Nous constatons chez JURE Rechtsanwälte que de nombreux clients sont actuellement très inquiets. Le législateur devrait vraisemblablement modifier les règles de valorisation immobilière pour les héritages et les dons à partir du 1er janvier 2023. Selon les premières évaluations, les modifications de la loi sur la valorisation entraîneront une augmentation des valeurs immobilières. Cependant, il est préférable de faire preuve de prudence plutôt que de précipitation et de ne pas se laisser guider par les gros titres des journaux à scandales pour prendre des décisions inutiles et peut-être précipitées avant la fin de l’année. Nos consultations avec nos clients au cours des dernières semaines ont montré que dans la plupart des cas de transmission, la panique de dernière minute souvent observée est injustifiée.
Quels sont les changements pour les dons et les héritages à partir du 01.01.2023 ?
Lors de chaque don et héritage, l’administration fiscale évalue les biens immobiliers transmis ou hérités. À partir du 1er janvier 2023, certaines variables de valorisation seront ajustées, telles que le facteur de valeur vénale, le taux de loyer immobilier et la durée d’utilisation des biens immobiliers, ce qui devrait entraîner une augmentation des valeurs immobilières. De plus, un facteur régional sera introduit pour refléter les différences de niveau des coûts de construction par rapport à la moyenne nationale.
Est-ce que les héritages et les dons deviendront plus coûteux ?
On ne peut pas affirmer avec certitude que ce sera le cas dans tous les cas, car le facteur régional nouvellement introduit entraînera des valeurs différentes pour des biens immobiliers comparables situés dans des régions différentes. En d’autres termes, un bâtiment et un terrain situés au lac Starnberg seront certainement évalués à un prix plus élevé à l’avenir qu’un bien comparable en termes de taille et d’année de construction situé à Sarrebruck. Cependant, la question de savoir si les impôts sur les dons augmenteront à partir du 1er janvier 2023 dépendra principalement du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire. Par exemple, si un enfant hérite de la résidence familiale jusqu’à présent occupée par le défunt (le soi-disant “foyer familial”) et habite ensuite la maison lui-même, l’héritage du foyer familial – indépendamment de sa valeur – reste entièrement exempté d’impôt, comme c’était le cas jusqu’à présent.
Aucune mesure nécessaire si les exemptions suffisent
Cependant, pour tous les autres dons ou héritages par voie immobilière, des exonérations relativement généreuses sont disponibles. Le conjoint peut généralement recevoir jusqu’à 500 000 € en franchise d’impôt, chaque enfant de chaque parent peut recevoir 400 000 €. Cela signifie qu’une propriété appartenant pour moitié à des conjoints et dont la valeur est inférieure à 800 000 € peut être entièrement transmise ou héritée en franchise d’impôt par un enfant. Même les petits-enfants bénéficient encore d’une exemption de 200 000 € pour les héritages ou les dons, du point de vue de leurs grands-parents.
L’usufruit comme réduction de valeur
Dans le cas de transferts de propriété de leur vivant, il est généralement prévu soit un droit d’habitation pour les parents, soit un usufruit. L’usufruit est une réduction de valeur qui minimise encore la valeur du don.
L’espoir de hausses d’exemptions
Le législateur a introduit ces modifications en matière d’héritage et de dons à court terme, de sorte qu’il était pratiquement impossible d’agir en toute sécurité juridique avant la fin de l’année, ce qui a suscité un vif mécontentement dans l’ensemble de la société. Le législateur semble avoir pris conscience de cela et a annoncé qu’il augmenterait à nouveau l’année prochaine les exemptions mentionnées ci-dessus, qui n’avaient pas été ajustées depuis 2009.
Conclusion
Vous pouvez donc constater que si vous transférez de votre vivant la propriété de vos deux parents à un enfant en maintenant un usufruit, vous pourrez presque toujours trouver une solution qui n’entraîne pas d’impôt sur les dons, en tenant compte des exemptions disponibles. N’hésitez pas à consulter nos experts en héritage et en fiscalité pour obtenir des conseils en toute tranquillité et trouver ensemble une solution juridique et équilibrée pour la nouvelle année.
