Les SCPI : un succès grandissant chaque année
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) connaissent une popularité croissante d’année en année. Leur rendement stable en fait un outil de diversification intéressant, en complément des investissements plus volatiles tels que les actions. Cependant, avec plus de 200 SCPI disponibles en France et de nouveaux acteurs qui apparaissent constamment, il est difficile de s’y retrouver !
Ne vous inquiétez pas, l’équipe de Finance Héros a minutieusement analysé le marché et vous présente son classement des meilleures SCPI pour 2023, basé sur les données de 2022. Notre comparatif prend en compte le taux de distribution, les frais et bien d’autres paramètres afin de vous fournir la véritable liste des meilleures SCPI du marché.
SCPI Awards : notre top 20 des meilleures SCPI
Afin de vous aider à vous y retrouver parmi les nombreuses SCPI, nous avons créé les “SCPI Awards”, qui vous permettent d’identifier en un coup d’œil les 20 meilleures SCPI disponibles sur le marché. L’idée est que chaque fois que vous verrez ces SCPI sur notre site, vous pourrez immédiatement reconnaître la qualité de ces investissements grâce à notre label.
Sans plus attendre, voici les 20 SCPI qui ont reçu un SCPI Award de la part de Finance Héros, et qui résultent de notre analyse basée sur les données de fin 2022.
Méthodologie de notre comparatif des SCPI
Afin d’analyser les différentes SCPI disponibles sur le marché, nous évaluons différents critères, et pas seulement la rentabilité. Voici les principaux paramètres pris en compte dans notre comparatif (liste non exhaustive) :
- Le taux de distribution, car la performance financière est très importante 😅
- Les frais de souscription, qui varient de 0% à… 12%
- Les frais de gestion, qui vont de 7,20% à 18% (du simple au double !)
- Le nombre d’immeubles gérés, garant de la diversification et de la stabilité
- Le taux d’occupation des biens immobiliers, car il est révélateur d’une bonne gestion
- Le niveau de report à nouveau (RAN), afin de ne pas pénaliser les SCPI prudentes qui distribuent moins de dividendes mais accumulent des réserves pour assurer des versements réguliers
🔎 Pour ceux qui souhaitent se concentrer uniquement sur la rentabilité, vous pouvez consulter notre article sur les SCPI de rendement.
Notre analyse comparative et les SCPI Awards de Finance Héros ont été présentés par Hugo (fondateur de Finance Héros) lors d’une émission spéciale sur BFM Business.
De nombreuses SCPI récentes en tête du classement
Pas moins de 13 SCPI récompensées par un SCPI Award ont été créées après 2010 ! Souscription en ligne, frais d’entrée nuls, investissements réalisés en Europe (alors que les SCPI étaient principalement basées en France) : le paysage des SCPI évolue et innove !
Voici un aperçu des sociétés en tête de notre comparatif.
🥇 Iroko Zen : le nouvel acteur qui domine notre classement
Lancée il y a quelques années, Iroko Zen affiche une belle performance en 2022 (7,04%), confirmant ainsi les bons résultats de 2021 (7,10%). Cette performance est le résultat d’investissements dans des biens immobiliers situés en Europe (France, Espagne, Allemagne, Irlande) et diversifiés entre bureaux, entrepôts, locaux d’activité et commerces.
En plus de cette rentabilité élevée, Iroko Zen propose des frais d’entrée nuls (seule une commission de 6% est prélevée si vous sortez avant 3 ans) et porte le label ISR (Investissement Socialement Responsable).
Pour l’instant, Iroko Zen connaît un succès indéniable, avec près de 250 millions d’euros collectés à mars 2023. Vous souhaitez vous aussi sauter le pas ?
🔎 Si vous voulez en savoir plus sur cette SCPI, vous pouvez lire notre avis dédié à Iroko Zen.
Le Patrimoine Foncier et Capiforce Pierre : des SCPI à capital fixe sur le podium
Les deux places suivantes de notre classement sont occupées par des SCPI à capital fixe, existant depuis plusieurs dizaines d’années. Le Patrimoine Foncier a été créé en 1968 et Capiforce Pierre en 1982 (elles sont toutes les deux plus anciennes que moi 😅). Cela démontre que l’ancienneté ne rime pas forcément avec obsolescence dans le monde des SCPI.
Les associés de longue date de ces SCPI peuvent se réjouir, mais il est plus difficile pour les nouveaux investisseurs d’y souscrire. En effet, pour acquérir des parts dans Capiforce Pierre, vous devrez les racheter à un associé existant. C’est pourquoi nous mettons moins en avant ces SCPI à capital fixe par rapport aux SCPI à capital variable, plus faciles à souscrire.
Néanmoins, les sociétés de gestion derrière ces SCPI, Aestiam et FIDUCIAL Gérance, proposent également des SCPI à capital variable, comme Cap’Hébergimmo et Placement Pierre pour la première, ou Logipierre 3 et Sélectipierre 2 pour la seconde.
Remake Live : le petit nouveau qui fait sensation
C’est l’acteur le plus récent à recevoir un SCPI Award de la part de Finance Héros, avec un lancement en février 2022 seulement. Mais les débuts sont fracassants, avec un taux de distribution de 7,64% en 2022 (6,48% net de fiscalité étrangère).
Comme Iroko, Remake Live bouscule le fonctionnement habituel des SCPI en supprimant les frais d’entrée. Cependant, cette nouvelle arrivée se distingue d’Iroko par un ticket d’entrée très bas (seulement 200€, alors qu’il est de 5 000€ pour son concurrent).
À long terme, Remake Live vise un TRI (Taux de Rendement Interne) de 5,9% sur 10 ans. Il reste à voir si cette performance exceptionnelle de la première année se reproduira, mais en tout cas, cette SCPI a démarré sur les chapeaux de roues !
🍰 En prime, Remake Live s’est engagé à consacrer de 5 à 10% de ses fonds pour le financement de l’immobilier social. Cette initiative lui confère notamment le label ISR.
CORUM : une valeur sûre
Enfin, autre habitué des podiums, la société CORUM l’Epargne occupe pas moins de 3 places dans notre top 20 : CORUM Origin, CORUM Eurion et CORUM XL. Toutes les SCPI de CORUM sont récompensées par un SCPI Award de notre part !
Lancée en 2012, CORUM Origin affiche un taux de distribution systématiquement supérieur à 6% depuis 10 ans. Le bilan : un TRI de 7,06% sur 10 ans 😯 ! Remake Live vise un TRI de plus de 5,9% par an sur 10 ans, et CORUM l’a déjà fait !
La recette de ce succès ? Plus de 150 immeubles répartis dans 13 pays européens (investir en Europe permet d’optimiser la fiscalité des SCPI, qui peut par ailleurs être assez lourde). De plus, CORUM bénéficie d’une forte visibilité sur les rendements locatifs, avec une durée moyenne d’engagement des locataires de plus de 6 ans.
Concernant les actifs immobiliers, ils sont diversifiés et CORUM peut investir dans des bureaux, des bâtiments de santé, des hôtels, des commerces et des locaux d’activités.
🔎 Vous voulez en savoir plus ? Nous avons rédigé un avis complet sur CORUM et ses différentes solutions d’épargne.
Focus : classement par types de SCPI
Les SCPI étaient déjà spécialisées, et cette tendance ne fait que s’accentuer. SCPI de bureaux, SCPI axées sur la santé, la logistique, SCPI européennes… Chacune répond à des enjeux spécifiques et permet de miser sur une stratégie particulière.
Plusieurs d’entre elles ont même réussi à se positionner en bonne position dans notre classement général des SCPI. Faisons un tour d’horizon ⤵️.
Comparatif des SCPI de santé
Avec une population européenne vieillissante et la mise en avant du système de santé lors de la crise sanitaire, ce secteur est de plus en plus au cœur des stratégies d’investissement. Les SCPI ne font pas exception à cette tendance, et plusieurs sociétés spécialisées sont apparues depuis les années 2010. Si Primovie, LF Avenir Santé et Pierre Expansion Santé affichent des performances honorables, c’est sans conteste Pierval Santé qui se distingue à nos yeux.
Gérée par Euryale et lancée en 2014, Pierval Santé se concentre sur des biens immobiliers tels que des cliniques, des cabinets médicaux et des maisons de retraite médicalisées (EHPAD). Avec une capitalisation dépassant les 2 milliards d’euros, cette société a trouvé sa place sur le marché. Son taux de distribution dépasse régulièrement la moyenne du marché, ce qui est attrayant, indépendamment de sa spécialisation dans la santé.
🔎 Intéressé par cette catégorie de SCPI ? Retrouvez notre article dédié aux SCPI de santé !
Et sans chercher plus loin, voici notre top 3 des SCPI de santé :
- Pierval Santé
- Primovie
- LF Avenir Santé
Le top 3 des SCPI ISR
Autre catégorie en vogue : les placements verts, écoresponsables et ISR. Les SCPI ne font pas exception à cette tendance. Ainsi, une trentaine d’entre elles ont adopté une politique d’investissement et de gestion ISR, et ce nombre ne cesse de croître. Bonne nouvelle, bon nombre des meilleures SCPI ISR figurent également en haut de notre classement général. Investir de manière durable avec les SCPI ne se fait pas au détriment de la performance, au contraire !
Voici le top 3 des SCPI ISR, qui se hissent toutes dans le top 10 des meilleures SCPI au classement global.
- Novaxia Immo Club Classique
- Neo
- Activimmo
Notre classement des SCPI européennes
Idéales pour réduire la pression fiscale sur les revenus des SCPI, notamment si vous êtes fortement imposé (tranche marginale d’imposition supérieure ou égale à 30%), les SCPI européennes sont en plein essor depuis une dizaine d’années.
🌍 En plus de l’avantage fiscal non négligeable (prélèvements sociaux réduits à 17,2%), ce type de placement permet une meilleure diversification géographique en investissant non seulement en France, mais aussi en Allemagne, en Espagne, en Pologne, en Irlande, etc.
Enfin, cerise sur le gâteau, les rendements nets de fiscalité étrangère sont souvent très attractifs, du moins pour les SCPI de premier plan, que nous vous présentons ci-dessous :
- Eurovalys
- Patrimmo Commerce
- Apgdfi
Comparatif des SCPI logistiques
🚚 Quelques SCPI spécialisées dans la logistique ont également fait leur apparition ces dernières années. Cette stratégie découle notamment de la croissance continue du commerce électronique (45 milliards d’euros en 2012 contre 147 milliards d’euros en 2022, selon la FEVAD) et des nombreuses livraisons qu’il génère.
Bien que peu nombreuses sur le marché des SCPI, voici le classement spécifique des SCPI logistiques :
- Corum Logistique
- Corum Origin
- Eurovalys
- Activimmo
- Interpierre France
Le super tableau comparatif des SCPI
Ce tableau est établi à partir de plusieurs critères quantitatifs, qui permettent d’attribuer une note de 0 à 5 et ainsi d’établir un classement (5 étoiles étant la note la plus élevée).
