrain n’est pas viabilisé ?
Le propriétaire du terrain non viabilisé doit demander un permis de construire. Une fois obtenu, il sera chargé de contacter les différents prestataires qui permettront la viabilisation de son terrain (société des eaux, gestionnaires locaux des réseaux de distribution, etc.).
Si le terrain n’est pas raccordé au réseau public d’assainissement (tout-à-l’égout), l’étude de sol assainissement est alors obligatoire.
Les étapes d’une étude de sol
Lorsqu’un propriétaire décide de faire appel à un géotechnicien pour réaliser une étude de sol de son terrain, différentes étapes se mettront en place avant de pouvoir bénéficier d’un rapport détaillé.
Première étape : l’étude du lieu
Le géotechnicien se chargera dans un premier temps d’analyser l’environnement du terrain au moyen de recherches documentaires.
Il s’appuiera notamment sur des cartes géologiques, des rapports de chantiers précédents et des plans pour réaliser son analyse.
Deuxième étape : la reconnaissance visuelle
Le sol est ensuite creusé à l’aide d’une tarière ou d’un tractopelle afin de connaître l’homogénéité du terrain.
Cette étape permet également de repérer la présence d’eau.
Troisième étape : la mesure de la résistance au sol, le calcul du frottement et le forage pressiométrique
L’expert chargé de l’étude analysera ensuite la résistance dynamique du terrain à l’aide d’un pénétromètre.
Durant cette étape, le géotechnicien recherchera également la présence de gypse, un minéral acide qui aurait des effets très néfastes pour le béton.
Toujours à l’aide du pénétromètre, l’expert pourra effectuer un calcul de frottement. Enfin, un forage pressiométrique est effectué pour connaître la déformation du sous-sol.
Quatrième étape : prélèvement et test
Enfin, des prélèvements seront effectués pour des tests en laboratoire qui permettront de connaître la teneur en argile et en eau du sol.
Ces tests cumulés aux étapes précédentes permettent à l’expert d’établir un rapport.
Cinquième étape : rapport et prescriptions
Une fois l’étude de sol réalisée, le géotechnicien émettra un rapport en indiquant l’ensemble de ses prescriptions géotechniques pour une construction. Le rapport est composé de cartes de documents décrivant les risques géotechniques de l’environnement.
Ces prescriptions permettent au maître d’œuvre de construire en toute sécurité. Il sera en effet plus facile de choisir le type de fondation adaptée et de prévoir un drainage si besoin. Le maître d’œuvre se chargera de s’assurer de la faisabilité des prescriptions du géotechnicien.
L’étude de sol est-elle obligatoire pour pouvoir construire une maison ?
Dans la majorité des cas, l’étude de sol n’est pas obligatoire pour construire une maison. Elle n’est en tout cas pas explicitement ordonnée pour obtenir un permis de construire. Le contrat de construction de maison individuelle n’impose pas d’étude de sol bien qu’elle soit généralement intégrée dans les prestations des constructeurs.
Toutefois, certaines régions et communes imposent l’étude de sol, car elles présentent des risques de catastrophes naturelles comme les séismes, les glissements de terrain, l’argile gonflante, la présence de vides ou bien encore les inondations. La construction d’une maison est bien souvent le projet d’une vie. Il serait dommage de faire l’impasse sur l’étude de sol et de voir sa maison tomber en ruine au bout de quelques années, car sa construction a mal été étudiée et que les techniques utilisées n’étaient pas adaptées.
Il est également possible que certaines banques et certaines assurances imposent l’étude de sol pour vous accorder votre prêt ou pour vous assurer. L’étude de sol est pour les institutions bancaires et les assurances une sécurité supplémentaire. L’étude de terrain permet de prouver la viabilité de votre projet.
Bon à savoir : pour vous informer des risques de catastrophes naturelles dans votre commune, n’hésitez pas à contacter la mairie. Vous pourrez alors savoir si une étude de sol est obligatoire ou conseillée.
De plus, vous pouvez dès à présent trouver des informations sur la nature de votre terrain et ses risques sur le site www.georisques.gouv.fr.
Pourquoi réaliser une étude de sol ?
Si l’étude de sol n’est pas obligatoire pour toutes les constructions de maison, elle reste vivement conseillée. Elle apporte en effet de nombreux avantages dans le cadre d’un projet de construction.
Connaître les caractéristiques de son terrain
Réaliser une étude de sol vous permet de mieux connaître les caractéristiques de votre terrain. Que ce soit pour choisir des méthodes de construction adaptées à l’environnement de votre parcelle ou tout simplement pour mieux connaître votre région et ses spécificités, l’étude de sol est vivement conseillée.
Grâce à l’étude de sol, vous pourrez conserver une carte géologique de votre terrain. Certains géotechniciens proposent même une cartographie en 3D pour connaître votre parcelle m2 par m2 : pratique pour prévoir une éventuelle construction de piscine ou une dépendance dans quelques années.
Éviter les mauvaises surprises après la construction
Grâce aux préconisations du géotechnicien, le constructeur de votre maison pourra adapter ses techniques aux caractéristiques de votre terrain. Des fondations adaptées permettront d’éviter que votre maison se fissure ou qu’elle subisse des remontées d’eau par exemple.
Argile, remblais, cavité souterraine, hydromorphie, nappe phréatique : de nombreux éléments peuvent venir fragiliser votre maison si vous n’y prêtez pas attention.
La présence d’argile peut notamment causer des fissures. Les zones de remblais instables et hétérogènes peuvent quant à elles modifier l’assise de votre maison à cause des tassements inégaux et des glissements de terrain.
Fondations renforcées, puits perdu : l’étude de sol vous permettra de prévenir les risques et ainsi d’éviter des réparations exorbitantes dans le futur.
Diminuer le coût de l’assurance dommages-ouvrage
Dernier avantage non négligeable : réaliser une étude de sol permet bien souvent de réduire considérablement le coût de l’assurance dommages-ouvrage, nécessaire lors d’un projet de construction de maison.
Cette assurance permet de garantir les éventuels désordres qui pourraient causer des dommages à votre maison. En réalisant une étude de sol, vous réduirez alors la sinistralité et par conséquent le prix de la prime d’assurance. Certaines assurances appliquent une réduction de 40 à 50 % sur l’assurance dommages-ouvrage si une étude de sol est réalisée.
Quand réaliser une étude de sol ?
Vous l’aurez compris : l’étude de sol présente de nombreux avantages. Quel est alors le meilleur moment pour la réaliser ?
Quoi qu’il en soit, l’étude de sol doit être réalisée avant les travaux. Il serait d’ailleurs plus judicieux qu’elle ait lieu avant même la planification de ces derniers pour pouvoir prendre des mesures en fonction des résultats de l’étude et de ne pas avoir à changer ses plans.
Il est possible d’effectuer une étude de sol avant même l’acquisition du terrain.
Qui contacter pour réaliser une étude de sol ?
Nous l’avons évoqué précédemment : le professionnel capable de réaliser une étude de sol est un géotechnicien.
Le géotechnicien doit être titulaire d’une assurance et ses honoraires sont libres, CMesMat travaille avec des bureaux d’études professionnels et n’hésitez donc pas à nous demander un devis gratuit et sans engagement.
Dans le cadre d’une étude de sol assainissement, vous devrez faire appel à un bureau d’étude assainissement. Le bureau d’étude se chargera alors d’effectuer une étude plus spécifique concernant la capacité d’absorption du sol, les risques d’inondations ou bien encore la présence d’une nappe phréatique.
Quel est le prix d’une étude de sol ?
Il est difficile de communiquer un tarif fixe pour une étude de sol. Le prix d’une étude de sol est en effet très variable en fonction de différents critères et c’est la raison pour laquelle nous proposons des devis gratuits. Le devis sera spécifique à votre terrain et à votre localité.
Le prix d’une étude de sol en fonction de l’emplacement et de la superficie du terrain
Le premier critère déterminant le prix d’une étude de sol concerne l’emplacement physique et géographique du terrain. Certains géotechniciens affichent des tarifs plus élevés dans les grandes villes et notamment dans la région parisienne.
De plus, si votre terrain se situe à proximité d’une copropriété ou d’une infrastructure, le prix de l’étude de sol peut être plus élevé.
Enfin, la superficie du terrain est comptabilisée pour calculer le prix de l’étude. En moyenne, il faut compter entre 5 et 10 euros du mètre carré pour calculer le prix d’une étude de sol.
Le prix d’une étude de terrain en fonction des caractéristiques du sol
La superficie et la situation géographique de votre terrain ne seront pas les seuls critères pris en compte pour établir un devis en vue d’une étude de sol.
Le tarif de cette dernière peut passer du simple au double en fonction des caractéristiques de votre terrain. Un terrain en pente sera notamment plus difficile à examiner et son étude sera donc plus coûteuse.
Le prix d’une étude de sol en fonction de la nature du projet de construction
La nature de votre projet de construction pourra également déterminer le prix de l’étude de sol. En fonction des plans de construction, certains forages plus profonds peuvent augmenter la facture.
Le prix ne sera pas le même si votre future maison est de plain-pied ou sur plusieurs étages. Alors qu’un forage de 2 à 3 m est suffisant pour une maison de plain-pied, il faudra creuser jusqu’à 15 m pour un bâtiment de cinq étages.
Le prix d’une étude de sol en fonction du géotechnicien et des techniques utilisées
Enfin, les techniques utilisées par le géotechnicien pourront déterminer le prix de l’étude de sol. CMesMat fait appel à des professionnels qui sauront utiliser les techniques les mieux adaptées aux spécificités de votre projet et de votre terrain.
Le prix d’une étude de sol en résumé
De façon générale, l’étude de sol représente environ 1 % du coût global de construction d’une maison. Ce prix est bien souvent compensé par la réduction accordée par l’assureur. Le prix d’une étude de sol devient alors presque invisible sur votre budget. En moyenne, il faut compter entre 800 et 2000 euros pour réaliser une étude de sol.
En fonction des différentes caractéristiques de votre terrain de votre projet de construction, voici combien coûte une étude de sol
| Type de terrain et spécificités | Prix moyen |
|---|---|
| Terrain plat de 150 à 200 m2 | Entre 1200 et 1400 euros |
| Terrain en pente | Entre 1300 et 1500 euros |
| Terrain proche d’une maison, de la route, etc. | Entre 1400 et 1600 euros |
| Terrain avec sous-sol ou piscine | Entre 1400 et 1500 euros |
Qui est chargé de payer l’étude de sol ?
Qui doit payer pour réaliser une étude de sol ? Le vendeur du terrain ? L’acheteur ? Il existe deux cas de figure :
- le vendeur peut être tenu de payer pour réaliser une étude de sol ;
- l’acheteur décide de payer pour réaliser une étude de sol.
Dans le premier cas, le vendeur d’un terrain situé dans une zone à risque est chargé de réaliser une étude de sol avant la vente dans le cadre de la loi ELAN et les frais seront donc à sa charge. Si le terrain n’appartient pas à une zone à risque, le vendeur n’a aucune obligation de réaliser une étude en vue d’une vente.
Dans le second cas, l’acheteur décide de réaliser une étude de sol pour toutes les raisons précédemment évoquées dans ce dossier. Dans ce cas, le coût de l’étude de terrain est à sa charge.
Il est également possible d’acheter un terrain qui a déjà été analysé. Attention cependant : l’étude réalisée avant l’achat est une étude G11. Elle ne prend pas en compte votre projet de construction et se limite donc à des hypothèses relatives aux caractéristiques de la parcelle. Pour une étude adaptée à votre projet de construction, il sera nécessaire d’effectuer une étude de sol G12.
