Si vous êtes en CDD ou au chômage, vous pouvez obtenir un crédit immobilier sans CDI. Tout est possible, même sans apport personnel. Dans cet article, je vais vous expliquer comment acheter une maison SANS CDI et devenir propriétaire.
Devenir propriétaire sans CDI : comment réussir à avoir son prêt ?
Quel que soit votre situation, il y a fort à parier que vous ne pourrez acheter sans obtenir l’aide de votre banque. Reste que, hélas, toutes les demandes de prêts n’aboutissent pas. Pour avoir le plus de chances possibles de faire passer votre dossier, il faut d’abord comprendre comment ça marche.
Ce que la banque regarde de très près lors de votre demande :
- Votre contrat de travail.
- Vos autres prêts (ils vont servir à calculer votre taux d’endettement).
- Ce que vous apportez en cash par rapport à ce que vous voulez emprunter.
- La caution ou l’hypothèque.
Le contrat de travail : comment peut-il influencer la décision de votre banquier ?
La France est le pays du CDI, je ne vous apprends rien. Si vous n’avez pas la chance d’en avoir un, ne pensez pas qu’il vous sera impossible d’emprunter. À toute règle, il y a des exceptions.
Ce que va rechercher la banque avant tout : des revenus stables ! Si vous avez un travail qui paye bien et depuis un bon moment déjà, votre dossier reste solide, même si vous êtes intérimaire, intermittent du spectacle, profession libérale, en CDD ou entrepreneur. Mais cela ne veut pas dire qu’à contrat de travail inégal prêt égal. Le CDI reste quand même le meilleur moyen d’ouvrir les portes des banques, d’où les interrogations sur les nouveaux contrats de travail à venir.
Ce que vous devez mettre en place :
- Des comptes impeccables, bien tenus et sans découverts.
- Un projet bien préparé : on n’achète pas n’importe quoi et n’importe où.
- Professionnellement, vous devez avoir de bonnes perspectives d’évolution, car vous allez emprunter sur une durée comprise entre 10 et 30 ans.
- Il faut que le remboursement du prêt ne soit pas trop éloigné de ce que vous payez actuellement en loyer afin que le banquier comprenne que cela ne va pas déséquilibrer votre budget.
Vous n’avez pas de CDI ? Courage, tout n’est pas perdu ! Vous êtes en CDD : quelles sont vos chances ? Si vous empruntez seul : – de 5%. Les 8 solutions :
- Emprunter avec votre conjoint, qui lui a en contrat à durée indéterminée.
- Avoir cumulé des CDD depuis 3 ans, sans longue interruption.
- Pouvoir présenter à votre banquier vos 3 derniers bilans si vous avez votre entreprise.
- Emprunter un peu moins que ce qui était prévu à la base si le dossier ne passe pas (et se reporter sur la banlieue ou la province par exemple).
- Avoir un apport personnel conséquent (30% du prix + les frais de notaire).
- Avoir de l’épargne : la banque aime ça. Pour elle, c’est la preuve que vous savez gérer votre argent.
- Avoir des rémunérations en hausse régulièrement.
- À éviter : les découverts récurrents sur vos comptes.
Maîtriser votre taux d’endettement
Pourquoi votre banque s’intéresse à votre taux d’endettement ? Les banquiers adorent faire des crédits, mais ils n’aiment pas quand ils s’additionnent, c’est tout le paradoxe. Ce que vous devez lui prouver par A + B, c’est que le remboursement du prêt ne vous empêchera pas de vivre correctement.
Le calcul
C’est une addition simple : les crédits en cours + les dépenses que vous ne pouvez éviter. Le taux à ne pas dépasser : 33%. Vous l’avez compris : plus vous gagnez, et moins il vous est difficile de rester en dessous de ce seuil.
Voici un exemple qui va vous aider à comprendre :
Que faire si vous dépassez les 33 % ?
D’abord, faites vos comptes. Pouvez-vous quand même devenir propriétaire sans que cela représente trop de sacrifices pour votre famille ? Le surendettement arrive plus vite qu’on ne le croit, et il n’est pas simple d’en sortir.
Attendre un peu plus longtemps que vous ayez fini de rembourser certaines dettes avant d’emprunter à nouveau est un moindre mal. Toutefois, cette attente risque de voir s’envoler les bons taux.
En fonction de votre situation, il se peut que la banque fasse un effort et accepte d’aller jusqu’à 40% de taux d’endettement.
Pensez au regroupement de crédit
La meilleure façon de faire baisser votre taux d’endettement, c’est d’en finir avec certaines dettes qui vous empoisonnent l’existence. C’est notamment le cas de ces petits prêts revolving, qu’on laisse trainer, et que vous utilisez de temps en temps car ils sont bien pratiques.
Vous pouvez aussi regrouper tous vos crédits en un seul. Le rachat de crédit va vous permettre d’allonger la durée de remboursement, et donc de faire descendre les mensualités, en plus de générer un peu plus de cash si vous avez besoin de liquidités.
Attention : au final et tout cumulé, le regroupement de crédits s’avère plus coûteux.
L’apport personnel : pourquoi vous ne devez pas chercher à emprunter 100% de la somme si vous n’êtes pas en CDI
Vous ne pouvez pas cumuler tous les obstacles. Sans le « bon » contrat de travail, il faudra aller voir votre banque avec quand même un peu de sous.
Je vous conseille d’avoir les 10 % qui serviront à régler le notaire et les diverses taxes, de pouvoir apporter au moins 20 % du prix d’achat de votre bien immobilier.
Si vos caisses sont vides, commencez à économiser dès maintenant ! Et si au contraire vos caisses sont pleines, la banque pourrait même consentir à aller jusqu’à 110 %. On ne prête qu’aux riches !
Faire garantir votre prêt : une exigence obligatoire
Quand vous montez un dossier de prêt bancaire, il y a des frais dits « de caution ». La banque se préserve en faisant appel (la plupart du temps) à un organisme appelé « crédit logement ».
Si vous ne remplissez pas toutes les conditions, votre banquier peut vous proposer de prendre une hypothèque sur le bien, ce qui vous coûtera un peu plus cher que la caution.
C’est vrai que depuis 3 ans, les taux donnent envie d’acheter. Ils remontent un peu, mais il y a encore de la place. De là à dire que c’est maintenant ou jamais, il n’y a qu’un pas !
Malheureusement, tout le monde ne peut pas profiter de ces taux. Pour cela, il faut réussir à emprunter, et ce n’est pas toujours un long fleuve tranquille.
Qui va obtenir le meilleur crédit ? Les gros salaires avec un apport ! Regardez :
Une règle à connaître : plus votre profil est éloigné du standard des banques, et plus le taux qui vous sera proposé sera « mauvais » (moins bon en tout cas que pour un gentil couple en CDI). Même chose pour les montants : ils seront moins importants. Vous aurez aussi moins de possibilité de négocier les frais de dossier par exemple.
Quel est le bon profil ?
- Un emprunt en couple
- Les deux en CDI
- Un apport personnel qui couvre les frais de notaire et une partie de l’achat immobilier
- Peu de dettes
- Deux bons salaires
Vous voulez emprunter à tout prix : comment réussir, même sans CDI
Si certains ont réussi à avoir leur financement, pourquoi cela ne serait-il pas possible pour vous ? Mes conseils si vous avez un profil atypique.
D’abord, ne vous découragez pas. Ce n’est pas parce qu’une banque vous dit non qu’elles le feront toutes. Et puis, allez en voir plusieurs au début du projet permet de comparer les taux, et de les mettre en concurrence, ce qui ne leur fait pas de mal !
Car elles ne sont pas toutes fermées si vous n’avez pas de CDI. Les intermittents du spectacle, notamment, malgré des revenus réguliers, le savent : il faut multiplier ses efforts, mais ils finissent par porter leurs fruits.
Mais si votre dossier est solide, surtout sur les points évoqués un peu plus haut dans cet article, il n’y a pas de raison pour que le dossier ne passe pas à un moment ou à un autre.
Pour gagner du temps : vous pouvez passer par un courtier. C’est son métier de faire passer votre dossier et de vous proposer le meilleur taux. En plus, il est habitué à ce genre de situations et il sait comment faire pour trouver des solutions.
Sachez-le : vos revenus des 3 dernières années seront passés à la loupe, tous comme vos relevés bancaires. Si vous avez des choses à cacher à votre banque, ce n’est pas le bon moment.
Des différences sont faites entre des contrats CDD dans le public et le privé. Dans le public, des CDD qui s’enchaînent sont parfois considérés comme un CDI de fait.
