Lorsque vous souhaitez réduire les coûts de votre prêt immobilier, une option à considérer est l’umschuldung. Cette pratique consiste à rembourser un prêt existant en le remplaçant par un nouveau, souvent à des conditions plus avantageuses. L’idée est de solliciter un nouveau prêt auprès d’une autre banque, d’un montant équivalent à celui du prêt initial, plus les frais éventuels de remboursement anticipé, et d’utiliser cet argent pour solder le prêt en cours auprès de votre banque actuelle. Cela permet de réduire les coûts totaux du prêt en bénéficiant d’un taux d’intérêt plus bas. Il est également possible de regrouper plusieurs prêts ou d’augmenter le montant du prêt initial.
Quand est-il possible de faire une Umschuldung ?
Dans les quatre cas suivants, vous avez le droit de demander une restructuration de votre prêt immobilier. Dans d’autres situations, la banque peut accepter la demande de restructuration, mais n’est pas obligée de le faire. En cas de restructuration pour des raisons légitimes, vous avez également droit à une indemnité de remboursement anticipé.
À l’expiration de la période d’intérêt fixe
Lorsque la durée contractuelle d’un prêt arrive à échéance, l’emprunteur doit rembourser le montant restant dû en utilisant ses propres ressources ou souscrire un nouveau prêt pour la continuité de son financement (prolongation) ou changer de banque, c’est-à-dire effectuer une Umschuldung. Dans tous les cas, la banque ne peut pas exiger de frais de remboursement anticipé.
Prêt avec une durée d’intérêt fixe supérieure à dix ans
Les prêts à taux fixe peuvent être restructurés après une période minimale de dix ans avec un préavis de six mois. Le délai de dix ans commence à la date de déblocage du prêt. Pour cela, vous pouvez utiliser le droit de résiliation spéciale prévu à l’article 489, paragraphe 1, numéro 2 du Code Civil Allemand (BGB). Il n’y a pas de frais de remboursement anticipé à payer.
Prêt à taux variable
Un prêt à taux variable peut être résilié ou restructuré à tout moment avec un préavis de trois mois. Comme les taux d’intérêt ne sont pas fixés, aucune indemnité de remboursement anticipé ne peut être exigée.
Restructuration pour une raison légitime
Si aucun des cas précédents ne s’applique, vous pouvez seulement résilier votre prêt immobilier avant l’échéance si vous avez une raison légitime (article 490 du BGB). Dans ce cas, vous devez respecter un délai de résiliation de six mois et payer des frais de remboursement anticipé à la banque. Le montant de ces frais n’est pas réglementé par la loi, mais il est censé correspondre aux intérêts que la banque aurait perçu si vous n’aviez pas résilié le prêt de manière anticipée.
Il existe une raison légitime si le propriétaire souhaite utiliser autrement le bien immobilier, par exemple le vendre ou l’utiliser comme garantie pour un autre prêt, ce que la banque refuse. Le chômage, le décès d’un co-emprunteur ou un héritage utilisé pour rembourser le prêt en une seule fois ne sont pas considérés comme des raisons légitimes.
Comment procéder à une restructuration de votre prêt immobilier ?
Le processus de restructuration est toujours le même, que vous souhaitiez rembourser votre prêt existant avant l’expiration de la période d’intérêt fixe ou après celle-ci. Vous devez rembourser le solde restant du prêt existant ainsi que tous les frais et frais de dossier à l’aide d’un nouveau prêt ou du produit de la vente de votre bien immobilier, si vous en disposez. Le nouveau prêt, s’il est souscrit, est remboursé à des conditions plus avantageuses.
Grâce au plan de remboursement, vous savez à tout moment quel est le montant de votre solde restant et vous pouvez souscrire un nouveau prêt correspondant à ce montant (plus une éventuelle indemnité de remboursement anticipé). Si vous ne disposez pas de votre plan de remboursement, vous pouvez le demander à votre banque, ainsi que le détail de l’indemnité de remboursement anticipé.
Vous avez trois options pour le remboursement : souscrire un prêt auprès d’une autre banque, négocier un nouveau taux d’intérêt avec votre banque existante ou rembourser le prêt avec le produit de la vente de votre bien immobilier.
Anschlussfinanzierung auprès d’une nouvelle banque
Il est important de préparer l’Anschlussfinanzierung (financement de suite) suffisamment à l’avance. Le solde restant est dû à la fin du contrat de prêt, et d’ici là, le nouveau prêt doit être approuvé. Si vous ne pouvez pas payer le montant avec vos propres ressources ou en effectuant une restructuration, il y a un risque de saisie immobilière.
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