Rachat de crédit immobilier : comment ça fonctionne ?
Définition du rachat de crédit immobilier
Si vous avez contracté un prêt immobilier à un taux plus élevé que ceux actuellement pratiqués, il est possible de réduire le coût de votre crédit en obtenant un taux plus bas. Cela permet de diminuer le montant de vos mensualités et/ou de raccourcir la durée de votre prêt.
Il existe deux possibilités :
- Vous pouvez renégocier votre prêt immobilier avec votre banque. En échangeant avec votre conseiller bancaire et en lui signalant la baisse des taux par rapport à votre prêt, votre banque peut vous faire une nouvelle proposition à un taux plus avantageux. Cependant, cela ne garantit pas forcément d’obtenir le meilleur taux du moment.
- Vous pouvez effectuer un rachat de crédit immobilier avec une autre banque. D’autres banques, dans le but d’attirer de nouveaux clients, peuvent vous proposer de meilleures conditions que votre banque actuelle. Il est donc important de jouer la concurrence.
Quand faut-il envisager un rachat de crédit immobilier ?
Avant de renégocier votre prêt immobilier avec une autre banque, vous devez prendre en compte trois conditions : la période de remboursement en cours, l’écart de taux et le montant de votre capital restant dû.
L’échec de la renégociation avec votre banque
Il est possible de renégocier votre taux actuel auprès de votre banque ou de faire racheter votre prêt immobilier par une banque concurrente. Si votre banque n’a aucun intérêt à renégocier votre crédit à un taux plus bas, elle peut parfois le faire pour vous conserver comme client. Cependant, cela reste difficile à obtenir et votre banque peut vous demander de souscrire à d’autres produits en échange (assurance, placement, etc.).
Dans le cas d’une renégociation de crédit immobilier avec votre banque actuelle, vous n’aurez pas à payer les différents frais liés au rachat de crédit immobilier (IRA, frais de dossier et de garantie), mais elle ne sera certainement pas en mesure de vous proposer le taux le plus bas du marché. Tout dépendra de la négociation.
En revanche, les banques concurrentes sont prêtes à vous faire leurs meilleures offres de crédits immobiliers au taux le plus bas du marché pour vous compter parmi leurs nouveaux clients. Cela fait partie de leurs offres d’appel pour conquérir de nouveaux clients.
Être dans le premier tiers du remboursement de votre crédit
Pour faire racheter votre prêt immobilier par une autre banque, il est préférable de vous situer dans le premier tiers de la durée de remboursement. En effet, le but est de réduire le montant des intérêts, et il y en a plus au début du remboursement du crédit.
Un écart de taux suffisant
Il est nécessaire d’obtenir un taux immobilier d’au moins 0,80 % à 1 % inférieur à votre taux actuel. Cela garantit la rentabilité de l’opération en tenant compte des frais liés au rachat.
Le montant du capital restant dû
Le capital restant dû de votre prêt immobilier doit être d’au moins 70 000 euros.
Il est important de noter qu’en plus de ces trois conditions, si vous êtes prêt à opter pour une durée plus courte (en augmentant vos mensualités ou en les maintenant), l’opération peut être très intéressante. Par exemple, si vos revenus ont augmenté depuis la souscription de l’emprunt, vous pouvez vous permettre une durée plus courte et réduire encore davantage le coût de votre crédit, tout en vous endettant sur une période moins longue.
Combien coûte un rachat de crédit immobilier ?
Lorsque vous effectuez un rachat de crédit immobilier, il est important de prendre en compte les frais liés à cette opération. Le rachat n’est en effet intéressant que s’il permet d’économiser plus que vous ne dépensez en frais financiers. Avec un taux plus bas, vous devez obtenir un coût total du crédit suffisamment attractif pour compenser les frais suivants :
Les indemnités de remboursement anticipé
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ou pénalités représentent six mois d’intérêts à payer au moment de la demande de rachat de crédit immobilier, mais elles ne peuvent excéder 3 % du capital restant dû.
Ainsi, si vous effectuez un rachat de crédit immobilier en octobre, les IRA seront équivalentes aux intérêts que vous auriez dû payer jusqu’en avril. Il est impossible d’y échapper, sauf si vous avez négocié la suppression des IRA en cas de revente du bien ou de remboursement anticipé grâce à vos fonds propres lors de la souscription du crédit. En revanche, il est impossible d’être exempté d’IRA en cas de rachat du prêt immobilier par une banque concurrente.
Le coût de la garantie
Un rachat de crédit immobilier implique un nouvel emprunt et donc une nouvelle garantie. Selon le type de garantie actuelle, les démarches diffèrent :
- En cas d’hypothèque ou d’IPPD, vous devez régler des frais de main levée et prévoir la mise en place d’une nouvelle garantie.
- Si votre garantie actuelle est une caution (de type Crédit Logement par exemple), vous récupérez 75 % du fonds mutuel de garantie versé lors de la souscription du premier crédit. Cette somme vous permettra en partie de couvrir les frais de la nouvelle garantie.
Les frais de dossier
La banque qui vous propose le rachat de crédit immobilier peut vous facturer des frais de dossier pour la mise en place du nouveau crédit. Ces frais varient d’une banque à l’autre, mais en général, ils s’élèvent à 500 à 1 000 euros ou à 1 % du montant du prêt (maximum 400 euros, minimum 1 000 euros).
Quels sont les avantages d’un rachat de crédit immobilier ?
Réduire ses mensualités
Lorsque les taux baissent, il est possible de faire réviser à la baisse ses mensualités. C’est l’un des avantages du rachat de crédit immobilier, et parfois il est possible de combiner deux effets.
Raccourcir la durée du prêt
Un rachat de crédit immobilier par une autre banque permet de raccourcir la durée du prêt. Selon les situations et la baisse des taux, il est possible de réduire à la fois les mensualités et la durée du crédit.
Simulation d’un rachat de crédit immobilier
Prenons l’exemple de Madame P. qui a souscrit un prêt immobilier de 200 000 euros sur 20 ans en octobre 2008 pour l’acquisition de sa résidence principale. Elle a obtenu un taux de 5,40 % hors assurance. Elle souhaite renégocier son prêt en faisant racheter son crédit immobilier à un taux plus bas. Elle a deux options : réduire ses mensualités tout en conservant l’échéance à 2028 ou augmenter ses mensualités tout en réduisant la durée de son prêt. Cette dernière option est particulièrement intéressante si ses revenus ont augmenté.
Prêt immobilier actuel de Madame P. et capital restant dû au bout de 5 ans :
- Capital emprunté en 2008 : 200 000 €
- Taux hors assurance sur 20 ans : 5,40 %
- Mensualité assurance incluse : 1 364 €
- Coût total de son crédit initial : 127 480 €
- Capital restant dû (CRD) : 72 920 €
- Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA) : 4 513 €
- Montant du nouveau prêt demandé (CRD + IRA) : 172 600 €
Rachat de crédits 5 ans plus tard : les deux scénarios possibles :
- Objectifs du rachat de crédits
- Taux hors assurance sur 15 ans
- Mensualité assurance incluse
- Coût total du crédit
- Gain mensuel
- Coût total du crédit économisé
Baisse des mensualités
- 3,25 %
- 1 212 €
- 45 560 €
- 1 364 € – 1 212 € = 152 €
- 72 920 € – 45 560 € = 27 360 €
Baisse de la durée du crédit
- 2,95 %
- 1 662 €
- 26 840 €
- 1 662 € – 1 364 € = 298 €
- 72 920 € – 26 840 € = 46 080 €
On remarque que dans les deux cas, avec un taux plus bas et malgré les pénalités, le coût total du crédit a considérablement diminué. Si Madame P. choisit de prendre son nouveau prêt dans une autre banque, elle devra également prendre en compte le coût de la nouvelle garantie et les frais de dossier pour obtenir son gain net.
Pour résumer :
Dans le cadre d’un rachat de prêt immobilier, il est important de veiller au nouveau coût total du crédit proposé autant qu’aux nouvelles mensualités. Pour que l’opération soit intéressante sur le plan financier, le gain est l’élément à prendre en compte, et il doit être supérieur à 5 000 euros par rapport à votre prêt immobilier actuel pour compenser les frais du rachat. Cependant, si vous avez un projet à financer à l’aide d’un crédit à la consommation par exemple, votre taux d’endettement doit être suffisamment bas pour que la banque vous accorde ce crédit. Dans ce cas, le gain importe moins. L’essentiel est de vérifier si la baisse des mensualités libère suffisamment d’endettement pour vous permettre de contracter le prêt souhaité.
4 conseils pour faire racheter votre prêt immobilier
Voici quelques astuces pour renégocier votre prêt immobilier auprès d’une autre banque.
1. Faire appel à un courtier pour comparer les offres
Faire le tour des banques soi-même est chronophage, et la négociation est un métier à part entière. Pour comparer les offres de plusieurs banques en une seule fois et obtenir un rachat de crédit immobilier intéressant, vous pouvez faire appel à un courtier. Celui-ci saura, en fonction de votre profil, vous obtenir le meilleur taux actuel et les meilleures conditions.
2. Renégocier l’assurance emprunteur
Comparer toutes les solutions du marché, y compris en ce qui concerne l’assurance de prêt, vous permet également d’accéder à la couverture la plus compétitive en termes de tarif et de garanties. Là encore, un courtier en assurance de prêt peut vous accompagner.
3. Conserver votre mensualité pour un amortissement plus rapide
Au lieu de diminuer votre mensualité, si vous le pouvez, conserver celle-ci vous permettra d’amortir votre crédit immobilier plus rapidement.
4. Connaître votre objectif : gain ou projet
Le rachat de votre crédit immobilier peut être intéressant s’il atteint ses objectifs. Deux principaux objectifs sont à considérer :
- Le gain : au-delà du taux, c’est surtout le gain qui doit être pris en compte si vous souhaitez que l’opération soit financièrement intéressante. Si le gain est inférieur à 5 000 euros par rapport à votre prêt immobilier actuel, l’opération risque de ne pas être très intéressante une fois les frais du rachat pris en compte.
- Le projet : faire racheter votre prêt immobilier à un taux plus bas peut vous permettre de réduire vos mensualités. Cependant, si vous avez un projet à financer à l’aide d’un crédit à la consommation par exemple, votre taux d’endettement doit être suffisamment bas pour que la banque vous accorde ce crédit. Dans ce cas, le gain importe moins. L’essentiel est de voir si la baisse des mensualités libère suffisamment d’endettement pour vous permettre de contracter le prêt en question.
