Lorsque vous héritez d’un bien immobilier, il est essentiel d’en établir la valeur. Cela peut avoir plusieurs raisons, notamment si vous souhaitez vous inscrire en tant que nouveau propriétaire dans le registre foncier et demander un certificat d’héritier. De plus, cela peut être nécessaire pour résoudre les problèmes d’une communauté d’héritiers ou vérifier si vous devez payer des droits de succession sur votre part d’héritage.
Comment la valeur d’un bien immobilier est-elle déterminée par le tribunal des successions ?
Si vous êtes un héritier légal ou si le défunt a laissé un testament privé, vous aurez besoin d’un certificat d’héritier pour vous inscrire en tant que nouveau propriétaire du bien immobilier dans le registre foncier. Le tribunal des successions ne délivre le certificat d’héritier que sur demande. Les frais pour un certificat d’héritier dépendent de la valeur du bien au moment du décès (valeur commerciale selon l’article 3 de la loi sur les frais judiciaires et notariaux – GNotKG).
Pour cela, vous devez fournir des informations détaillées sur la valeur de la succession dans un questionnaire envoyé par le tribunal des successions, y compris la valeur du bien immobilier inclus dans la succession. Le tribunal des successions se fie largement à vos déclarations. En fin de compte, vous êtes légalement tenu de collaborer à l’estimation de la valeur et de fournir des informations complètes et véridiques sur les circonstances réelles. Toutefois, si le tribunal des successions a des doutes raisonnables, il peut estimer la valeur de manière équitable (article 95 de la GNotKG).
La valeur d’un terrain est principalement déterminée par le “prix qui serait réalisé dans le cadre d’une transaction normale compte tenu de la nature de la chose et de toutes les circonstances influençant le prix lors d’une vente” (article 46, paragraphe I de la GNotKG). Cette valeur est la valeur vénale.
Comment le tribunal détermine-t-il la valeur vénale ?
Si la valeur vénale n’est pas déterminée, la loi permet également de la déterminer en fonction des déclarations des parties concernées (article 46, paragraphe II de la GNotKG). Tant que votre estimation de la valeur ne dépasse pas les limites, le tribunal des successions se basera sur vos déclarations pour estimer la valeur du bien immobilier.
Il est avantageux de préciser également sur quelle base vous avez déterminé la valeur immobilière mentionnée. Les valeurs d’assurance-incendie utilisées par l’assurance-incendie ou une valeur déterminée par l’indice des prix de la construction actuel peuvent être utiles. Cependant, une enquête formelle visant à déterminer la valeur vénale par le tribunal des successions n’a pas lieu (article 46, paragraphe IV de la GNotKG).
Étant donné que différentes facteurs jouent un rôle dans la détermination de la valeur unitaire déterminée par le service des impôts pour la détermination des impôts fonciers et de la valeur vénale, et que différentes méthodes de calcul sont utilisées, il n’est pas possible de déterminer la valeur vénale à partir de la valeur unitaire.
Astuce pratique : La loi vous donne donc plusieurs points d’appui sur lesquels vous pouvez baser l’estimation de la valeur d’un bien immobilier. Selon la manière dont vous utilisez ces points d’appui, vous pouvez à la fois respecter votre obligation légale de dire la vérité et éviter que les coûts liés à l’obtention du certificat d’héritier n’augmentent.
Quel rôle jouent les charges sur la propriété ?
La valeur vénale d’un bien immobilier dépend bien entendu également des charges qui y sont liées. À cet égard, la loi permet de prendre en compte les charges inscrites au registre foncier (hypothèques existantes, valeurs fiscales fixées à des fins de perception de l’impôt foncier) ou les valeurs fixées à des fins de perception de l’impôt pour évaluer la valeur vénale (article 46, paragraphe III de la GNotKG).
Comment évaluez-vous la valeur d’un bien immobilier ?
L’évaluation des biens immobiliers est réglementée par la loi et dépend de la nature des biens immobiliers. Voici quelques approches à considérer :
Terrain non construit : Les terrains non construits ne génèrent pas de revenus. Par conséquent, vous devriez utiliser les valeurs de référence du comité d’évaluation foncière municipal dans le district où se trouve le terrain. La valeur de référence par mètre carré est ensuite multipliée par la superficie du terrain. Cette méthode permet également d’évaluer les terrains sans bâtiments utilisables. Vous pouvez obtenir un extrait de la carte des valeurs de référence du sol auprès de votre bureau cadastral compétent ou demander ces informations en ligne sur le site Internet du bureau cadastral.
Maison individuelle, copropriété : Les maisons individuelles comprennent une ou deux unités d’habitation et sont principalement utilisées à plus de 50 % à des fins résidentielles. La copropriété est la propriété spéciale d’un appartement, associée à une part de copropriété dans la propriété commune.
Pour l’évaluation, vous pouvez utiliser les valeurs de comparaison locales qui peuvent également être basées sur un éventuel loyer local (méthode des valeurs comparatives). Le critère d’évaluation est le prix d’achat des biens immobiliers, qui correspondent étroitement à celui de l’immeuble à évaluer et qui ont été communiqués au comité d’évaluation par les notaires pour établir le registre des prix d’achat. Les particularités telles que les charges qui affectent la valeur ne sont pas prises en compte. Les droits de tiers sur la propriété, tels que les droits de passage, les droits d’usufruit ou les droits de résidence, ne sont donc pas pris en compte dans l’évaluation basée sur les valeurs comparatives.
Biens locatifs : Cette catégorie comprend tous les biens immobiliers comprenant plus de deux unités résidentielles et utilisés à plus de 80 % à des fins de logement. Les biens locatifs sont évalués selon la méthode de la valeur de rendement. Pour la détermination des droits de succession, seuls 90 % de la valeur sont pris en compte, à condition que le bâtiment soit dans un état prêt à être occupé et louable. Si l’objet n’est pas encore terminé, l’administration fiscale refusera généralement une réduction de la valeur d’évaluation.
Biens commerciaux : Les biens commerciaux sont évalués selon la méthode de la valeur de rendement. Pour cela, la valeur du terrain en tant que tel (valeur du terrain) est d’abord déterminée sans prendre en compte les bâtiments qui s’y trouvent. Cette évaluation est basée sur des prix de comparaison tels que pour un terrain non construit. Outre la valeur du terrain, la valeur du bâtiment doit également être déterminée. La base de la valeur du bâtiment est le revenu de l’immeuble locatif. Celui-ci est déterminé en fonction des revenus locatifs des 12 prochains mois. De ce revenu, les intérêts sur la valeur du terrain sont déduits. En cas de doute, un taux de rendement immobilier de 5 % peut être pris en compte. De plus, les coûts de gestion sont déduits du revenu. Cela comprend les frais administratifs et d’exploitation, les frais d’entretien et les pertes de loyer. Enfin, la durée d’utilisation du bâtiment joue également un rôle. Si l’évaluation selon la méthode de la valeur de rendement n’est pas possible, l’évaluation doit être effectuée selon la méthode de la valeur matérielle.
Quand avez-vous besoin d’une expertise en évaluation ?
Si vous avez besoin de déterminer de manière adéquate la valeur vénale d’un bien immobilier, vous pouvez faire appel à un expert pour réaliser l’évaluation. Un expert peut être nécessaire, par exemple, si l’administration fiscale réclame des impôts fonciers en raison d’une valeur vénale surestimée, ou si vous devez régler la succession avec les autres héritiers et ne pouvez pas vous entendre sur la valeur vénale adéquate. Une expertise en évaluation peut résoudre ce différend.
Une expertise en évaluation est également utile si vous souhaitez vendre le bien immobilier. Dans ce cas, l’expert peut également mettre en valeur les points forts du bien, ce qui peut attirer l’intérêt des acheteurs potentiels et permettre un prix de vente plus élevé.
Lorsque vous engagez un expert, vous devrez probablement avancer les frais vous-même. Si la succession est réglée conformément à l’expertise, vous devriez finalement pouvoir facturer les frais de l’expert à la succession.
Perspectives
Que vous héritiez d’un bien immobilier seul ou en copropriété, une expertise privée peut apporter clarté et sécurité. Si vous souhaitez également vous prémunir contre un éventuel litige devant les tribunaux et établir une base solide, il est recommandé de faire réaliser une expertise reconnue par les tribunaux. Si vous n’êtes pas sûr de la meilleure solution pour votre situation, vous pouvez demander conseil pour clarifier toutes vos questions.
