Une 110 pour cent de financement ou financement total ne finance pas seulement le prix d’achat total de la propriété ET tous les frais d’achat. Dans la pratique, les financements à 110 pour cent et les financements totaux sont rarement réalisés car les obstacles sont très élevés. Une évaluation positive des risques par le prêteur, des garanties complètes ainsi qu’une solvabilité particulièrement bonne sont nécessaires. De plus, des majorations de taux correspondantes sont demandées, ce qui augmente le coût global du financement immobilier. Contrairement à un financement à 110 pour cent, on parle de financement total lorsque la propriété est financée sans capital propre mais que tous les frais d’achat sont couverts par des fonds propres.
Financement à 110 pour cent : achat immobilier sans liquidités
Les frais d’achat, qui sont également payés par un crédit de financement immobilier à 110 pour cent, varient selon les États fédéraux et peuvent représenter entre 7 et 12 pour cent du prix d’achat de la propriété. Le montant est calculé sur la base du prix d’achat, des frais d’agence et de notaire ainsi que des frais dépendant des États fédéraux et comprend les domaines suivants :
- Frais d’agence immobilière
- Honoraires de notaire
- Frais d’inscription au registre foncier
- Impôt sur l’acquisition de biens immobiliers
Celui qui opte pour un financement immobilier habituel et qui souhaite maintenir le taux d’intérêt – et donc les coûts du crédit – aussi bas que possible, devrait généralement apporter au moins 30 pour cent de fonds propres dans le financement total du montant d’achat et payer tous les frais d’achat avec des fonds propres liquides.
Les inconvénients d’un financement à 110 pour cent
- Les conditions de financement total – c’est-à-dire le taux d’intérêt appliqué – sont toujours plus élevées que les financements avec une part de fonds propres.
- Il y a peu de fournisseurs pour un financement à 110 pour cent. De plus, les demandeurs de crédit sont soumis à une évaluation particulièrement critique.
- Des garanties à long terme, qui réduisent le risque d’un financement total, sont toujours nécessaires.
- De plus, des remboursements élevés sont demandés pour un financement total, ce qui a directement un impact sur la charge mensuelle.
- Le demandeur doit être totalement exempt de dettes, ne pas avoir d’autres emprunts à rembourser et présenter une solvabilité particulièrement bonne.
CONSEIL : Utilisez le simulateur de condition accedo pour voir la dépendance entre les fonds propres et le taux d’intérêt proposé.
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Les banques réduisent le risque à l’aide de majorations de taux et de remboursements élevés
En général, si vous ne pouvez pas apporter moins de 30 pour cent de fonds propres pour le prix d’achat d’une propriété, vous serez confronté à un taux d’intérêt plus élevé. Dans le cas d’un financement à 110 pour cent, la banque exige des majorations de risque supplémentaires qui dépendent de la situation économique de la solvabilité, de la valeur de la propriété, de l’emplacement et d’autres conditions personnelles du demandeur de crédit.
Ces majorations de risque servent de garantie à la banque : si les frais d’achat sont financés, le montant du prêt à financer dépasse souvent la valeur de la propriété. La majoration de risque protège donc la banque contre la différence attendue entre le produit de la vente aux enchères forcées et le solde restant du prêt au moment de l’insolvabilité.
Qui est éligible à un financement total ?
Dans de nombreux cas, la “règle des 40 pour cent” détermine si une banque discute même avec le demandeur de crédit. Cette “règle des 40 pour cent” stipule que les mensualités pour tous les prêts du demandeur de crédit ne doivent pas dépasser 40 pour cent de son revenu mensuel. Cela limite le montant maximum du prêt disponible et suppose que le demandeur de crédit dispose d’un revenu nettement supérieur à la moyenne.
Le remboursement élevé comme condition préalable à un financement total
Les banques attendent des emprunteurs qu’ils effectuent des remboursements élevés. En combinaison avec la “règle des 40 pour cent”, le taux de remboursement élevé limite le montant de la mensualité et donc le montant du prêt accordé. Cela permet également aux banques de s’assurer que les clients d’un financement total disposent d’un revenu élevé et surtout stable.
La solvabilité est un autre obstacle au financement total
L’information SCHUFA est également importante. Le registre ne doit pas afficher d’entrées négatives sur le demandeur de crédit. Plus le score est élevé, plus il est probable qu’un financement total soit accordé. Cependant, chaque banque applique également ses propres critères et évalue les informations du registre SCHUFA en fonction de ces critères.
En général, il est conseillé de vérifier le rapport SCHUFA avant de demander un financement total et de faire corriger les éventuelles erreurs.
Comment trouver une banque pour un financement total ou à 110 pour cent ?
Les courtiers en financement immobilier indépendants sont une bonne source. Ils disposent d’une vue d’ensemble actualisée quotidiennement de toutes les banques prêtes à soutenir un financement immobilier sans capital propre.
Il est également toujours intéressant de s’adresser à sa propre banque. Elle connaît généralement le mieux la situation financière du demandeur de crédit. Un aspect important est que la banque est informée de la stabilité des revenus et peut se référer à une histoire commune :
- Y a-t-il eu par le passé des crédits qui ont été régulièrement remboursés ?
- Les données montrent-elles que vous avez toujours disposé de suffisamment d’argent ?
De plus, la crédibilité et la transparence sont demandées dans le cadre de la demande : les demandeurs de crédit doivent fournir à la banque toutes les informations demandées, ne rien cacher et toujours fournir des informations pertinentes. Si des irrégularités apparaissent dans le cadre de la demande, les discussions sont généralement interrompues immédiatement.
Pour les banques, un financement à 110 pour cent est une bonne affaire
Les emprunteurs informés donnent une impression sérieuse et fiable, ce qui signale à la banque que l’emprunteur comprend la portée d’un financement total. C’est pourquoi le soutien d’un conseiller en financement immobilier indépendant et la recherche commune d’une banque appropriée sont avantageux. Pour obtenir un financement total plus facilement, les emprunteurs doivent financer les frais d’acquisition eux-mêmes.
Ceux qui financent intégralement doivent être conscients qu’ils remboursent souvent plus longtemps, reçoivent un taux d’intérêt plus bas et doivent supporter des taux de remboursement plus élevés. Accedo AG montre dans un exemple de calcul ce qu’un financement à 100 pour cent signifie pour un montant de crédit relativement modéré de 220 000 euros.
Financement total – un exemple de calcul
- Financement total de 220 000 euros (taux d’intérêt début 2020) :
- Avec un financement à 100 pour cent, l’emprunteur est chargé de 744 euros par mois.
- Avec un financement à 110 pour cent – c’est-à-dire avec les frais d’acquisition – il faut payer 906 euros par mois.
- Cependant, si le demandeur apporte 40 000 euros de fonds propres dans le financement et a donc besoin d’un prêt de 180 000 euros, il ne paiera plus que 574 euros par mois – et ce sur une période de 20 ans. Dans le cas d’un financement à 110 pour cent, la durée est de 35 ans.
- Cela devient coûteux si l’emprunteur choisissant un financement complet souhaite se séparer de l’immobilier après 15 ans. Il reçoit bien sûr le montant remboursé de 73 292 euros – mais seulement dans certaines conditions. Il n’obtiendra cependant rien des 55 865 euros de coûts d’intérêt déjà engagés. En revanche, avec un financement immobilier de 40 000 euros de fonds propres, il récupère les 101 192 euros remboursés au même moment et ne doit déduire que 38 405 euros de frais d’intérêt.
Conclusion : financer une propriété sans apport propre – une alternative pour les personnes à hauts revenus
Le financement total convient aux emprunteurs avec un revenu élevé garanti sur plusieurs années, qui sont également capables de supporter des remboursements élevés (par ex. 10 pour cent). Une autre restriction : les travailleurs indépendants et les professions libérales ne trouvent généralement pas de banque qui accorde un financement à 110 pour cent. Les plus susceptibles de réussir sont les jeunes fonctionnaires du milieu et du haut niveau.
Si des revenus à long terme, bons et stables sont disponibles, le financement à 110 pour cent peut être une alternative. Cependant, cela doit être discuté en détail avec un conseiller fiscal en raison du droit fiscal, qui prend en compte les intérêts d’emprunt dans certaines conditions. De plus, le concept de financement immobilier est souvent un mélange de différentes composantes et non un simple prêt annuitaire. C’est pourquoi il est recommandé de rechercher une expertise spécialisée et indépendante pour un financement à 110 pour cent.
Notre astuce : une consultation spécialisée est la base d’un financement total sûr
Un financement total coûte plus cher. Il entraîne des charges mensuelles plus élevées. Et pose également des problèmes si l’on vend la propriété pendant la durée du prêt. Les banques proposent généralement un financement à 110 pour cent uniquement aux fonctionnaires et aux personnes à hauts revenus qui travaillent à long terme en tant qu’employés.
Il a des avantages lorsqu’un concept d’économie d’impôt a été élaboré avec un conseiller fiscal, qui repose sur la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt.
De plus, il exige une expertise approfondie en matière de financement immobilier, que tout le monde n’a pas. Souvent, des combinaisons de différentes composantes de financement sont utilisées. Dans ce cas, un financement total peut également contribuer à une constitution optimisée du patrimoine.
