Une 110 pourcent financiarisation, ou financement à 100 pourcent, ne finance pas seulement le prix d’achat de l’immobilier ET tous les frais annexes. Dans la pratique, les financements à 110 pourcent et les financements complets sont rarement réalisés car les obstacles sont très élevés. Les conditions nécessitent une évaluation positive des risques par le prêteur, des garanties complètes, ainsi qu’une solvabilité exceptionnelle. De plus, des majorations de taux correspondantes sont exigées, ce qui rend le financement immobilier plus cher. En revanche, par rapport à un financement à 110 pourcent, on parle de financement complet lorsque l’immobilier est financé sans capital propre, mais tous les frais annexes sont payés avec des fonds propres.
Le financement à 110 pourcent : l’achat immobilier sans liquidités
Les frais annexes qui sont également réglés par un prêt immobilier à 110 pourcent varient selon le land et peuvent représenter entre 7 et 12 pourcent du prix d’achat de l’immobilier. Le montant est calculé à partir du prix d’achat, des frais d’agence immobilière et du notaire, ainsi que des frais dépendant du land et comprend les domaines suivants :
- Commission de l’agent immobilier
- Honoraires du notaire
- Frais d’enregistrement au registre foncier
- Impôt sur l’acquisition de biens immobiliers
Si vous choisissez un financement immobilier classique et que vous cherchez à obtenir le taux d’intérêt le plus bas possible, vous devriez généralement apporter au moins 30 pourcent de votre propre capital à l’ensemble du financement du montant d’achat et payer tous les frais annexes avec des liquidités propres.
Les inconvénients d’un financement à 110 pourcent
- Les conditions du financement complet – c’est-à-dire le taux d’intérêt investi – sont toujours plus chères que les financements avec une part de capital propre.
- Il y a peu de fournisseurs de financement à 110 pourcent. De plus, les demandeurs de prêt sont soumis à un examen particulièrement critique.
- Des garanties à long terme, qui réduisent les risques d’un financement complet, sont toujours nécessaires.
- De plus, des remboursements très élevés sont exigés pour un financement complet, ce qui a un impact direct sur la charge mensuelle.
- Le demandeur de prêt doit être totalement exempt de dettes, ne rembourser aucun autre prêt et avoir une excellente solvabilité.
CONSEIL : Utilisez le calculateur de conditions d’accedo pour voir la dépendance entre le capital propre et le taux d’intérêt proposé.
Les banques réduisent le risque de non-paiement grâce à des majorations de taux d’intérêt et des remboursements élevés
En général, si vous ne pouvez apporter que moins de 30 pourcent de votre propre capital pour le prix d’achat d’un bien immobilier, vous serez confronté à un taux d’intérêt plus élevé. Pour un financement à 110 pourcent, la banque exige des majorations de risque qui dépendent de la situation économique de la solvabilité, de la valeur de l’immobilier, de l’emplacement et d’autres conditions personnelles du candidat au crédit.
Cette majoration de risque sert de sécurité à la banque, car si les frais annexes sont financés en même temps, le montant du crédit à financer dépasse souvent la valeur de l’immobilier. La majoration de risque protège donc la banque de la différence attendue entre le produit de la vente aux enchères forcée et le solde restant du prêt au moment de l’insolvabilité.
Qui est éligible pour un financement complet ?
Dans de nombreux cas, la “règle des 40 pourcent” détermine si une banque parlera même au candidat au crédit. Cette “règle des 40 pourcent” signifie que les mensualités pour tous les crédits du demandeur de prêt ne doivent représenter au maximum que 40 pourcent du revenu mensuel. Cela limite le montant maximal du crédit accordé et stipule que le candidat au crédit dispose d’un revenu exceptionnellement élevé.
Le remboursement élevé comme condition préalable à un financement complet
Les banques attendent des emprunteurs qu’ils effectuent des remboursements élevés. Avec la “règle des 40 pourcent”, le taux de remboursement élevé limite le montant de la mensualité et donc le montant du prêt accordé. De cette façon, les banques s’assurent également que les clients d’un financement complet ont un revenu élevé et surtout stable.
La solvabilité est un autre obstacle au financement complet
Les informations fournies par la SCHUFA sont également importantes. Le registre ne doit pas afficher d’entrées négatives du candidat au crédit. Plus le score est élevé, plus il est probable qu’un financement complet soit accordé. Néanmoins, chaque banque applique ses propres critères et évalue les informations du registre de la SCHUFA en conséquence.
En principe, il est conseillé de vérifier le rapport de la SCHUFA avant une demande de financement complet et de faire corriger d’éventuelles erreurs.
Comment trouver une banque pour un financement complet ou un financement à 110 pourcent ?
Les courtiers en financement immobilier indépendants sont un bon point de départ. Ils disposent d’un aperçu quotidien de toutes les banques qui sont généralement prêtes à soutenir le financement immobilier sans capital propre.
Il vaut également toujours la peine de se renseigner auprès de sa propre banque. Elle connaît généralement le mieux votre situation financière. Un aspect important est que la banque est informée de la stabilité des revenus et peut se référer à une histoire commune :
- Y a-t-il eu des prêts dans le passé qui ont été régulièrement remboursés ?
- Les données montrent-elles que vous avez toujours disposé d’assez d’argent ?
De plus, lors de la demande, la crédibilité et la transparence sont demandées : les demandeurs de prêt doivent présenter à la banque toutes les informations demandées, ne rien cacher et fournir constamment les informations pertinentes à disposition. Si des irrégularités surviennent dans le cadre de la demande, les négociations sont généralement interrompues immédiatement.
Pour les banques, un financement à 110 pourcent est une bonne affaire
Des emprunteurs bien informés donnent l’impression d’être sérieux et fiables, ce qui indique à la banque que l’emprunteur comprend l’ampleur d’un financement complet. C’est pourquoi le soutien d’une consultation et d’une assistance indépendantes des banques, par le biais d’un courtier en financement immobilier, ainsi que la recherche commune d’une banque appropriée, sont avantageux. Pour obtenir plus facilement un financement complet, les emprunteurs doivent financer les frais d’acquisition eux-mêmes.
Ceux qui financent complètement doivent être conscients qu’ils rembourseront souvent plus longtemps, obtiendront un taux d’intérêt moins favorable et devront supporter des taux de remboursement plus élevés. L’accédo AG montre dans un calcul d’exemple ce que signifie un financement à 100 pourcent pour un montant de crédit comparativement modeste de 220 000 euros.
Financement complet – un exemple de calcul
- Financement complet de 220 000 euros (au taux d’intérêt du début de 2020) :
- Avec un financement à 100 pourcent, l’emprunteur est chargé de 744 euros par mois.
- Avec un financement à 110 pourcent – c’est-à-dire avec les frais annexes – il faut payer 906 euros par mois.
- Cependant, si le demandeur apporte 40 000 euros de capital propre dans le financement et a donc besoin de 180 000 euros de crédit, il ne paiera plus que 574 euros par mois – et cela sur une période de 20 ans. Dans le cas d’un financement complet, la durée est de 35 ans.
- Il devient coûteux si l’emprunteur cherchant un financement complet souhaite vendre le bien immobilier après 15 ans. Il reçoit bien le montant remboursé de 73 292 euros – mais seulement dans certaines conditions. Cependant, il ne verra rien des 55 865 euros de frais d’intérêt qui ont été encourus jusqu’à présent. En revanche, avec un financement immobilier de 40 000 euros de capital propre, il récupère à la même époque les 101 192 euros remboursés et n’a qu’à déduire 38 405 euros de frais d’intérêt.
Conclusion : Financer un bien immobilier sans capital propre – une alternative pour les personnes bien rémunérées
Un financement complet convient aux emprunteurs ayant un revenu élevé et stable sur plusieurs années, qui sont également capables de supporter des remboursements élevés (par exemple, 10 pourcent). Une autre restriction : les travailleurs indépendants et les professions libérales ne trouvent généralement pas de banque disposée à accorder un financement à 110 pourcent. Les plus grandes chances sont détenues par les jeunes fonctionnaires de la catégorie supérieure et moyenne.
Si des revenus à long terme, bons et stables sont disponibles, un financement à 110 pourcent peut être une alternative. En raison de la législation fiscale, qui permet des déductions d’intérêts sur les dettes dans certaines conditions, un financement complet peut être avantageux. Cependant, cela doit être discuté en détail avec un conseiller fiscal. De plus, le concept de financement immobilier est souvent un mélange de différentes composantes, et non un simple prêt immobilier à taux fixe. Par conséquent, il est conseillé de rechercher une consultation spécialisée et indépendante des banques pour un financement complet.
Notre conseil : Une consultation spécialisée est la base d’un financement complet sûr
Un financement complet coûte plus cher. Il entraîne des charges mensuelles plus élevées. Et cela pose également des problèmes si vous vendez le bien immobilier pendant la durée du prêt. Les banques offrent généralement le financement à 110 pourcent uniquement aux fonctionnaires et aux personnes à revenus élevés qui travaillent à long terme sous un statut d’employé.
Il a des avantages lorsqu’un concept d’épargne d’impôt est élaboré avec un conseiller fiscal, qui repose sur la déductibilité fiscale des intérêts sur les dettes.
De plus, il nécessite une connaissance approfondie de la finance immobilière, que tout le monde n’a pas. Souvent, une combinaison de différentes composantes de financement est utilisée. Dans ce cas, un financement complet peut également contribuer à une constitution optimisée du patrimoine.
