Es gibt viele Gründe, warum jemand ein Grundstück verkaufen möchte. Vielleicht steht ein Umzug aus beruflichen oder persönlichen Gründen an, oder Sie möchten finanzielle Mittel für Ihr Alter freisetzen. Vielleicht möchten Sie auch ein geerbtes Grundstück verkaufen und liquide Mittel aus dem Erbe erhalten. Es kann auch sein, dass Reparaturen und Modernisierungen an Ihrer Immobilie durchgeführt werden müssen und Sie aus Kostengründen einen Verkauf der gesamten Immobilie in Betracht ziehen. Bevor Sie Ihr Grundstück verkaufen, sollten Sie einige wichtige Aspekte beachten. Kennen Sie die Unterschiede zwischen einer Hypothek, einem Teilverkauf oder der Immobilienverrentung? Wie ist es möglich, ein Grundstück ohne Makler zu verkaufen? In diesem Artikel erfahren Sie die wichtigsten Informationen zum Thema Grundstückverkauf und möglichen Alternativen, um finanzielle Mittel aus Grundstücken freizusetzen. Verkaufen Sie ein Grundstück, sollten Sie sich gut vorbereiten und auch Alternativen zum Verkauf prüfen.
Was für ein Grundstück soll verkauft werden?
Bei der Vorbereitung eines Grundstücksverkaufs ist die Art des Grundstücks von entscheidender Bedeutung. Unterschiedliche Grundstückstypen werden unterschiedlich bewertet. Der potenzielle Käufer interessiert sich besonders dafür, ob und wie das Grundstück bebaut werden kann. Es spielt eine große Rolle, ob Sie Bauland oder Bauerwartungsland verkaufen möchten. Der Grundstückstyp beeinflusst maßgeblich den erzielbaren Kaufpreis.
Verkauf von Bauerwartungsland
Bauerwartungsland darf derzeit noch nicht bebaut werden, es ist jedoch zu erwarten, dass dies in absehbarer Zeit möglich sein wird. Die rechtliche Situation bei Bauerwartungsland einzuschätzen, kann manchmal schwierig sein. Wichtige Informationen hierzu erhalten Sie von der Wertermittlungsverordnung und der Bauleitplanung der Gemeinde. Im Zweifelsfall sollten Sie direkt bei der Gemeinde nachfragen, wie es um die Bebaubarkeit und eine mögliche Umwidmung zu Bauland steht.
Verkauf von Bauland
Im Gegensatz zu Bauerwartungsland kann Bauland bebaut werden. Hier wird zwischen erschlossenen und nicht erschlossenen Grundstücken unterschieden. Die Erschließung eines Grundstücks umfasst beispielsweise den Anschluss an die Kanalisation, Elektrizität, das Telefonnetz und/oder die Gasversorgung. Die Erschließung beeinflusst ebenfalls den Kaufpreis, da der Käufer bei nicht erschlossenen Grundstücken zusätzliche Kosten für die Erschließung einplanen muss. Es kann auch empfehlenswert sein, eine Bauvoranfrage zu stellen, um Informationen darüber zu erhalten, wie ein unbebautes Grundstück bebaut werden darf. Diese Informationen sind für potenzielle Käufer sehr wichtig und können sich positiv auf den Kaufpreis auswirken.
Verkauf von bebauten Grundstücken
Bebaute Grundstücke sind in der Regel voll erschlossen. Hier geht es vor allem darum, ob der Käufer ein bestehendes Gebäude abreißen lassen muss oder möchte.
Die Wertermittlung
Bevor Sie Ihr Grundstück verkaufen, ist es wichtig, den Markt- oder Verkehrswert zu kennen. Die alle zwei Jahre von den Gemeinden veröffentlichten Bodenrichtwerte können Ihnen einen Anhaltspunkt geben, welche durchschnittlichen Preise für ein Grundstück Ihrer Art in den letzten Jahren erzielt wurden. Wenn Sie genauere Informationen über den Bodenwert Ihres Grundstücks haben möchten, können Sie ein Wertgutachten erstellen lassen. Neben Lage und Grundstückstyp sind auch Größe, Zuschnitt, Altlasten, Bodenbeschaffenheit und Rechte Dritter bei der Wertermittlung relevant. Zudem spielen das Angebot und die Nachfrage in attraktiven Wohngebieten eine Rolle. Für ein seriöses Wertgutachten können Sie einen zertifizierten Immobiliengutachter beauftragen.
Steuerfragen
Steuerliche Fragen können bei Grundstücksverkäufen eine Rolle spielen, insbesondere die Besteuerung des Grundstücks selbst ist für potenzielle Käufer interessant.
- Wenn Sie ein Grundstück verkaufen, das Sie weniger als zehn Jahre besessen haben, kann Spekulationssteuer anfallen. Es gibt jedoch Ausnahmen. Zum Beispiel ist ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) steuerfrei, wenn das Verkaufsgrundstück ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dabei ist es ausreichend, wenn die Nutzung in den Verkaufsjahren und den beiden vorangegangenen Jahren erfolgte. Die Höhe der potenziell anfallenden Spekulationssteuer richtet sich nach Ihrem persönlichen Steuersatz.
- Beim Erwerb eines Grundstücks fällt die Grunderwerbsteuer an. Steuerschuldner sind der Verkäufer und der Käufer. In der Regel verpflichtet sich eine Partei zur Zahlung der Grunderwerbsteuer. Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Wert, der im Kaufvertrag vereinbart wurde. Die einzelnen Bundesländer bestimmen den Prozentsatz der Grunderwerbsteuer. Derzeit liegt der Prozentsatz überwiegend bei 3,5 %.
Beachten Sie, dass die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen lediglich informativen Zwecken dienen und keine professionelle Steuerberatung ersetzen können. Bei konkreten Fragen sollten Sie sich immer an einen Steuerberater wenden.
Diese Unterlagen benötigen Sie
Für die Vorbereitung des Verkaufs sollten Sie bestimmte Dokumente bereithalten. Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben für Art und Umfang dieser Dokumente, aber die meisten Käufer interessieren sich für folgende Unterlagen:
- Grundbuchauszug
- Flächennutzungsplan
- mögliche Bauvoranfrage
- Informationen über Baulasten
- Erschließungsnachweise
- Grundsteuerbescheide
- Grundrisse vorhandener Gebäude
- Vermessungsunterlagen
Ein Grundstück anbieten und vermarkten
Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen möchten, stellen Sie sich die Frage, ob Sie einen Makler hinzuziehen möchten oder nicht. Dies hängt letztendlich auch von den Kosten ab. Makler haben gute Kenntnisse des regionalen Immobilienmarktes und können die Vorzüge eines Grundstücks gut zur Geltung bringen. Es gibt auch Online-Portale, auf denen Sie Ihr Grundstück ohne Makler verkaufen und anbieten können. Der Verkaufsprozess kann ohne Makler mit einigem Aufwand verbunden sein. Sie müssen beispielsweise ein Online-Expose für das Grundstück/ die Immobilie erstellen. Die Attraktivität der Lage und Region Ihrer Immobilie spielt eine Rolle dabei, ob Sie selbst einen Käufer finden. Es geht immer darum, das Grundstück optimal zu präsentieren. Legen Sie daher Wert auf professionelle Fotos. Denken Sie auch daran, vor Verhandlungen mit potenziellen Käufern eine Bonitätsprüfung durchzuführen.
Besichtigungen und Bieterverfahren
Grundstücksverkäufe sind ohne Besichtigungen undenkbar. Egal ob online oder persönlich, präsentieren Sie das Grundstück und mögliche Gebäude bestmöglich. Achten Sie bei Besichtigungen auf die Tageszeit und das entsprechende Tageslicht oder sorgen Sie bei Online-Besichtigungen für eine gute technische Grundlage.
Bei Baulandverkäufen kann auch ein Bieterverfahren in Betracht gezogen werden. Hier legen Sie einen Mindestgebotspreis fest. In mehreren Bieterrunden können interessierte Käufer per E-Mail ihre Gebote abgeben.
Kosten beim Grundstücksverkauf
Die entstehenden Kosten beim Verkauf eines Grundstücks hängen von den individuellen Bedingungen ab. Wenn Sie einen Makler hinzuziehen, können bis zu 7 % des Verkaufspreises als Maklergebühren anfallen. Oft teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten. Möglicherweise entstehen Kosten für die Zusammenstellung relevanter Unterlagen bei Ämtern und Behörden. Wenn Sie das Grundstück selbst erschließen lassen möchten, müssen Sie mit Erschließungskosten von mehreren Tausend Euro rechnen. Bei jedem Grundstücksverkauf fallen auch Notarkosten an. Die Gebühren richten sich nach dem Wert des Grundstücks und werden fällig, wenn der Kaufvertrag beglaubigt wird. In der Regel trägt der Käufer die Notarkosten. Es können jedoch auch zusätzliche Kosten für den Verkäufer entstehen, beispielsweise wenn vor dem Verkauf Einträge im Grundbuch gelöscht werden müssen.
Der Verkaufsvorgang und die Formvorschriften
Sie können ein Grundstück nur verkaufen, wenn Sie der Eigentümer sind. Pächter von Grundstücken können das Grundstück nicht verkaufen. In Deutschland ist der Verkauf eines Grundstücks notariell zu beurkunden. Der Notar beglaubigt den Kaufvertrag, nur so wird dieser wirksam. Der Notar veranlasst auch die Eintragung des Verkaufsvorgangs und des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Ohne Notar können Sie derzeit nach deutschem Recht kein Grundstück verkaufen. Der Verkauf eines Grundstücks ist erst mit der Eintragung ins Grundbuch endgültig abgeschlossen und rechtlich wirksam.
Alternativen zum Verkauf
Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen, verlieren Sie das Eigentum daran endgültig und vollständig. Unter bestimmten Umständen ist dies vielleicht nicht das, was Sie möchten. Möglicherweise benötigen Sie nur bestimmte liquide Mittel für Reparaturen am Haus oder um Ihren Lebensabend sorgenfrei zu gestalten. Ein Verkauf der Immobilie oder ein Teil des Grundstücks ist nicht die einzige Möglichkeit, diese liquiden Mittel zu erhalten. Eine Alternative ist beispielsweise ein Teilverkauf der Immobilie mit Wohnrecht, das Beleihen der Immobilie oder in seltenen Fällen auch speziellere Modelle wie die Immobilienverrentung mit Leibrente.
Immobilienverrentungsmodelle
Immobilien sind gebundenes Kapital. Oftmals möchten Sie liquide Mittel aus der Immobilie ziehen, vor allem im fortgeschrittenen Lebensalter. Beim Immobilien-Teilverkauf erhalten Sie eine Sofortauszahlung auf Ihr Konto. Der Kaufpreis basiert dabei auf einem fair ermittelten Marktwert von unabhängigen zertifizierten Gutachtern. Beim Hausverkauf auf Rentenbasis erhalten Sie in regelmäßigen Abständen bis zum Lebensende eine vereinbarte Summe, müssen jedoch oft hohe Abschläge vom Marktwert hinnehmen.
Umkehrhypothek
Die Umkehrhypothek ist eine besondere Form der Immobilienverrentung. Es handelt sich um einen Kredit, bei dem die Immobilie als Sicherheit dient. In der Regel besteht auch bei der Umkehrhypothek ein lebenslanges Wohnrecht.
Modernisierungskredite
Sie können auch eine klassische Hypothek auf Ihre Immobilie aufnehmen, um beispielsweise Modernisierungen durchzuführen. Der Nachteil dabei ist, dass Ihre Immobilie belastet ist und möglicherweise vererbt werden muss.
Der Teilverkauf und seine Vorteile
Ein Teilverkauf der Immobilie ist eine vorteilhafte Alternative zum vollständigen Grundstücksverkauf, insbesondere wenn Sie eine selbstbewohnte Immobilie besitzen. Beim Teilverkauf erhalten Sie liquide Mittel aus einem Teil der Immobilie und bleiben weiterhin an der Wertsteigerung des restlichen Teils beteiligt. Sie können die Immobilie weiterhin voll nutzen und haben zudem ein Rückkaufsrecht für den verkauften Anteil. So können Sie die Immobilie später vollständig vererben. Ein Teilverkauf bietet viele Vorteile und ist eine gute Alternative, um liquide Mittel aus dem gebundenen Kapital einer Immobilie zu erhalten.
Fazit
Ein Grundstück zu verkaufen ist ein großer Schritt. Sie geben das Eigentum an Ihrer Immobilie auf und nehmen nicht mehr an der möglichen Wertsteigerung teil. Ein Immobilienverkauf kann auch mit Aufwand verbunden sein. Möglicherweise müssen Sie einen Makler einschalten und es entstehen Kosten für die Vermarktung und den Notar. Denken Sie immer daran, auch Alternativen zum Verkauf zu prüfen, wenn es darum geht, finanzielle Mittel freizusetzen.
Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen dienen nur zu Informationszwecken und können keine professionelle Rechtsberatung ersetzen.
