Afin d’établir son siège social, une association a la possibilité de louer un local ou d’en devenir propriétaire. Toutefois, la propriété des biens associatifs dépend du statut de l’association loi 1901. Lorsqu’elle est déclarée, elle devient une entité légale à part entière, jouissant de différents droits, dont celui de propriété. En revanche, une association de fait ne peut pas être propriétaire des biens qu’elle utilise, car ceux-ci appartiennent en indivision aux cocontractants. Voici les détails.
Les principes de l’association et de la propriété des biens
Comme mentionné précédemment, seules les associations déclarées ont le droit d’être propriétaires de biens. Cependant, il existe certaines restrictions.
En effet, une association ne peut détenir un bien que s’il est :
- Utilisé pour son administration et les réunions de ses membres ;
- Nécessaire à la réalisation de son objectif social, par exemple pour les besoins des établissements secondaires.
La propriété d’immeubles locatifs n’est pas autorisée, car ces derniers ne sont pas utilisés pour la réalisation de l’objectif social d’une association déclarée. De plus, toute acquisition ou don d’un bien immobilier à des fins autres que celles mentionnées précédemment est considéré comme nul.
Cependant, si malgré cela une vente a lieu, les parties concernées par l’acte ainsi que le ministère public peuvent demander l’annulation de celle-ci (C. civ., art. 1147 nouveau). Cela s’applique également à la location du bien, sauf si celui-ci est partiellement utilisé pour le siège social de l’association ou s’il est loué à des structures d’exploitation ayant un objectif social lié à celui de l’association.
De plus, lors de l’acquisition ou de la cession d’un bien, il est recommandé de suivre certaines formalités afin d’éviter des litiges concernant les droits attachés au bien ou l’identification des propriétaires.
Cas particulier des associations reconnues d’utilité publique
Conformément à la loi relative à l’économie sociale et solidaire (ESS) du 31 juillet 2014, les associations reconnues d’utilité publique ainsi que les unions agréées d’associations familiales ont la possibilité de détenir et de gérer des immeubles locatifs en plus de ceux nécessaires à la réalisation de leur objectif social.
Les conditions
Selon l’article 6, alinéas 5 à 7 de la loi du 1er juillet 1901, cette possibilité s’applique à condition que les associations reconnues d’utilité publique :
- Soient déclarées depuis au moins trois ans ;
- N’exercent que des activités décrites dans l’article 200, 1-b du Code général des impôts, c’est-à-dire des activités d’intérêt général éligibles au régime du mécénat (par exemple l’éducation, les sciences, le social, l’humanitaire, le sport, etc.) ;
- Les biens en leur possession aient été acquis à titre gratuit, c’est-à-dire qu’ils proviennent de dons ou de legs ;
- Le bien ne soit pas loué dans un but de placement des excédents de trésorerie.
Les restrictions
Cependant, il existe certaines limitations à cette possibilité, notamment si :
- L’association segmente ses activités lucratives, c’est-à-dire si une partie seulement de ses activités est d’intérêt général au sens de l’article 200 du Code général des impôts ;
- L’association est de nature cultuelle, car selon l’article 6 de la loi du 1er juillet 1901, seules les activités relevant du b) du 1 de l’article 200 sont concernées par cette libération. Or, les associations ont des activités relevant du e) du 1 de cet article ;
- Les fondations d’entreprise, conformément à la loi n° 87-571 du 23 juillet 1987, article 19-3, ainsi que les fonds de dotation, ne bénéficient pas de cette possibilité.
Bons à savoir :
Les congrégations religieuses, les unions agréées d’associations familiales ainsi que les fondations peuvent également posséder des immeubles locatifs. Cependant, les préfectures ont le droit de s’opposer aux mutations immobilières des congrégations.
Si un immeuble utilisé précédemment pour la réalisation de l’objectif social de l’association perd son affectation, la structure est en principe contrainte de le céder, car il ne peut pas être conservé en tant que patrimoine locatif.
Il est possible d’externaliser la gestion des biens locatifs au sein d’une SCI, à condition qu’il n’y ait pas de limite de détention de parts sociales ou d’actions.
Formalités et obligations liées à la possession d’un bien immobilier
La propriété d’un bien par une association est soumise à des formalités et obligations.
Les formalités
Dans le cas où une association acquiert un bien immobilier (terrain ou local), elle doit effectuer une déclaration en préfecture (formulaire cerfa n° 13970*01 de déclaration de l’état des immeubles dont l’association est propriétaire) dans les trois mois suivant l’acquisition. Une description détaillée du bien ainsi que son prix d’acquisition doivent être joints à la déclaration.
De plus, si l’association loi 1901 est reconnue d’utilité publique, elle doit respecter certaines formalités obligatoires avant d’acquérir un bien immobilier. Ainsi :
- Toute décision d’achat d’immeuble doit être votée en conseil d’administration ;
- Si le vote du conseil d’administration est favorable, la décision doit être soumise à l’approbation de l’assemblée générale ;
- L’autorisation de la préfecture dont dépend le siège social de l’association est requise.
Les obligations
Quel que soit le régime fiscal, si une association est propriétaire d’un local ou d’un terrain au 1er janvier de l’année fiscale, elle est tenue de payer la taxe foncière dans la commune où le bien est situé, même si le bien est cédé en cours d’année. Cependant, des exonérations sont prévues (articles 1380 et 1381 du Code général des impôts).
Si l’association est assujettie aux impôts commerciaux, c’est-à-dire si elle a une activité lucrative, elle devra également payer la cotisation foncière des entreprises (CFE) sur les biens immobiliers qu’elle utilise (CGI, art. 1447). Cependant, si le local est utilisé pour accueillir du public ou à des fins industrielles ou commerciales, l’association devra s’acquitter de la taxe d’habitation pour les biens meublés qu’elle utilise à des fins personnelles. Ces informations sont appliquées selon le Bulletin officiel des Finances Publiques-Impôts du 12 septembre 2012.
En vertu de l’article 206-5 du Code général des impôts, si l’association n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, elle sera redevable de l’impôt sur les sociétés au taux réduit de 24 % sur les revenus fonciers des biens locatifs dont elle est propriétaire. Cependant, si le bien est détenu par une SCI qui n’est pas directement imposée (transparence fiscale), l’association en sera exonérée. Selon le code général des impôts, article 234 nonies, les revenus fonciers des immeubles de plus de 15 ans, dont les loyers ne sont pas assujettis à la TVA, sont soumis à la contribution sur les revenus locatifs (CRL).
Nous vous recommandons également :
- De mettre le siège social chez le dirigeant ou un membre ;
- De vous renseigner sur la possibilité de location d’un local par une association.
